La bonne année des marchés immobiliers français en 2015 profite aussi à l'activité dans le secteur de la location. La hausse du nombre de transactions dans l'existant, de 15,6 %, a en effet participé à relancer la mobilité locative, notamment parce qu' « un tiers de ces nouveaux acquéreurs habitaient un logement locatif privé, ce qui libère l'offre locative d'autant », note Michel Mouillart, professeur d'Economie à l'université Paris Ouest. Ainsi, l'an passé, l'activité du marché locatif privé fut en nette hausse de 11,9 %, selon l'Observatoire Clameur qui couvre une part significative du marché locatif privé.
Les mois de l'été - traditionnellement les plus actifs - ont été extrêmement dynamiques en matière de location. Durant cette période, « la mobilité s'est établie au-dessus de sa moyenne de longue période, retrouvant son niveau d'avant crise », indique Michel Mouillart, qui participe étroitement à l'élaboration de l'Observatoire Clameur. En 2015, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a effectivement grimpé à près de 29 % en France.
Le moral des ménages, élément déterminant de la mobilité
Par ailleurs, le retour global de la confiance des ménages, qui s'est fait ressentir sur tous les marchés immobiliers, a aussi favorisé la mobilité locative. Car historiquement, « la mobilité des ménages découle fortement de leur moral », note Michel Mouillart. Enfin, le blocage généralisé du marché immobilier en 2012, 2013 et 2014 a aussi certainement généré un « effet rattrapage » en 2015 sur le marché de la location.
Bonne nouvelle pour les locataires : cette situation d'accroissement de l'offre de logements locatifs a contribué à détendre le niveau des loyers. Ils sont globalement en baisse d'un peu plus de 1 % en France en 2015, selon Clameur. Et si l'on se penche sur les 20 plus grandes villes françaises, treize d'entre elles ont vu le niveau de leurs loyers baisser, dont Lyon (-3,3 %), Marseille (-3,9 %), Lille (-1,7 %) et Paris ( -1,3 %).
Les loyers baissent à Paris
Un marché locatif se démarque toutefois des autres : celui de Paris intramuros, qui représente près de 400.000 logements sur un parc total de 6,8 millions de logements locatifs privés en France. Car d'une part, sauf à mobiliser massivement les logements vacants, le potentiel y est quasiment nul en matière d'offre de logements nouveaux, car Paris est l'une des villes les plus denses du monde. Et d'autre part, la capitale est la seule ville à pratiquer l'encadrement des loyers, depuis le 1er août 2015.
Certes, pour mesurer les effets de cette mesure de la loi Alur, il est certainement trop tôt. Mais les dernières publications de Clameur montrent, à période comparable, que le loyer moyen à Paris s'établissait à 24,1 euros du mètre carré en février 2016, contre 24,4 euros du mètre en février 2015, et 24,6 euros en février 2014. La baisse s'accélère, donc.
En parallèle, et contrairement au reste de la France, la mobilité des locataires du secteur privé n'augmente pas à Paris. Elle a même tendance à légèrement baisser. En effet, si la le taux de mobilité est constant à 17,2 % sur l'année 2015 par rapport à 2014, il a baissé à 16,4 % en février 2016, contre 16,7 %, fin février 2015.
La baisse des loyers à Paris n'est donc vraisemblablement pas la résultante d'une hausse de l'offre locative, contrairement à ce qui se passe sur le reste du territoire. De là à dire que l'encadrement des loyers a un effet concret à Paris... Mieux vaut tout de même attendre la période estivale, qui voit traditionnellement les loyers moyens augmenter fortement dans la capitale avec la hausse de la demande, avant de tirer des conclusions définitives sur l'impact de cette mesure.