Les ventes de promoteurs n'ont cessé de progresser en 2015. Incontestablement, cette année fut bien meilleure que les trois précédentes pour la profession. Au global, leurs ventes sont en hausse de 13,6 % à 122.781 unités en 2015, par rapport à 2014. C'est aussi 5,5 % de plus que la moyenne annuelle sur la période 2010-2015, selon les chiffres communiqués par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Le niveau très bas des taux d'intérêt des crédits immobiliers, la stabilité des prix (+0,8 % en 2015), ainsi que la légère amélioration du contexte économique (+1,1 % de croissance en 2015 en France) ont certes participé à ce net regain d'activité. Mais parmi les éléments d'explication, le plus pertinent est peut-être la fiscalité attractive qui a incité les investisseurs à revenir sur le marché du neuf.
Succès du Pinel
Revisité par le Parlement sur proposition du gouvernement, le dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif, nommé Pinel, semble en effet avoir fortement séduit les investisseurs particuliers. Pour rappel, il donne la possibilité aux propriétaires-bailleurs de louer à leurs ascendants ou à leurs descendants, et module la durée d'engagement de location à 6, 9 ou 12 ans pour des taux de réduction d'impôt sur le revenu de respectivement 12 %,18 % et 21 %. Bénéficiant du fort intérêt de leurs clients pour ce dispositif, les promoteurs immobiliers ont vu leurs ventes à investisseurs bondir de... 43,8 % en 2015 à environ 49.500 unités. De quoi soutenir significativement la croissance de leurs ventes.
Les mises en chantier d'immeubles de logements tirent le secteur
Au-delà des ventes, l'année 2015 fut meilleure que les précédentes dans quasiment tous les domaines pour les promoteurs. Ils ont d'ailleurs largement participé à accroître le nombre de permis de construire et de mises en chantier, en hausse de respectivement 1,8 % à 383.100 unités et de 0,3 % à 351.800 unités au niveau national. En 2015, c'est en effet le secteur des immeubles de logements, le cœur de métiers des promoteurs immobiliers, qui a tiré les permis de construire et les mises en chantier vers le haut. Les permis de construire pour des logements collectifs sont ainsi en hausse de 4,5 % en 2015 par rapport à 2014, à 195.000 unités, et pour les mises en chantier de 4,4 % à 189.900 unités.
Future hausse des ventes en accession ?
Pourtant, les promoteurs ne se satisfont pas pleinement de leur belle année 2015, et ce pour plusieurs raisons. D'abord ils estiment que le rythme de leurs ventes est encore en-deçà de leur croissance potentielle, puisqu'en 2010, le nombre de ventes était encore supérieur de près de 9 % à celui de 2015. Il y aurait notamment du potentiel à aller chercher du côté des ventes en accession, qui sont en baisse de 1,7 % en 2015 par rapport à 2014 à 43.600 unités.
C'est pourquoi Alexandra François Cuxac, présidente de la FPI espère que la « relance de l'accession devienne enfin une priorité » pour l'exécutif. Certes, François Hollande a déjà acté son virage vers l'accession à la propriété en élargissant significativement le prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf. La FPI attend d'ailleurs une forte hausse des ventes en accession lors de ce premier trimestre, puisque le nouveau PTZ s'applique depuis le 1er janvier 2016.
Mais la fédération aussi espère que le gouvernement ira plus loin, notamment en abaissant le taux de TVA qui s'applique aux ventes de logements neufs, en contrepartie de prix de vente réduits, afin de toucher des publics plus modestes qui souhaitent acheter.
Des mises en vente moroses
Par ailleurs, et là se trouve certainement l'inquiétude la plus profonde des promoteurs, le niveau des mises en vente de logements neufs reste bas. Pour les promoteurs, elles n'ont progressé « que » de 6,3 % en 2015, mais reste bien inférieure à leur niveau de 2010 (-8,4 %). Ce qui veut dire concrètement que la production de logements neufs ne suit pas le rythme des ventes. Ainsi l'offre commerciale est en train de se réduire, au risque à terme de provoquer une situation de pénurie d'offre, et donc « une hausse des prix », s'inquiète Alexandra François Cuxac.
La relative morosité des mises en ventes des promoteurs immobiliers s'explique en premier lieu, selon la profession, par la lenteur du processus de production. Celui-ci souffrirait des délais trop longs d'instruction de permis de construire, et des recours abusifs de riverains qui bloqueraient aujourd'hui le lancement d'environ 30.000 mises en chantier de logements.
Encadrer les délais de construction
Le FPI demande donc au gouvernement de légiférer sur ces délais de traitement des recours, en imposant à la justice un délai de 4 mois en première instance et de 6 mois en appel, soit au total 10 mois. Une durée suffisante selon la présidente de la FPI pour « que l'opération soit encore commercialisable » une fois le recours purgé.
A 15 mois des élections présidentielles, et alors même qu'ils ont été entendu sur plusieurs de leurs revendications législatives depuis l'intronisation de Manuel Valls comme Premier ministre, les promoteurs immobiliers ne sont donc jamais à cours de nouvelles propositions. Reste à savoir si l'exécutif aura le temps de prêter attention à ces dernières revendications étant donné que la principale échéance électorale se rapproche.
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