N'entrevoyant pas de retournement du marché de l'immobilier neuf, les promoteurs franciliens s'alarment. "La tendance est toujours à la baisse", s'inquiète Christian Terrassoux, le nouveau président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) d'Île-de-France. Dans la région, seulement 4.600 réservations de particuliers ont été recensées au 1er trimestre 2014, soit 12% de moins qu'au même trimestre en 2013, si l'on en croit les chiffres du centre d'analyses et de prévisions immobilières (Capem).
Premier responsable de cette baisse : la crise économique qui affaiblit la demande. Conscients de cette situation, les promoteurs prennent garde à ne pas se lancer de manière inconsidérée dans des opérations de construction de logements. De peur sans doute de revivre la crise du début des années 1990, où les stocks livrés et invendus les avaient durement affectés d'un point de vue économique. Le nombre de logements proposés à le vente a ainsi baissé de 17% sur un an à la fin mars 2014, à 17.300 unités.
Les banques limitent le financement des projets de construction
Les prises de risque des promoteurs sont désormais d'autant plus limitées que les banques imposent, pour financer les projets de construction, un taux de pré-commercialisation d'entre 35% à 40% de la partie de l'opération non destinée aux bailleurs sociaux, explique Marc Villand, président directeur général du groupe Interconstruction. Il y a en effet, selon lui, un vrai problème de financement des opérations de production de logements. "Un quart des dossiers qui étaient acceptés par les banques avant la crise de 2008 sont aujourd'hui refusés", constate Marc Villand.
Cette situation de contraction de l'offre de logements en Île-de-France est paradoxale car les franciliens manquent cruellement d'habitation. Pour pallier leurs besoins, il faudrait en construire 70.000 par an selon les pouvoirs publics. Un objectif ambitieux quasiment impossible à atteindre, car les promoteurs aiment à le répéter : les prix de revient des opérations de construction sont trop élevés. Ce qui les empêche de commercialiser des logements à prix accessible pour la majorité de la population.
Les coûts de construction n'ont cessé de croître
Ils regrettent que les coûts de construction n'aient cessé d'augmenter ces dernières années, et que le prix du foncier soit encore trop élevé. De surcroît, "la mobilisation du foncier de l'Etat promise de longue date n'a, pour l'instant, pas donné grand-chose", regrette Christian Terrassoux. Certes "les établissements publics fonciers préemptent, achètent des terrains, mais leur mise en production est difficile", ajoute-t-il.
Malgré les velléités de simplification exprimées par le gouvernement, les autorisations administratives, les contraintes d'urbanisme, les normes relatives aux places de stationnement ou à l'accessibilité, contraignent toujours les opérations. Et pour ne rien arranger, 2014 étant une année d'élection municipales, "les projets sont retardés de 9 mois puisqu'ils sont gelés 3 mois avant les élections et 6 mois après", déplore Marc Villand.
Identifier les quelques projets d'envergure
Pour mettre fin au marasme ambiant, la FPI Ile-de-France appelle à l'humilité en matière d'objectifs de construction. En plus de la production annuelle "classique", il faudrait selon Christian Terrassoux d'abord "identifier en Ile-de-France, vingt à trente sites sur lesquels il est possible de lancer des projets d'envergure". Et de travailler ensuite dessus entre acteurs publics et privés dans le but de commercialiser in fine des logements à prix modérés.