Immobilier neuf : une équation insoluble pour les promoteurs

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Le nombre de logements neufs mis en chantier est en net repli de 9% entre novembre 2012 et octobre 2013
Le nombre de logements neufs mis en chantier est en net repli de 9% entre novembre 2012 et octobre 2013 (Crédits : (c) Copyright Thomson Reuters 2010. Check for restrictions at: http://about.reuters.com/fulllegal.asp)
Le pessimisme règne sur le marché de l'immobilier neuf. Les promoteurs éprouvent toutes les peines à vendre des programmes neufs à des prix correspondants à la demande.

L'année 2013 est marquée par la sinistrose sur le marché de l'immobilier neuf. Ce pessimisme ambiant résulte d'une équation insoluble pour les constructeurs qui ne parviennent pas à commercialiser des logements à des prix correspondants à la demande, sous peine de vendre à perte.
Résultat, sur les douze mois écoulés entre novembre 2012 et octobre 2013, le nombre de logements neufs mis en chantier est en net repli de 9% à 339.957 unités.

Chute des mises en chantier

Plus inquiétant pour les mois à venir, le nombre de permis de construire, censé représenter les futures mises en chantier, a chuté de 23% d'août à octobre, à 101.989 unités, comparé à la même période un an plus tôt. Et sur douze mois, la tendance est toujours à une nette baisse, avec un repli cumulé de 15,4% à 441.071 unités entre novembre 2012 et octobre 2013, comparé à la même période un an plus tôt.

"Tant du côté des mises en ventes de logements que des mises en chantier, qui allaient un peu mieux depuis quelques mois mais repassent dans le rouge, tous les indicateurs convergent pour indiquer que la machine ralentit de plus en plus", s'inquiète  François Payelle, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). 

Retour aux niveaux des années 1993-1994

"Après avoir vendu 75.000 logements neufs l'an dernier, nous pourrions tomber à 70.000 cette année. Nous retournons sur les niveaux des années 1993-1994, qui étaient très mauvaises", poursuivait-il.

Les promoteurs, qui pèsent pour un tiers de la production de logements neufs, sont les plus affectés cette année. "En ce moment, ils broient du noir : leurs deux segments de prédilection -le logement collectif et l'individuel groupé- sont en chute libre (respectivement 12% et 14% sur 12 mois ndlr)", constate ainsi Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi. 

Les prix de revient ont crû de 55% en dehors de l'Ile-de-France

Les promoteurs éprouvent en fait les pires difficultés à commercialiser des logements à des prix en adéquation avec une demande affaiblie par la crise.
La faute à leurs prix de revient dont les principaux déterminants sont le coût du foncier, le coût de la construction et le coût de la main d'œuvre. Ils ont en effet augmenté de "plus de 28% en Ile de France entre 2005 et 2011, et de 55% en dehors de cette région", explique  le Crédit Foncier. "De ce fait, les prix de l'immobilier neuf ressortent à de tels niveaux que les promoteurs sont plus prudents à construire des programmes, par crainte de ne pouvoir les commercialiser", ajoute le spécialiste du crédit immobilier.
Et malheureusement pour eux, les constructeurs ne voient pas le bout du tunnel : "les perspectives pour le quatrième trimestre et le premier semestre 2014 sont très mauvaises", déplore François Payelle.

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Commentaires
a écrit le 04/12/2013 à 14:09 :
Je suis très surpris par la lecture de ces articles sur l'immobilier neuf.

Si dans l'industrie il est impossible de "faire mieux et moins cher", les entreprises disparaissent. Ça ne date pas de 2013, ça a toujours été comme ça.

regardons les choses objectivement: dans la téléphonie Free a cassé les prix et continue de le faire. La santé de l’entreprise est excellente. regardons l'histoire de Microsoft de Google, des entreprises florissantes.

Il est sur qu'acheter un appartement plus de 5 ou 6 salaires annuels ne fait pas rêver compte tenu du prix du béton armé ...

