Déconnectée de la province, l'évolution des prix l'immobilier en Île-de-France ne l'est en réalité que depuis la crise de 2008-2009. C'est ce que montre une note intéressante de Mickaël le Priol, économiste au Centre régional d'observation du commerce, de l'industrie et des services (Crocis). En effet entre l'été 1997 et le printemps 2009, soit le dernier cycle en date de forte hausse des prix, les variations des prix de l'immobilier en Île-de-France et en province furent en fait très semblables, de respectivement +131,5% et +129,1%.

En revanche, les prix ont rebondi bien plus fortement après la récession de 2008-2009 dans la région capitale (+24% contre « seulement » +8,3% en province entre le deuxième trimestre 2009 et le dernier trimestre 2011). Et la contraction des prix provoquée par l'affaissement de l'activité immobilière qui a suivi fut aussi de moindre ampleur en Île-de-France (-5,4% entre le quatrième trimestre 2011 et le premier trimestre 2016) qu'en province (-6,5%).

Zone très tendue

Les principales raisons à ces différentes évolutions depuis la crise sont à aller chercher du côté de la structure de l'offre et de la demande en Île-de-France, et notamment à Paris et dans les départements de la première couronne qui concentrent désormais plus de 10% de la population française. La France étant un pays encore très centralisé sur sa capitale, la demande de logement y est particulièrement forte. Et malheureusement l'offre ne peut pas suivre : Paris intramuros est désormais la ville occidentale la plus dense au monde, et le foncier n'est pas surabondant en petite couronne.

Ainsi, même si l'Île-de-France est la région française moteur en matière de construction (67.400 mises en chantier lors des 12 derniers mois) le rythme reste trop faible pour satisfaire les nouveaux besoins ainsi que le retard pris. Selon Mickaël le Priol, il faudrait pour ce faire accroître « les mises en chantier au-delà de 70.000 par an et tendre vers 90.000 ». Mais « il ne sera pas aisé de rattraper ce retard de plusieurs années d'investissements ni, par conséquent, de réduire le déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché du logement francilien », ajoute-t-il.

Une demande très réactive

Structurellement plus déséquilibré que les autres marchés immobiliers français, donc, l'Île-de-France réagit de manière épidermique à chaque choc de relance de la demande dans l'immobilier : dès que l'Etat octroie un avantage fiscal, une nouvelle subvention, ou que les taux baissent, les ménages franciliens qui ne pouvaient pas acheter au regard du niveau plus élevé qu'ailleurs des prix par rapport à leur revenu en profitent pour passer à l'acte. Autrement dit, chaque effet favorable à la demande remet des acheteurs potentiels sur le marché de l'accession.

Ainsi, après 2009, le plan de relance Sarkozy a créé une atmosphère d'euphorie sur le marché immobilier de l'agglomération parisienne. Les propriétaires se tenaient « par la barbichette » nous disait-on, et achetaient en étant de toute façon persuadés qu'ils revendraient plus cher. Un phénomène que la baisse tendancielle des taux de crédits immobiliers n'a fait qu'accroître.

Sommets atteints

Les prix ont alors anormalement grimpé, atteignant des sommets à Paris à environ 8.400 euros du mètre carré, avant de régresser légèrement à partir de la fin 2011 durant trois années. Ils se sont plus récemment stabilisés grâce à plusieurs facteurs : d'abord la baisse historique des taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers, mais aussi avec le dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel, qui permet aux investisseurs de louer à leurs ascendants ou à leurs descendants, et de moduler la durée de leur investissement tout en bénéficiant d'un avantage fiscal. Enfin, l'élargissement du prêt à taux zéro dans le neuf notamment depuis le 1er janvier 2016 est un franc succès dans l'agglomération parisienne.

Et sans surprise, c'est à Paris, pourtant pas la zone la plus concernée par ces mesures (on ne peut pas y construire beaucoup, et les prix y sont trop élevés pour rendre le PTZ réellement attractif) où l'on retrouve des hausses de prix significatives depuis un an : +1,1% entre le premier trimestre 2015 et le premier trimestre 2016. Preuve qu'il y a bien une sorte de folie immobilière qui entoure Paris et sa proche agglomération.