Tout savoir sur la location meublée non professionnelle

Les conditions à respecter pour louer en meublé non professionnel

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un investissement immobilier locatif. L'investisseur profite alors d'une rente défiscalisée. Pour l'État, le statut LMNP permet de favoriser la location de logements servant à dormir, manger et vivre convenablement.

Les biens immobiliers qui peuvent être considérés comme meublés sont les locaux d'habitation meublés, les résidences hôtelières et de tourisme, les chambres d'hôtes et les gîtes ruraux, les maisons de retraite ou bien les résidences de services.

Un logement meublé pour un usage d'habitation

Le logement doit être équipé de meubles à minima sommaires : literie, accessoires de cuisines et meubles de rangement. Le locataire doit pouvoir vivre dans l'appartement sans avoir à contribuer à l'ameublement. On parle alors d'« usage d'habitation ».

Des recettes perçues plafonnées

En LMNP, au moins l'une des trois conditions suivantes doit être remplie :

• Vous ne devez pas obtenir de la location plus de 23 000 € par an ;
• Les recettes issues de la location ne doivent pas excéder les revenus des salaires et pensions du foyer fiscal ;
• Aucun membre du foyer fiscal ne figure au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.

La déclaration d'activité

Quand vous vous lancez dans l'aventure de loueur en meublé, vous êtes tenu de déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Ce GTC doit être celui de la ville dans laquelle se situe le logement loué.

Vous devez envoyer le formulaire Cerfa P0i. Après acceptation, vous obtenez un numéro SIRET.

La déclaration d'impôt

Vous devez déclarer les revenus perçus par la location de votre bien immobilier meublé. L'imposition dépend du régime de votre location avec mobilier : micro BIC ou réel.

Bien choisir son investissement en location meublée non professionnelle

Dans quelles villes investir en LMNP ?

Paris est idéal pour la location meublée. La capitale accueille une large part de célibataires, d'étudiants ou de professionnels en déplacement longue durée, en recherche de petites surfaces sur des temps courts. Le mobilier favorise notamment ce besoin de souplesse.

Toulouse, Lyon et Montpellier sont les 3 meilleures villes étudiantes françaises, selon le palmarès 2019 de L'Etudiant. Le meublé facilite la vie de ces jeunes. Ceux-ci viennent parfois de loin et ne s'installeront pas forcément longtemps dans le logement. Les baux étudiants qui durent 9 mois en location meublée sont alors idéaux.

Quels types de biens privilégier pour le LMNP ?

Vous pouvez investir dans le meublé neuf, en misant sur un logement à vocation de résidence :

• de tourisme
• d'affaire
• étudiante
• sénior ou EHPAD.
• etc.

Le LMNP par amortissement vous permet de récupérer la TVA, mais il y a un engagement à prévoir. Autrement, vous pouvez opter pour le Censi-Bouvard, profiter d'une réduction d'impôt et récupérer la TVA.

Il est aussi possible de partir sur de la LMNP dans l'ancien. La fiscalité de la location meublée non professionnelle est là encore applicable.

Autres types de location en LMNP :

• La colocation.
• Le studio estudiantin.
• La maison secondaire en gérance.

Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

Investir en LMNP se fait aussi bien dans le neuf que dans l'occasion.

Les avantages de l'investissement neuf LMNP s'ajoutent au dispositif Censi-Bouvard et à la récupération de la TVA.

Quant aux atouts de l'investissement LMNP d'occasion ? Plus de clarté sur les loyers potentiels ainsi que sur les charges. L'ancien est aussi souvent moins cher que le neuf. Enfin, vous pouvez trouver un logement qui contient déjà un locataire ; parfait pour se mettre en jambe pour un premier investissement.

Les avantages de la location meublée non professionnelle

Une gestion simplifiée

Le statut LMNP ne requiert pas de création de société. Vous pouvez louer en nom propre. Les démarches administratives sont donc réduites au minimum. Vous devez vous enregistrer sous le statut LMNP en envoyant le formulaire P0i de déclaration de début d'activité.

Pour revendre le bien ou le reprendre pour y loger, par exemple, il faudra respecter les conditions du bail. Mais vous n'aurez pas dans l'obligation de louer votre bien pendant plusieurs années comme pour un investissement en loi Pinel, par exemple. Louer en meublé non professionnel apporte donc une flexibilité certaine.

Les avantages fiscaux

Deux régimes fiscaux s'appliquent à la location meublée non professionnelle :

• Le régime réel simplifié

Avec le régime réel, vous déduisez des recettes les charges : frais de gestion, travaux, honoraires d'agences, intérêts des emprunts... Résultat : une diminution des impôts. D'ailleurs, ce régime LMNP est obligatoire à partir d'un loyer annuel supérieur à 70 000€. En dessous, il est optionnel.

• Le régime micro BIC

Ce régime LMNP est avantageux si les charges sont inférieures à la moitié des recettes. En effet, 50% des recettes sont soumises à l'impôt - 71% pour les biens meublés et classés de tourisme. Le régime micro BIC est automatique en dessous de 70 000€ de loyer annuel, et non autorisé au-dessus.

Les loueurs en meublé non professionnel peuvent en outre profiter du dispositif Censi-Bouvard ! Ce dernier octroie une réduction d'impôts de 11% sur 9 ans. Il permet également de récupérer la TVA immobilière, soit 20% sur le prix d'acquisition. Pour y avoir droit, il faut louer un logement neuf ou ancien réhabilité au sein d'une résidence avec services. La loi de finances pour 2019 a repoussé au 31 décembre 2021 la limite pour obtenir les aides du dispositif Censi-Bouvard. Mais nul ne dit que la loi sera reconduite après cette date. N'attendez pas !