Alors messieurs du bâtiment, creusez vous la tête et proposez des produits adaptés à la demande. A vous d'être innovant ! hum ??
a écrit le 02/12/2013 à 10:31 :
Attention acheter aujourd'hui c'est prendre beaucoup de risque de moins value si vente, pas mal d'exemples dans mon entourage, les prix sont burlesques c'est du suicide acheter à ces prix fantaisistes.

quand l'immo est chère rien ne marche la conso est bloqué, vous devez dépenser trop pour vous loger, pour commencer il faudrait mettre des conditions pour avoir accès au différentes aides en ce moment tout part dans la poche des vendeurs et promoteurs, un exemple pas d'apl ni prêt à taux 0% si le prix de vente ou location dépasse un montant X euros m2 et comme ça le marche ce régulé de lui même.
c'est une honte que les jeunes n'arrivent plus ce loger décemment.
Réponse de le 03/12/2013 à 11:48 :
Bien d'accord, Pierre !
Mais il faut distinguer deux populations.
Les jeunes primo-accédants qui cherchent à se loger. Pour ceux-là, il est urgent d'attendre plutôt que de s'endetter pour toute une vie pour un bien qui en vaudra deux fois moins dans 15 ans.
Pour les plus anciens, multi-propriétaires, soit ils n'écoutent pas les sirènes des lobbies qui leur disent "ça frémit", et se contentent de 150 % de plus-value au lieu de 200 % à la vente.
Soit pour les plus bornés, ils s'accrochent à leurs exigences, et attendent des lustres. Autour de moi se multiplient les exemples de biens et terrains en vente depuis des années. De toutes façons, les vendeurs s'en moquent : ils n'ont pas besoin d'argent. Parfois, au lieu du jeune pigeon, c'est la grande faucheuse qui passe, mais cela ne fluidifie le marché que si les héritiers sont moins cupides et peuvent s'entendre sur l'indivision (pas gagné).
Si un ancien a beaucoup d'épargne liquide et veut investir dans l'immobilier il ne vous écoutera pas (j'ai tenté la dissuasion), ce alors même que le pays a besoin d'investissement dans l'outil productif plutôt que la rente.
C'est peine perdue !
a écrit le 28/11/2013 à 19:27 :
sur la Côte Azur l'immobilier neuf n'est pas du tout en crise vous savez.
sur le littoral, dans n'importe quelle ville, par exemple Cagnes/Mer les nouveaux immeubles apparaissent comme des champignons.
les promoteurs obtiennent avec une grande facilité des permis de construire.
les logements neufs sur plans n'ont aucuns mal à trouver preneurs.
Réponse de le 29/11/2013 à 0:53 :
la cote d'azur c'est pour les vieux riches, les retraités qui ont du pognon. Pas pour le français normal.
a écrit le 28/11/2013 à 10:44 :
5 ans que j affirme qu il n y aura pas d éclatement de la bulle immobilière : t es ou @churchill qui me prévoiyait une baisse de 40 % ? 5 ans que j explique qu on ne peut pas dissocier le prix du neuf de l ancien . En province ( et Paris; je l explique aussi fausse toute stat) les prix de revient ont augmenté de 55 % ( foncier , coût de construction , MO) : sauf que le foncier est resté stable et a même déja beaucoup baissé , le foncier représente de 15 à 20 % du prix de revient ( ne pas confondre coût du foncier et coût du foncier ménagé). Je regrette de vous le répéter : les prix de l immobilier baisseront de façon sensible si vos salaires diminuent ou le normes sont revues .
Réponse de le 28/11/2013 à 11:26 :
On en revient au grand classique de l'étude de Friggit qui montre la nette décorrélation des revenus du prix du logement en France et son augmentation fulgurante sur les 10 dernières années, avec une pause de 2008 à 2009. Sinon, pouvez-vous nous dire à combien se chiffre l'impact des nouvelles normes sur le coût de construction ?
