Immobilier : la Grèce est-elle vraiment un eldorado ?

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En légende, l'île de Santorin, dans les Cyclades, toujours prisée par une clientèle aisée.
En légende, l'île de Santorin, dans les Cyclades, toujours prisée par une clientèle aisée. (Crédits : Reuters)
Alors que le pays vient de trouver un accord avec ses créanciers pour l'obtention d'un troisième plan d'aide, la Grèce, plongée dans la crise, est-elle vraiment devenue le paradis des investisseurs dans l'immobilier ?

Les crises attirent les opportunistes. Et en matière d'immobilier, la Grèce ne déroge pas à la règle. "Il y a deux types de clients : ceux qui connaissent bien la Grèce et qui, avec la situation actuelle, veulent concrétiser un projet car ils savent que c'est le bon moment, et ceux qui veulent faire de bonnes affaires", détaille Nicolas Mugni, un agent immobilier français, fondateur de Demeures de Grèce, expatrié en Grèce depuis onze ans.

80% de la clientèle de Nicolas Mugni est européenne (Français, Belges, Suisses), les autres viennent du Proche-Orient, du pays du Golfe ou encore d'Égypte. Il compte dans son portefeuille des quinquagénaires, des cadres supérieurs, et parfois même de grands dirigeants dont il taira bien entendu l'identité. "Nos clients veulent de belles villas à 1 million d'euros. Ils veulent quelque chose de sympa, et savent que cela coûte trois fois moins cher que sur la Côte d'Azur", détaille l'agent immobilier. Dans le top de leur classement, ce sont les Cyclades qui attirent le plus sa clientèle étrangère à l'instar de Mykonos, Santorin, Paros et Antiparos.

Mais l'île d'Hydra, dans le golfe Saronique, au sud d'Athènes, séduit tout autant une clientèle aisée, qui se compose souvent de galeristes et d'artistes, en quête de sérénité. Celle que l'on surnomme "l'île aux peintres" a eu son lot de visiteurs célèbres : Marc Chagall, Henri Miller, ou plus récemment l'artiste contemporain Jeff Koons.

Des acheteurs potentiels déconnectés de la réalité ?

Si des publics fortunés savent que les îles recèlent de belles affaires, d'autres ne sont tout simplement pas réalistes. Car, si les prix ont chuté après un pic atteint en 2009, il ne faut pas non plus rêver, avertissent les professionnels de la pierre.

"Il y a beaucoup de gens qui pensent qu'avec 300.000 euros, on peut s'acheter une villa avec piscine", détaille l'agent immobilier. "Pour ce prix-là, on peut trouver des maisons sympas, mais pas ça ! ", prévient le professionnel de l'immobilier insulaire.

"Oui, on vend à des prix inférieurs au coût de la construction, mais on ne va pas non plus vendre à 100 euros le mètre carré. Il y a un coût de la construction en Europe", lance de son côté Patrick Tkatschenko, fondateur de l'agence immobilière Mobilia.

A condition de miser sur des îles plus confidentielles, par exemple Kéa, petite île montagneuse à une dizaine de kilomètres du cap Sounion, ce budget devrait néanmoins permettre d'acquérir une maison avec vue sur la mer pour un montant oscillant entre 250.000 et 300.000 euros.

Pas de fiscalité sur les biens immobiliers jusqu'en 2011

Si depuis quelques années, les Grecs sont taxés sur leur patrimoine immobilier, les prix des biens de haut de gamme ne se sont pas effondrés. Certes, les Hellènes sont parfois poussés à vendre par dépit. Au cas par cas, de belles affaires peuvent se faire, car les acheteurs potentiels peuvent discuter les prix. Ainsi, à Paros, une île des Cyclades particulièrement convoitée, un terrain "les pieds dans l'eau" est parti à 380.000 euros, contre les 700.000 euros de départ. A Mykonos, on trouve des villas à 1,2 million d'euros contre 1,9 million avant la crise. "Mais c'est au cas par cas", glisse Nicolas Mugni.

Jusqu'en 2011, les biens immobiliers n'étaient pas fiscalisés. Mais il y a quatre ans, le gouvernement de Georges Papandréou, déjà sous la pression des créanciers du pays, adopte une taxe sur la propriété immobilière, autrement dit une taxe foncière. Cette dernière est directement prélevée sur les factures d'électricité des Grecs. Elle varie en fonction de la taille, de l'usage et de l'emplacement du bien. Une nouvelle taxe la remplace en 2014 afin de générer 3,2 milliards d'euros de revenus à l'Etat.

