Les pays européens connaissent diverses fortunes en matière d'immobilier. C'est ce que montre une étude non exhaustive du réseau d'agences immobilières Era, très implanté sur le vieux continent, qui a classé plus d'une douzaine de marchés du logement européens. Elle identifie notamment quatre marchés encore très fragiles. Et sans surprise, les deux marchés européens les plus en crise sont ceux de la Grèce et de l'Espagne.

L'Espagne reste sous pression

Et ce ne sont pas les maigres signes de reprises sur la péninsule ibérique qui sont gages d'optimisme. Certes « les prix de l'immobilier en Espagne semblent avoir touché le fond en 2014 puisqu'une légère hausse de 1,8 % a été constatée en fin d'année par rapport à fin 2013 », indique l'étude d'Era. Mais ce redressement résulte de la résorption du stock d'invendus qui atteignait plus de 700.000 logements au plus fort de la crise. La construction neuve reste donc atone (35.000 logements construits en 2014, selon Era) et ne contribue donc pas à soutenir l'emploi : le taux de chômage en Espagne reste élevé (plus de 21 % dont près de 50 % pour les jeunes), ce qui continue d'affecter l'accession à la propriété.

En parallèle, « de nombreuses procédures de saisies immobilières ont été engagées jusqu'en 2012, par suite de non remboursement de crédit ; 55% des jeunes de 18 à 35 ans habitent encore chez leurs parents, un taux bien supérieur à la moyenne européenne », détaille Era. Bref, rien qui ne permette encore d'assurer une reprise pérenne à ce marché immobilier.

La Grèce, une récession qui dure

Mais il y a pire, en Grèce, « le marché du logement est en récession depuis fin 2008 et la situation s'est encore dégradée en 2014, avec une baisse moyenne sur un an de 33,8 % du nombre des transactions et de 17% des prix », constate Era. Le stock de logements invendus s'élève à 250.000 logements, et « près du tiers des grecs accédant à la propriété ne peuvent plus faire face au remboursement de leur crédit ». En parallèle, la population des sans-abri a augmenté de 25% entre 2009 et 2011. Et comme en Espagne, de nombreux jeunes qui subissent la pauvreté retournent vivre chez leurs parents.

La hausse du franc suisse plombe l'immobilier helvétique

Era distingue ensuite deux autres marchés immobiliers très fragiles : la Suisse et la Bulgarie, qui n'ont certes rien à voir, mais qui sont tous deux en difficultés à cause du niveau trop haut de leur monnaie. En effet, l'appréciation de la devise helvétique à 1,08 franc suisse l'euro a réduit l'attractivité du marché immobilier de ce petit pays d'un peu plus de 8 millions d'habitants, très prisé des investisseurs étrangers. Le marché immobilier suisse est, il faut dire, riche en résidences secondaires et en investissements locatifs - la Suisse est le pays du continent européen qui contient la part la plus forte de locataires (55 %).

« La revalorisation du franc suisse en début d'année a réduit le nombre de candidats à la propriété bien plus que n'en a ajouté la baisse des taux d'intérêt. Le recul des prix, déjà commencé en fin d'année 2014, devrait se poursuivre et se généraliser en 2015 », s'inquiètent les auteurs de l'étude d'Era.

L'immobilier bulgare souffre de l'atonie de l'économie domestique

Enfin, plus inquiétant, le marché immobilier bulgare - le moins cher d'Europe à 447 euros du mètre carré en moyenne - reste très atone, comme l'économie du pays. L'ancrage du Lev sur l'euro rend impossible le redressement durable d'un pays dont le niveau de vie est un des plus faibles du vieux continent.

Difficile dans ce contexte de dégager des marges de manœuvre financières pour entretenir le parc immobilier. « Pour cause d'insalubrité, la vacance touche 1,2 million de logements, soit 30% du parc ! », explique Era. Et « malgré les plans d'aide de l'État lancés en 2011, encore 44,9% de la population n'ont pas les moyens de chauffer leur logement ! », ajoute le réseau d'agences. Résultat, la population s'en va, et, en matière d'immobilier, « la Bulgarie s'enfonce encore un peu plus dans la crise et la construction de logements neufs qui n'a fait que baisser depuis 5 ans (9.250 en 2013 contre 22.058 en 2009) ».