Réponse de le 04/08/2014 à 12:52 :
Pas complètemement faux, mais vous oubliez l'apesct psychologique (le français est aujourd'hui convaincu que l'immo est trop cher, et cela va durer un moment, donc, il n'y investira pas en RP ou en locatif), et l'impact de l'assistanat : supprimez les Scellier, APL, PTZ, etc...qui gonflent le prix inutilement;
a écrit le 28/11/2013 à 10:01 :
Dès qu'il y a une embellie les gouvernements et surtout les écolos et les soi disant bien pensants ne trouvent rien de mieux que de créer des nouvelles normes dont certaines pour ne pas dire la plupart sont absurdes ou trop contraignantes ce qui qui augmente automatiquement le prix du m2.
Réponse de le 28/11/2013 à 10:40 :
Vrai et faux. Simplifier ces normes permettrait en effet de réduire les coûts de construction. Mais normes ou pas, ils n'ont pas énormément augmenté et restent autour de 1500 EUR du m² pour du haut de gamme.
Réponse de le 28/11/2013 à 10:40 :
Vrai et faux. Simplifier ces normes permettrait en effet de réduire les coûts de construction. Mais normes ou pas, ils n'ont pas énormément augmenté et restent autour de 1500 EUR du m² pour du haut de gamme.
Réponse de le 28/11/2013 à 11:46 :
@normal: si c etait les normes qui tirent les prix vers le haut, comment expliquez vous la flambee des prix dans l ancien ? un parpaing posé en 1970 n a aucune raison de prendre 50 % en 10 ans.
La hausse des prix c est surtout du aux credit pas cher et a l action de l etat qui a incite a l achat (surtout l ancien GVT): scellier, deduction des interets de l IR... tout pour faire gonfler une bulle immo
Réponse de le 28/11/2013 à 17:01 :
d'accord
a écrit le 28/11/2013 à 8:53 :
Le prix du logement ne s'adapte pas à la solvabilité des gens .Si les gens n'ont pas les moyens ils resteront locataires.C'est comme pour le sac de luxe ou l'iphone,les montres,les stylos de marque ,ils ne baissent pas malgré la crise,et au moment des soldes il reste que les nanards .Pour le logement c'est pareil sauf pour les promoteurs au bord de la faillite et çà n'arrivera qu'une fois et après ?
Réponse de le 28/11/2013 à 11:49 :
les prix vont forcement bnaisser a long terme. Les baby boomers pour l instant n ont pas besoin de vendre car ils touchent de bonnes retraites et leurs frias medicaux sont payes par les jeunes generations. Mais ca va changer: non pas par ce que le GVT va les faire passer a la caisse (vu leur poids electoral, c est suicidaire) mais simplement parce que la france est ruinee et qu on ne peut pas tondre encore plus les actifs. Pire les frais medicaux des vieux vont augmenter avec l age car alzeimer arrive. et a ce moment il faudra bien vendre pour payer les soins... et comme les jeuens francais bien payes sont de plus en plus rare, il va bien valoir baisser les prix
Réponse de le 28/11/2013 à 16:54 :
Le prix du logement a bien du s'adapter à la solvabilité des gens à certaines périodes baissières, rappelez-vous en 2008 quand les taux avaient brusquement grimpé : l'immobilier dégringolait (forcément les gens ne pouvaient plus payer ), et il a fallu la tragédie sarkozy sous forme de subventions avec les droits sans les devoirs, associée à une baisse de ces taux sur des prêts accordés sur beaucoup trop longtemps pour qu'il remonte.
Réponse de le 29/11/2013 à 14:22 :
"vu leur poids electoral, c est suicidaire"

