Le 1er juillet 2014, les prix de l'immobilier à Paris auront baissé d'entre 3% et 4% par rapport à aujourd'hui. C'est le réseau immobilier meilleursagents.com qui l'assure en s'appuyant sur son nouvel indicateur de tension immobilière (ITI). Selon son créateur, il est innovant dans la mesure où ses prédictions ne dépendent pas d'une anticipation -par nature incertaine- d'évolution d'un facteur déterminant de l'offre ou de la demande de logement (taux d'intérêt de crédits, fiscalité, conjoncture économique, aides de l'État etc…). Car l'ITI mesure très précisément le rapport entre le nombre d'acheteurs en recherche active et le nombre de vendeurs à un instant T.
Les prix augmentent quand il y a plus de 3 acheteurs pour un vendeur
A partir des données collectées et d'un constat empirique, meilleursagents réussit à discerner que sur un marché immobilier où il y a moins de 2 acheteurs pour un vendeur, la tendance des prix est à la baisse ; pour un marché où il y a entre deux et trois acheteurs pour un vendeur, la tendance est à la stabilisation des prix, et lorsqu'il y a plus de 3 acheteurs pour un vendeur, les prix augmentent.
En recoupant son ITI avec l'évolution des taux d'intérêt de crédits immobiliers sur les 6 derniers mois, meilleursagents arrive même à prévoir l'évolution des prix… dans les 6 mois qui suivent. Ces 6 mois correspondent en réalité au "délai d'intégration de l'information par les acheteurs et les vendeurs dans leur manière d'aborder le marché", indique-t-on à la direction scientifique de meilleursagents. Ils sont encore durant cette période influencés par la "tyrannie de la valeur passé".
A Paris, avec 1,2 acheteur pour un vendeur, les prix baissent
Pour prouver la fiabilité empirique de son indicateur, le président fondateur de meilleursagents Sébastien de Lafond prend l'exemple de Paris, où le réseau possède des données très précises dans chaque rue : En 2010, la Capitale comptait 6 fois plus d'acheteurs en recherche active que de vendeurs. Cette période a été marqué par une forte croissance des prix, qui a ensuite ralenti en 2011, moment où les acheteurs n'étaient plus que quatre fois plus nombreux que les vendeurs. Et aujourd'hui, "on ne compte plus qu'1,2 acheteur en recherche active pour un vendeur à Paris, ce qui explique la tendance baissière des prix", explique Sébastien de Lafond.
Le marché immobilier français manque cruellement de données précises
Certes, la fiabilité de l'ITI de meilleursagents ne résisterait pas à un choc macroéconomique et financier majeur comme ce qu'on a pu connaître en 2008, mais l'initiative mérite que l'on s'y arrête. Ce, à un moment où le marché immobilier français manque cruellement de données permettant de le cerner précisément.
Si cet indicateur s'adresse naturellement aux acheteurs, aux vendeurs, et aux professionnels de l'immobilier, les pouvoirs publics auraient peut-être aussi intérêt à le suivre. Ne serait-ce que pour anticiper les futures retombées fiscales liées à l'immobilier. Mais aussi et pourquoi pas, dans l'élaboration des politiques d'urbanisme pour mieux cibler les zones de tension.