Ouvrir une agence immobilière : les obligations à connaître

Les garanties obligatoires pour ouvrir une agence immobilière

Une agence immobilière est une entreprise à part entière : vous devez donc commencer par créer votre propre structure en vous faisant immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés auprès du Tribunal de commerce le plus proche. Vous devrez ensuite remplir deux obligations essentielles : souscrire des garanties relatives au métier d'agent immobilier et obtenir votre carte professionnelle.

Commençons par les obligations de garanties. En vertu de la loi Hoguet qui instaure le cadre légal d'exercice des métiers de l'immobilier, toute personne souhaitant travailler dans ce domaine doit souscrire deux couvertures :

• L'assurance responsabilité civile professionnelle, qui vous couvre contre les risques financiers, les dommages corporels et les dégâts matériels ;
• La garantie financière, obligatoire dès lors que vous avez l'intention de manipuler des fonds (et/ou des effets et des valeurs) pour le compte de vos clients : elle doit être égale, à tout moment, aux sommes dont vous êtes redevable, avec un seuil minimum de 30 000 € au cours des 2 premières années d'activité, puis de 110 000 € ensuite. Bien sûr, vous pouvez attester sur l'honneur que vous ne manipulerez aucun fonds, et ainsi échapper à cette obligation ; mais concédez que votre agence immobilière sera bien limitée dans ses attributions, faute de pouvoir gérer l'argent de vos clients !

L'assurance responsabilité civile professionnelle et la garantie financière peuvent être souscrites auprès d'une banque, d'une compagnie d'assurance spécialisée (GALIAN), d'une institution publique (Caisse des dépôts), d'une organisation professionnelle (Fnaim), etc. Si vous désirez exercer plusieurs activités (gestion immobilière, transactions, syndic...), vous devez justifier d'un cautionnement pour chacune.

La carte professionnelle d'agent immobilier

Pourquoi faut-il débuter avec la garantie financière et l'assurance RCP ? Parce que ces deux garanties vous seront nécessaires dans le but d'obtenir votre carte professionnelle, incontournable sésame à posséder lorsque vous ouvrez une agence immobilière (et quelle que soit, d'ailleurs, la façon dont vous comptez exercer votre métier).

La carte professionnelle est délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie de votre collectivité locale de résidence (ou de celle dans laquelle votre agence immobilière sera installée). Il faut en faire la demande par le biais du formulaire CERFA n°15312*01, qui indique en outre toutes les pièces justificatives à ajouter à votre dossier. Elle est valable 3 ans et coûte 120 €.

Vous devez choisir une ou plusieurs mention(s) à porter sur votre carte professionnelle : transactions sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière, syndic de copropriété, marchand de listes (celle-ci étant exclusive des autres mentions), prestations touristiques ou prestations de services. Pour ouvrir une agence immobilière, vous devez choisir l'une ou l'autre des deux premières mentions (ou les deux).

Attention, en sus de la garantie financière et de l'assurance RCP, vous devez remplir 3 conditions pour obtenir votre carte professionnelle :

• Avoir les compétences nécessaires : diplôme d'études supérieures dans le domaine de l'immobilier ou expérience professionnelle chapeautée par un titulaire de la carte (entre 3 et 10 ans selon que vous avez obtenu ou non le Bac) ;
• Avoir été enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés ;
• Être libre de toute interdiction ou incapacité d'exercer (voir à ce sujet l'article 9 de la loi Hoguet, qui détaille les cas suspensifs).

Le choix du statut juridique et autres obligations administratives

Avec la carte professionnelle en poche, vous êtes prêt à poursuivre vos démarches administratives en vue de l'ouverture de votre agence immobilière ! Vous devez :

• Faire une déclaration d'activité en préfecture ;
• Déposer vos statuts juridiques ;
• Ouvrir un compte social et un compte séquestre ;
• Déposer votre capital si votre statut vous y oblige ;
• Acquérir un livre de tenue de compte.

Détaillons la question du statut juridique, étape importante dans la création de votre agence immobilière. Vous devez vous demander quel type de structure répondra le mieux à vos besoins :

• Une entreprise individuelle ? Pas besoin de capital initial, démarches simplifiées... Une agence immobilière sous ce statut revêt des avantages, mais aussi des inconvénients : notamment, les biens de votre entreprise et les vôtres ne sont pas dissociés, ce qui implique une grande prise de risques. Cette barrière peut être contournée par le biais du statut d'Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL).
• Une société ? Vous avez alors le choix entre la SARL (Société à Responsabilité Limitée : capital de 1 € symbolique, association avec une seule autre personne), la SA (Société Anonyme : capital minimum de 37 000 €, 7 associés au moins) et la SAS (Société par Action Simplifiée : aucun capital ni aucun associé exigés).

Enfin, dernière obligation relative aux statuts : vous devez choisir d'ouvrir une agence immobilière en tant qu'indépendant, ou adhérer à un réseau franchisé. Dans le premier cas, vous serez seul maître à bord, mais vous aurez toute votre réputation à construire. Dans le second cas, vous gagnez en temps et en investissement, vous capitalisez sur la notoriété du réseau, mais vous devez reverser une partie de vos gains à la franchise.

Une fois toutes ces obligations remplies, votre agence est enfin ouverte ! Il vous reste à choisir les bons outils numériques et mettre en place votre stratégie de communication - mais ça, c'est une autre histoire.