pourtant il va bien falloir arrêter de sacrifier la France sur l'autel de la petite popularité du président en place, popularité qu'il a perdue de toute façon
a écrit le 28/11/2013 à 1:19 :
Il manque une chose dans l'article, pour expliquer 30% de l'augmentation des prix : c'est le social!
Car on oblige les mairies à produire du social, qui a leur tour demande au promoteur de le créer.
Les opérateurs sociaux rachete au promoteur entre 1600€ et 2100€ par M² parking compris. Ce qui représente finalement le prix de construction et frais d'études. Après c'est les personnes qui achètent les appartements en prix libre qui finance le social, car il faut encore payer le terrain
Réponse de le 28/11/2013 à 8:21 :
Ah oui 30% ? Non, moi je dis 75 % et ma girafe elle penche pour 65 %. D'autres amateurs de statistiques de café du commerce ?
Le logement social explique sans doute les prix à Paris, bien sur ! Comment ne pas y avoir pensé !
Réponse de le 28/11/2013 à 14:30 :
Et les normes ubuesques qui renchérissent le coût du bâti.. (RT 2012, BBC etc..)
a écrit le 27/11/2013 à 21:59 :
La défiscalisation a enrichi les promoteurs qui ont construit sur du foncier bon marché au lieu de construire dans les villes où il y avait des besoins. Le marché à été distordu par l'état à coup d'argent public. Nos impôts ont enrichi les promoteurs sans résoudre la crise du logement: bel exemple d'inefficacité de l'état -Robien, Borloo, Girardin, Scellier et Duflot même résultats.
Réponse de le 28/11/2013 à 7:33 :
Monsieur Apparu l'avait dit en sont temps : on arrête pas de subventionner et pas plus de logements sortent de terre, il faut stopper toute perfusion du secteur, le contribuable arrêtera d'enrichir des branleurs ( foncier) et les prix s'adapteront comme par enchantement à la solvabilté des gens, pas le choix.
Réponse de le 28/11/2013 à 8:56 :
Il y a toujours le choix celui de louer et d'attendre des jours meilleurs car si le prix baisse ,la rentabilité augmente
Réponse de le 28/11/2013 à 8:57 :
Il y a toujours le choix celui de louer et d'attendre des jours meilleurs car si le prix baisse ,la rentabilité augmente
a écrit le 27/11/2013 à 21:17 :
comment baisser les prix , si peu de français veulent bosser dans le batiment ? on est obligés de faire venir des portugais par autocars complets ?
Réponse de le 27/11/2013 à 21:39 :
Brillant. En quoi ça fait monter les prix d'aller chercher de la main d’œuvre moins chère ? Non, les prix sont élevés parce que les promoteurs se sont gavés sur leurs marges pendant les années folles de la défiscalisation à gogo en vendant non pas au coût de revient + marge mais au maximum de ce qu'un investisseur peut mettre compte tenu de la rentabilité escomptée avec des loyers au plafond de la loi de defisc. Ajoutez à cela l'augmentation du coût du foncier (les proprios ont bien profité !), du coût des matières premières (les fournisseurs se sont bien gavés aussi !) et de la main d’œuvre, et vous avez des prix qui font jusqu'à x2 voire x3 nets d'inflation en l'espace de 10 ans et quelques.
Réponse de le 27/11/2013 à 23:43 :
Ca se soigne... La fête est finie : Vous n'aurez pas beaucoup de clients à plus de 200 000 euros pour des cages à poule. "Tu sais seulement que sur le pauvre appart neuf que tu te payes, l'Etat se prend 35% du prix de vente TTC (avant masse salariale, impôt sur les sociétés, etc.)?" : On sait que plus de 50% partirait dans la poche d'un papi ou de ses héritiers ayant pour seul mérite d'avoir été là avant. Je dis bien partirait, car même avec des revenus corrects, il est délicat d'acheter et encore plus dans le neuf. Le problème des promoteurs est là et pas ailleurs.
Réponse de le 27/11/2013 à 23:44 :
Je ne comprends pas que La Tribune autorise la publication du post ci-dessus, injurieux, grossier et violent
Réponse de le 27/11/2013 à 23:46 :
En attendant c'est toi qui sera bientôt chômeur :)) ahaaa
Réponse de le 28/11/2013 à 7:46 :
lui répondre : un moment allait forcément arriver, où, diminuant les perfusions, ça allait coincer, enfin un gouvernement COURAGEUX dans ce domaine.