Avec le nouveau zonage fiscal instauré en 2011, certaines familles se retrouvent à devoir payer une taxe qui va de 1 euro à 16 euros le m2 en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier.

"Dans ce cas de figure, les propriétaires sont directement impactés. Car on peut avoir du patrimoine sans avoir de cash flow. C'est un peu comme les gens qui se retrouvent imposés à l'ISF à cause des biens immobiliers dont ils ont hérités", décrypte l'agent.

La Grèce, ce pays de propriétaires sans cadastre

En immobilier, la situation de la Grèce est particulière. Quitte à devenir parfois ubuesque. Le taux de propriétaires est l'un des plus élevés d'Europe, avec 70% d'une population adulte qui possède un bien.

"Les Grecs ont souvent 1, 2, 3, ou 4 appartements", explique Patrick Tkatschenko, le fondateur de l'agence Mobilia, nichée derrière le "stade de marbre" à Athènes, à l'entrée du quartier de Pangrati.

"Après guerre, pour faciliter la construction de logements neufs, le pays a voté des lois pour permettre de construire sur les terrains. Le tout était défiscalisé."

Ainsi, on a construit des immeubles de plusieurs étages sur des terrains pour développer rapidement la ville. En échange, le propriétaire dudit terrain, recevait un ou deux appartements.

"Jusque dans les années 2000, cela fonctionnait ainsi. Les Grecs ont acquis de nombreuses propriétés par ce biais-là", assure le directeur de l'agence immobilière installé en terre hellènique depuis 23 ans.

C'est aussi le seul pays de l'Union Européenne qui ne dispose pas de cadastre permettant de déterminer les propriétés foncières d'un territoire. Une histoire particulière, résultat des multiples statuts fonciers qui coexistent en Grèce depuis les empires byzantin, ottoman. A ce jour, aucun politique ne s'est engagé sur un tel chantier pour reformer cette particularité grecque.

En banlieue d'Athènes, 50 m2 pour 30.000 euros

Pour réaliser de bonnes affaires, il faut oublier la mer et ses maisons blanchies à la chaux. Direction Athènes où l'effondrement des prix se concentre sur le moyen de gamme. "On trouve des appartements de 40-50 m² en quartier périphérique pour 30.000 euros", détaille Nicolas Mugni, fondateur de l'agence et du site "Demeures de Grèce". Patrick Tkatschenko confirme : "à Athènes, il y a des quartiers où on peut acheter à moins de 500 euros le m²", mais assure que "les étrangers n'iront pas investir là".

Et dans la capitale, le stock d'appartements ne manque pas. On parle de 200.000 à 300.000 appartements, construits dans les années 2000 et aujourd'hui vacants.

La classe moyenne grecque, impactée par les réformes, est contrainte de vendre, voire de brader les appartements, confie l'agent immobilier. "Dans certains cas, il y a 60% de baisse", souffle l'agent. Alors c'est peut-être là que le public étranger pourra dénicher la perle rare. A deux pas du stade de Marbre, à Athènes, une retraitée française s'est offert un 50 m² pour la bagatelle de 50.000 euros. "je rencontre une dizaine de personnes par an tentées par cette aventure", souffle Patrick Tkatschenko.

En se dirigeant dans les quartiers huppés de la capitale, la baisse des prix amorcée en  2009 se confirme aussi. A l'instar de Kolonaki, au centre d'Athènes, avec des prix qui ont chuté de 40% en 6 ans. "Avant, on ne vendait rien en dessous de 3000 euros le m2, maintenant on est à 1200 euros le m2", détaille Patrick Tkatschenko. "Dans les quartiers cotés, on était à 5000 euros le mètre carré en 2009, maintenant on est plus entre 2500 et 3000 euros", ajoute Nicolas Mugni.

Même les banlieues du sud d'Athènes, prisées car en bord de mer, à l'instar de Paleó Fáliro ou de la très bling-bling Glyfáda ont vu leurs prix dégringoler en quelques années : entre 1000 et 2000 euros le m², soit une baisse de 50%.

