Que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, la reprise du marché immobilier français a été très nette en 2015, après trois années moroses. Le nombre de transactions dans l'existant a notamment bondi de 15,6 % à 800 000 unités, selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). En parallèle dans le neuf, les mises en chantier sont en hausse de 2 % à la fin janvier 2016 sur 12 mois cumulés, à près de 350 000 unités. Elles sont tirées vers le haut par le secteur du logement collectif (+7,1 %), l'apanage des promoteurs immobiliers. D'ailleurs les ventes des promoteurs ont, elle aussi, atteint un très bon niveau en 2015 (+13,6 %).

Hausse des prix très limitée

Et si l'on raisonne en termes de prix, les dégâts sur le pouvoir d'achat des ménages ne sont pas (encore) significatifs. Les promoteurs immobiliers ont constaté dans le neuf une hausse de seulement 0,8 % des prix ; alors que dans l'ancien, les prix se stabilisaient en 2015 selon les données provisoires du baromètre Insee-Notaires. La Fnaim constate cependant de son côté une nouvelle baisse des prix dans l'ancien de 1,9 % en 2015.
Du reste, il est clair que l'embellie du marché immobilier français en 2015 n'a pas engendré de perte significative de pouvoir d'achat pour les ménages français, toute chose égale par ailleurs.

L'Île-de-France, le moteur de l'immobilier en France

Plus précisément, c'est en fait le marché immobilier francilien qui est en grande partie responsable des bons chiffres au niveau national. « L'année 2015 a été marquée par une importante progression (+17%) des volumes de ventes d'appartements anciens en Île-de-France par rapport à 2014, soit environ 15 000 ventes supplémentaires », notent les notaires franciliens. Le prix des appartements en Île-de-France est quant à lui en léger baisse en 2015 (-1% en un an), à tout de même 5 260 euros du mètre carré fin 2015... De même, « avec 48 510 ventes en 2015, le marché des maisons anciennes en Île-de-France a progressé de 17% en un an », ajoutent les notaires.

Les mises en chantier explosent

Plus significatif encore, dans le neuf, le nombre de mises en chantier en Île-de-France s'établissait à 63 200 logements lors des douze derniers mois, en hausse de ... 18 % par rapport aux douze mois précédents. Ce qui veut dire qu'en volume, la hausse du nombre de mises en chantier en Île-de-France (+9 700 sur la période février 2015- janvier 2016 par rapport à février 2014-janvier 2015) est supérieure à celle enregistrée au niveau nationale (+6 900). Preuve que la région capitale est l'élément moteur du regain d'activité au niveau national.

Un contexte favorable

Mais comment se fait-il que le marché francilien aient été autant en réussite ? Il a d'une part profité d'un contexte national favorable. D'abord, les taux d'intérêt nominaux de crédit immobilier ont encore baissé, tombant en moyenne à 2 % à la fin du premier semestre. Ensuite, la croissance économique est quelque peu revenue en 2015, en hausse de 1,1 %, selon l'Insee. Enfin, l'activité en 2015 a bénéficié d'un effet rattrapage lié à la relative atonie des marchés neufs et anciens entre 2012 et 2014. Nombre d'acquéreurs attendaient en effet des jours meilleurs pour lancer concrètement leurs opérations d'acquisition immobilière. Ce qui a été le cas en 2015.

Changement de discours de l'exécutif

Par ailleurs, force est de constater que le discours du gouvernement a changé : d'une volonté de faire baisser les prix de l'immobilier pour redonner du pouvoir d'achat aux ménages en première partie de mandat, le discours de l'exécutif a radicalement changé fin 2014 sous l'impulsion de Manuel Valls. Les directives données vont, depuis, dans le sens d'une reprise de l'activité des transactions, ce qui induit de l'inflation sur le marché immobilier, et donc des plus-values à terme pour les acquéreurs. Une manière de créer un environnement psychologique favorable à l'achat immobilier.

Par ailleurs, si l'on se limite au marché du neuf, il faut savoir que nombre d'opérations avaient été bloquées en 2014, principalement en Île-de-France, après les changements de majorités lors des dernières élections municipales. Les maires élus sur le thème de la lutte contre la densification avaient ainsi ralenti la cadence des mises en chantier en 2014. Ce qui a donné lieu, là aussi, a un effet rattrapage en 2015.

Succès du Pinel

Toujours dans le neuf, le principal élément de reprise reste le succès du dispositif fiscal d'aide à l'investissement locatif, Pinel. Il donne la possibilité à un investisseur de louer à ses ascendants ou à ses descendants, et durant trois durées différentes pour bénéficier de l'avantage fiscal : 6, 9 ou 12 ans, contre seulement 9 ans auparavant.
Cet assouplissement a été important en Île-de-France pour séduire des investisseurs jusqu'ici peu convaincus par la rentabilité du dispositif. Les prix de l'immobilier francilien sont en effet élevés par rapport aux loyers plafonnés proposés par le dispositif.

Par ailleurs, au regard du niveau des prix dans la région capitale, les acteurs du logements neufs ont été contraints de faire des concessions sur les prix, notamment pour que les primo-accédants, exclus de l'accession ces dernières années, puissent revenir sur le marché. Ainsi en 2015, « les opérateurs ont parfois sacrifié leur marges pour faire baisser les prix et accélérer les opérations », constate Ariane Bouleau Saide, directrice générale adjointe de Grand Paris Aménagement.

Fort déséquilibre entre offre et demande

Or l'Île-de-France - notamment Paris et la première couronne - étant un territoire avec un fort déséquilibre entre l'offre et la demande, un meilleur contexte financier pour la demande peut tout de suite donner des résultats significatifs en terme de volumes de ventes.

Enfin, il y a fort à parier que la mise en place des premières opérations d'aménagement dans le cadre du développement du Grand Paris, aient participé au net regain d'activité du marché francilien. Dans le Val-de-Marne, notamment, les mises en chantier ont quasiment doublé en 2015 ! De quoi atteindre, dans les prochaines années, l'objectif affiché par les pouvoirs publics de 70.000 mises en chantier de nouveaux logements sur le territoire du Grand Paris.