Réponse de le 28/11/2013 à 8:34 :
Je crois que l'on a touché le point sensible :) il doit vous rester quelques mensualités pour votre Cayenne ?
Réponse de le 28/11/2013 à 8:38 :
Concernant les impôts et taxes payées par les promoteurs, c'était pas le cas avant, ça n'existait pas ? Sérieux ce qu'il faut pas lire.
Réponse de le 28/11/2013 à 11:52 :
Vous devriez lire l article. l essentiel de la hausse du cout c est le ... foncier
Sinon c est sur que vous avez du mal a trouver des gens pret a travailler pour un salaire qui ne leur permet pas de se loger ... la bulle immobiliere a aussi cet effet
a écrit le 27/11/2013 à 19:51 :
Baisser les prix. Baisser leurs couts! Arriver a un equilibre en phase avec le pouvoir d'achat.
On voit bien que le gonflage de marges par des subventions publiques est termine.
a écrit le 27/11/2013 à 19:30 :
La Gauche et Hollande ont cassé le peu de dynamisme de l'économie française. En 2013 nous n'avons encore rien vu car on était encore dans la traînée des années Sarkozy. Dans quelques mois on aura la dynamique Hollande, c'est à dire une économie en voie d'affaissement.
Réponse de le 27/11/2013 à 20:09 :
faut savoir .on veut que l état fasse des economies, quand les aides diminuent on voit que le contribuable finançait les promoteurs privés .aussi il faudrait que les banquiers fassent confiance aux primo acquerants .
Réponse de le 27/11/2013 à 20:22 :
La demande en logement a été gonflée à coup de subventions publiques et de réductions fiscales. Les prix sont trop élevés par rapport aux pouvoir d'achat des Français. Le marché va doucement mais surement s'équilibrer.
Réponse de le 28/11/2013 à 7:39 :
ne pouvions plus continuer dans le mur sarkozy ( le sauveur de 2017) qui n'a rien su rien faire d'autre que subventionner, subventionner et subventionner, il était plus que temps de faire en arrière toutes, mais c'est comme le titanic ou un train qui a pris trop de vitesse : ça s'arrête pas comme ça.
Réponse de le 04/08/2014 à 16:05 :
C'est vrai qu'avant Hollande, l'immobilier c'était le paradis : des loyers abordables, des prix abordables et en relation avec les fondamentaux du marché, etc...Vous êtes nés en 2011 ? Comment peut on déjà savoir lire et écrire à votre âge ? ;-)
a écrit le 27/11/2013 à 19:30 :
Evidement, tous le monde a voulu sa part du gateau... Propriétaire de foncier, municipalité, département, lobby diverses et varié, fabricant de materiaux ( *2,5 en 12 ans...), et au final le promoteur. Seulement quand vous acheter au promoteur, il ne peut jouer que sur sa marge et pas sur les autres. Ce sont tous les autres qui devront baisser leur marges, sinon.. c'est simple : Soit l'etat subventionne, soit le marché s'effondre et chacun devra reduire ses marges et pretentions...
Réponse de le 28/11/2013 à 7:41 :
ce qu'il faut attendre pour faire une bonne purge, ça va faire mal au début, comme les radars automatiques, mais les gens vont s'apercevoir qu'il n'existait pas d'autre alternative pour stopper les abus.
a écrit le 27/11/2013 à 19:28 :
Evidement, tous le monde a voulu sa part du gateau... Propriétaire de foncier, municipalité, département, lobby diverses et varié, fabricant de materiaux ( *2,5 en 12 ans...), et au final le promoteur. Seulement quand vous acheter au promoteur, il ne peut jouer que sur sa marge et pas sur les autres. Ce sont tous les autres qui devront baisser leur marges, sinon.. c'est simple : Soit l'etat subventionne, soit le marché s'effondre et chacun devra reduire ses marges et pretentions...
a écrit le 27/11/2013 à 19:26 :
vous avez vu le taux de chomage ? A part quelques riches privilégiés, qui aura les moyens d'acheter ?
Réponse de le 27/11/2013 à 23:44 :
Même sans chômage, prenez les 20% des mieux payer d'une ville et regarder combien ils peuvent mettre sans vendre avec des PV ou sans aide de la famille.
a écrit le 27/11/2013 à 18:55 :
"sous peine de vendre à perte". C'était la minute d'humour de la Tribune.

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