Immobilier : vers une vraie reprise de la construction ?

De plus en plus d'autorisations pour construire des logements sont délivrées. C'est une excellente nouvelle pour le secteur de la construction qui souffre depuis le premier semestre 2012, période à laquelle les mises en chantier de logements ont commencé à chuter.

Ainsi entre novembre et janvier, les permis de construire accordés pour des logements neufs - qui représentent en théorie les mises en chantier de demain - ont bondi de 16,6 % sur un an à 100.100 unités, indique le ministère du Logement. Et sur la période de douze mois achevée fin janvier, les permis de construire ont progressé de 3,7 % par rapport aux douze mois précédents mois, à 386.200 unités.

Bonne nouvelle pour les promoteurs

Parmi les branches du secteur, c'est celle des logements collectifs qui bénéficie le plus de cette reprise. Cumulé sur douze mois, le nombre de logements collectifs autorisés augmente en effet de 6,3 % à 197.200 unités. Ce rebond est donc une excellente nouvelle pour les promoteurs immobiliers, spécialistes du logement collectif, à une période où ils s'inquiètent du fait que la croissance de leurs mises en vente (+6,3 % en 2015) ne suive pas celle de leurs ventes (+13,6 %). Ce qui concrètement signifie que leur offre commerciale est en train de se réduire, au risque à terme de provoquer une situation de pénurie d'offres, et donc une hausse des prix du neuf.

Des problèmes de délais

Or, selon la profession, ce décalage entre la production et les ventes de logements neufs est la résultante de la lenteur du processus de production. Celui-ci souffrirait des délais trop longs d'instruction de permis de construire, et des recours abusifs de riverains qui bloqueraient aujourd'hui le lancement d'environ 30.000 mises en chantier de logements. En ce début d'année, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a donc demandé au gouvernement de légiférer sur ces délais de traitement des recours, en imposant à la justice un délai de 4 mois en première instance et de 6 mois en appel, soit au total 10 mois. Une durée suffisante, selon la FPI, pour que les opérations soient encore commercialisables une fois le recours purgé. Dans ce contexte, les chiffres très positifs concernant les permis de construire tombent à point nommé.

Les voyants sont au vert

Car pour le reste, tous les voyants sont au vert. Effectivement, le très bas niveau des taux d'intérêt des crédits immobiliers, la stabilité des prix (+0,8% en 2015), la légère amélioration du contexte économique (+1,1% de croissance en 2015 en France), et le très attractif dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif, nommé Pinel, participent au net regain d'activité de la profession.

Certes, les effets de la crise des trois dernières années n'ont pas été encore purgés, ce qui tempère la hausse récente des mises en chantier de logements : entre novembre et janvier, elles sont en hausse de « seulement » 0,9% sur un an à 95.100 unités, et de 2% sur les douze mois achevés à 349.400 unités. Mais au regard de l'environnement positif qui entoure le secteur, une hausse supérieure de ces chiffres semble inéluctable.

L'accession, le sujet majeur

Ce sera en fait le secteur de l'accession qui déterminera l'ampleur de la reprise. Et si les prix de l'immobilier restent encore trop élevés pour une partie de la demande, il est à prévoir une forte hausse des ventes en accession lors de ce premier trimestre, puisque le nouveau PTZ élargi dans le neuf s'applique depuis le 1er janvier. Cette mesure prise en fin d'année dernière est d'ailleurs le symbole du virage opéré par le président de la République, qui axe désormais sa politique du logement sur l'accession à la propriété et non plus sur l'accès au logement pour tous, comme c'était le cas lors de la première partie de son mandat.

Encore loin des 500.000 logements construits par an

Il a, il faut dire, beaucoup de retard sur son engagement symbolique de construire 500.000 logements par an. L'année passée, un peu plus de 350.000 logements ont été mis en chantier. L'exécutif met donc les bouchées doubles pour faire construire plus et créer de l'emploi dans le secteur du bâtiment avant mi 2017.

Toutefois, au regard du chemin qui reste à parcourir pour atteindre 500.000 logements mis en chantier, il faudrait désormais plus qu'un miracle pour que la promesse de campagne du chef de l'État soit in fine tenue.