Mais pourquoi diantre les prix de l'immobilier ne baissent-ils pas davantage ? Après avoir crû de 155% depuis 1998 en France, un recul plus marqué que celui que l'on connaît actuellement est attendu par bon nombre d'acquéreurs potentiels dans les zones tendues. Malheureusement pour eux, plusieurs facteurs tenaces empêchent un mouvement généralisé à la baisse des prix, selon une étude de Standard & Poor's.
Les banques françaises ont en premier lieu leur part de responsabilité. Elles ont en effet continué depuis la crise de 2008 à accorder largement des prêts immobiliers car ce type de crédit leur permet de fidéliser leurs clients sur le long terme. Résultat, "l'offre de financements immobiliers a continué de croître depuis le début de la crise", explique l'agence.
En parallèle, les taux d'intérêt de crédits immobiliers ont diminué. Ce qui a rendu d'autres types d'investissements moins attractifs aux yeux des français, et accentué ainsi la caractéristique de "valeur refuge" de la pierre.
Il manque 1 million de logements en France
Facteur plus structurel, le déficit d'offre de logements maintient la pression sur les prix et enraye leur baisse. Les divorces, les naissances, l'immigration ou les mutations professionnelles sont autant de composantes qui font croître chaque année les besoins en logements de la population. On estime que pour les satisfaire, il faudrait que 500.000 habitations soient construits chaque année.
Or ce n'est pas le cas. Pour 2013, S&P prévoit 335.000 constructions de logements. Au total, il en manquerait désormais près de 1 million en France, selon des estimations officielles citées par l'agence de notation.
Le marché français est surévalué de 15%
Aujourd'hui, le marché de l'immobilier français est probablement encore surévalué de 15% comparé à sa moyenne sur le long terme, note S&P. Ce niveau de prix complique l'accès à la propriété pour certaines populations, comme les primo-accédants qui disparaissent du marché depuis que le gouvernement a réduit ses aides.
Mais dans un avenir proche, les prix pourraient être amenés à diminuer quelque peu...car la capacité financière des demandeurs de logements devraient s'éroder. En effet, pour S&P, la hausse des taxes sur les revenus conjuguée au taux de chômage élevé en France maintiendra à un faible niveau le revenu disponible des ménages. Et pour ne rien arranger, la taxe sur les transactions immobilières (DMTO) augmentera en 2014.
Une remontée des taux de crédits immobilier est à prévoir
La remontée prévue des taux d'intérêt de crédits immobiliers va également affecter la demande. Le risque est réel, mais il reste à en connaître l'ampleur. Mais pour maintenir un pouvoir d'achat immobilier suffisant, les prix des logements devront baisser sinon les transactions freineront davantage. Ce dernier scénario est redouté par les promoteurs sur le marché du neuf. Eux qui se disent incapable de faire baisser le prix de revient des logements qu'ils font construire.