L'immobilier suspendu à un nouvel accord européen

Si les étrangers peuvent doper l'immobilier, notamment par les mesures incitatives instaurées à l'instar du Golden Visa qui permettent d'attirer les capitaux étrangers en Grèce, les Hellènes eux n'achètent plus. "Les gens sont contraints de vendre car ils n'ont plus d'argent pour vivre et pour payer les taxes", observe Maître Athanassios Dragios, notaire à Athènes. Depuis 5 ans, les biens achetés diminuent, mais cette année 2015 est d'ores et déjà la plus noire. Et pourtant, la Banque nationale grecque note que les prix ont baissé de 40% ces cinq dernières années, assure le notaire.

Dans son étude, même les clients étrangers se font discrets. "J'ai quelques contrats avec eux, mais même eux ne se pressent pas". L'heure est à l'attentisme. "Si on trouve une solution au mois de septembre (à la crise), on va pouvoir retravailler sérieusement. Les Grecs vont aussi reprendre confiance dans le marché immobilier", souhaite Athanassios Dragios. Pour le moment, "on attend, et on espère".

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Commentaires
a écrit le 21/02/2018 à 14:52 :
j'ai un terrain de 9900 Mts.carre a Vlichadia a Kalymnos au bord de la mer avec vue sur Kos
a vendre le tout ou des morceaux .Faire offre ou demande plus d'information. Route deja traverse terrain donc facilite a construire
a écrit le 01/08/2017 à 13:29 :
Bonjour,votre commentaire(superbe).
Je cherche acheter gréce prix,30,000 ,70,000 euros.
Siros,kihos,gastouni,savalia,amaliada ,autre.
Merci.
Cordialement.
Pat
a écrit le 17/01/2016 à 16:49 :
Lorsque vous dites : il y a un cout de construction en Europe ! vous n'allez pas comparé les construction (qualité) Grec avec les autres : France, Allemagne , Italie .....que vous les compariez avec celle de la Bulgarie ...OK ! je suis en Bulgarie et a coté de la Grèce ...le soleil Grec ne justifie pas les prix ..un point c'est tout ! conclusion avant d'acheter " louer " pendant un an, et faite passer le message, comme quoi vous souhaitez acheter ....et attendez patiemment et négocier " DUR " dite vous bien que ces constructions Grec sont loin ....très loin de la qualité " minimal " que l'on peut attendre d'une construction, si ce n'est du " TAPE" a l'oeil ....soyez gonflé dans l'offre que vous faite, si un bien vous intéresse vraiment louer le pendant un an...et ensuite faite l'offre a prendre ou a laisser .....un conseil de " baroudeur "
a écrit le 17/08/2015 à 11:25 :
L'immobilier n'a jamais été défiscalisé en Grèce! La taxe foncière seule n'existait pas.
Même aujourd'hui, pour construire une maison de 100 m2, il faut payer à l'État 15 000 euros pour le permis de construire et 25 000 euros à l'IKA. Total: 40 000 euros avant même de commencer la construction!
Les Grecs paient d'avance la taxe foncière des 40 prochaines années!
Voilà la réalité, alors que le message péjoratif véhiculé par BFM est que les Grecs ne payaient pas de taxe foncière...
Réponse de le 17/08/2015 à 21:46 :
Merci ! Enfin un commentaire digne de foi ! Merci Jules de ne pas me laisser seul face à la désinformation organisée au sujet des Grecs qui ne paient pas de taxes foncières. Le haratsi n'est pas un mirage.
a écrit le 17/08/2015 à 8:08 :
Mobilia agence immobiliere est le nom de l'agence; Ellen le prenom de mon epouse qui s'occupe des iles... merci...
a écrit le 16/08/2015 à 23:52 :
pas de taxe foncière avant 2011... et on dit que les Grèces n'avaient pas davantages
Réponse de le 17/08/2015 à 13:04 :
Faut savoir ce que vous voulez !
Vous vous plaignez - sans trop comprendre ce que vous dites - que les Grecs ne payent pas assez de taxes, ce qui est totalement faux car ils en payent plus que les Français (notamment en ce qui concerne l'impôt sur le revenu - la fraude fiscale et parfiscale est plus importante en france) et donc vous prônez une taxaion à outrance. Et d'autre part, vous vous plaignez de payer trop d'impôts. "Faites ce que je dis, ...". L'imposition outrancière, iui, mais pour les autres, sans doute... Si la rage taxatoire e le racket fiscal étaient la panacée, la france ne serait pas dans l'état lamentable dans lequel elle est, obligée de vivre aux crochets des Grecs pour tenter de surnager.
Réponse de le 17/08/2015 à 17:44 :
@ Réponse de @ taxe foncière le 17/08/2015 à 13:04
Les prélèvements obligatoires étant 32 % PIB en Grèce et 47.3 % PIB en France en 2013, je doute que les Français paient globalement moins d'impôts que les Grecs. Un écart de 15% est bien au delà de l'effet "statistique". La moyenne des 28 pays de l'UE est à 40.1%
(sources Eurostat)
A noter qu'il n'a pas été possible de calculer les prélèvements obligatoires en Grèce pour les années avant 2000; ces chiffres existent pour 26 autre pays membres (26/28).
Vous écrivez " la fraude fiscale et parfiscale est plus importante en france".
Quels sont les éléments qui vos permettent d'affirmer cela ? Avez vous des données provenant de sources fiables ?
Cordialement
Cordialement
Réponse de le 17/08/2015 à 18:05 :
Chiffres officiels (ocde entre autres) à l'appui : les français travaillent moins et fraudent plus le fisc que les Grecs. Pas étonnant que les français soient obligés de vivre aux crochets des courageux Grecs qui ont bien des leçons à donner aux franchouiillards, champions de la politique et de l'économie revues au comptoir du café du Commerce.
Réponse de le 17/08/2015 à 18:08 :
merci Bernardino,

