Souvent mal-informés, les locataires se demandent souvent si certaines pratiques des propriétaires-bailleurs à leur égard sont bien légales. Pour plus de clarté, voici quelques décisions de la Cour de cassation sur des situations bien précises :

Le locataire peut parfois refuser la visite de son logement

Les locataires en fin de bail subissent parfois la pression de leur bailleur pour faire visiter le logement alors qu'ils sont encore dans les lieux. Or, ils ne sont pas toujours tenus de laisser visiter leur logement par de possibles candidats à leur succession. La loi ne l'impose pas, rappelle la Cour de cassation, et ouvrir sa porte n'est obligatoire que si le bail l'a prévu.

La loi du 6 juillet 1989 qui réglemente les rapports entre locataires et propriétaires a seulement encadré la possibilité de faire visiter le logement durant la période de préavis. Elle explique qu'il est interdit d'obliger "le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables".

La durée du préavis peut être d'un à six mois, selon que le congé est donné par le locataire ou par le propriétaire. Il n'y a donc pas de faute si le locataire, durant son préavis, refuse la visite de son logement à des heures non fixées à l'avance dans la limite de deux heures par jour, ou s'il refuse cette visite le dimanche et les jours fériés.

Même s'il retrouve un emploi, le locataire a droit au préavis réduit

Le locataire qui a perdu son emploi peut quitter le logement avec un préavis réduit, même s'il a retrouvé un travail. En effet, la loi ne réserve pas uniquement aux situations d'urgence la possibilité de donner un préavis réduit, a rappelé la Cour de cassation.

La loi de 1989 "tendant à améliorer les rapports locatifs" prévoit que le congé donné par le locataire puisse être réduit de trois mois à un mois seulement "en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi".

Elle ne réserve donc pas cet avantage aux locataires en détresse. Pour cette raison, la justice a donné tort à un propriétaire qui contestait un préavis réduit puisque son locataire n'avait aucun problème particulier, ayant retrouvé un emploi.

Le locataire avait retrouvé un emploi deux mois avant de donner son préavis et le propriétaire en concluait qu'il n'y avait plus d'urgence pour le locataire, alors que l'urgence était selon lui le fondement de cet avantage.

Mais les juges ne sont pas entrés dans la discussion. Ils ont relevé que le locataire avait bien retrouvé un nouveau travail à la suite d'une perte d'emploi et que, les dates important peu, il se trouvait dans la situation prévue par la loi, de "nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi", pour avoir un préavis réduit.

L'obligation d'élagage ne s'impose pas au locataire

L'obligation d'élaguer les arbres qui dépassent chez le voisin ou de respecter une distance minimale pour planter ne s'impose qu'au propriétaire et ne regarde pas le locataire. Il ne faut donc pas protester auprès de l'occupant des lieux, explique la Cour de cassation, mais auprès du propriétaire qui seul peut devoir des indemnités.

Cette obligation, posée par le code civil, de n'avoir de plantations de grande hauteur qu'à une certaine distance de la propriété voisine, est une source importante de litiges. La justice vient donc de préciser que celui qui les cultive, qui les entretient ou même qui en profite n'est pas nécessairement celui qui en est responsable. Il n'est tenu de les contenir, de les élaguer, éventuellement de les couper, voire de les arracher que s'il en est propriétaire.

Un couple s'en était pris à son voisin, soutenant que ces obligations incombaient à "tout voisin", aussi bien au locataire qu'au propriétaire. Il a eu tort, d'après la justice, car ces obligations ne font pas partie des obligations locatives. C'est une servitude légale, expliquent les juges, et une servitude est une charge imposée à un propriétaire.

Le locataire ne peut pas discuter son obligation d'entretien

S'il n'a pas fait les réparations locatives dont il a la charge, le locataire ne peut pas discuter le préjudice du propriétaire pour échapper à leur paiement.
Peu importe l'intention du propriétaire de faire exécuter ces réparations, ni même de relouer les locaux, pour la Cour de cassation, ces réparations sont en effet dues.

Dans les faits, la justice a donné tort à un locataire qui soutenait que le propriétaire avait l'intention de démolir l'immeuble ou en tout cas d'y faire de gros travaux. Il estimait que l'absence d'entretien ne pouvait pas lui être reproché par un propriétaire qui ne cherche pas de nouveau locataire et qui a l'intention de détruire les locaux.

La justice a rejeté son raisonnement. Le seul fait qu'à la fin du bail, l'immeuble ait besoin de réparations qui incombaient au locataire suffit à justifier la condamnation de ce dernier.

Le locataire, selon la loi, répond des dégradations et des réparations d'entretien courant du logement et de ses équipements, sauf par exemple en cas de vétusté, de malfaçon ou de force majeure. Ces réparations sont énumérées par un décret d'août 1987.

Imprécis, le "congé pour vendre" donné au locataire est nul

Lorsque la fin du bail approche, et que le propriétaire bailleur souhaite vendre son logement, il a la possibilité d'en donner congé au locataire. Il se doit pour ce faire d'être très rigoureux dans la rédaction de l'acte, la moindre imprécision entrainant sa nullité.

La Cour de cassation exige que le congé reprenne la description parfaite des biens, telle qu'elle avait été faite dans le bail et qu'il évoque les droits d'accès aux services communs s'ils ont été mentionnés dans le bail. Si l'information doit être aussi précise, c'est parce que le locataire est prioritaire pour acheter le logement qu'il occupe. Il doit pouvoir prendre sa décision en connaissance de cause.

La justice est intransigeante. Elle déclare par exemple nul un congé pour vendre qui ne fait pas mention du droit d'accès à des WC communs sur un palier. Il est ainsi sans importance, précisent les juges, que l'appartement loué contienne déjà deux WC privatifs et que les WC communs soient condamnés depuis longtemps. Le droit d'accès à ces WC était mentionné dans le bail et le congé pour vendre doit les mentionner afin que les deux actes correspondent parfaitement aux mêmes locaux.

Qu'il s'agisse d'une partie privative ou commune, ont-ils dit, le congé doit l'évoquer pour que le locataire puisse se décider en connaissance de cause sur l'objet précis de la vente.