je suis tjs ouvert à la critiqué, mais une critique fondée et argumentée. Cependant, sur le cas de la Grèce, la moitié des coms se transforment en crise émotionnelle.
Réponse de le 17/08/2015 à 19:18 :
@ Réponse de @bernardino le 17/08/2015 à 18:05
Je vous donc invite à lire le discours de synthèse de monsieur Angel Gurria secrétaire de l'OCDE sur la situation de la Grèce 2013.
Extrait
"La réforme de l’administration publique progresse lentement, cependant les efforts déployés pour s’attaquer aux inefficiences graves d’un service public de grande ampleur ont été récemment accélérés. La fraude fiscale reste un problème majeur. Les procédures judiciaires, bien qu’en voie d’amélioration, sont toujours longues et coûteuses bien que d’importantes réformes de la législation et des procédures ont été opérées. Il est capital que le processus de réforme fasse l’objet d’un suivi et d’une évaluation constants".
http://www.oecd.org/fr/grece/etude-economique-grece.htm
Cordialement
Réponse de le 17/08/2015 à 19:49 :
@ Réponse de taxe foncière le 17/08/2015 à 18:08
Dans tous les débats, c'est la même chose: les personnes émettent des opinions sur des impressions et non pas sur des faits.
Ceci étant écrit, il faut aussi se méfier des statistiques surtout quand on fait des comparaisons entre les pays car selon les pays, certains postes de dépenses ne sont pas historiquement comptabilisés dans les mêmes rubriques.
Dans le cas de la Grèce, le concept "confiance" trust)" - soit en verbe soit en mot - revient très souvent dans les mémos de l'Eurogroupe.
Cordialement
Réponse de le 31/08/2015 à 17:34 :
En Grece, il n'y avait pas de taxe foncière allant dans les caisses de l'Etat. Par contre, tous les biens immobiliers bâtis paient une taxe foncière aux collectivités locales, en plus des droits payés aux collectivités locales pour les services rendus. Alors, seuls les terrains (non bâtis) ne payaient pas de taxe. En plus, les droits de mutation lors d'une transaction immobilière ou d'un héritage ou donation sont très, très élevés, équivalant à une taxe...
a écrit le 16/08/2015 à 16:43 :
En immobilier le mieux est de ne pas fumer de champignons au risque de se retrouver sur le sable. Même fin, c'est douloureux !!!
a écrit le 16/08/2015 à 13:17 :
C'est bien de vendre, mais comment on fait pour avoir son argent avec le contrôle des capitaux ? On a l'argent en banque certes, mais on en peut rien en faire avec des retraits de 60 euros par jour. Ce qui bien évidemment élimine aussi l'achat d'un nouveau bien immobilier (et cela m'a été confirmé par des agents immobiliers). Solution quelquefois possible: si on a un compte à l'étranger et qu'on vend à un étranger, on peut faire un transfert de banque à banque sans passer par la Grèce. En revanche, je ne sais pas si cela est légal, même en payant les diverses taxes et impôts dûs en Grèce pour la transaction. Je sais, la légalité n'est pas une priorité pour les Grecs :-)
Réponse de le 16/08/2015 à 19:56 :
Qui paie un bien immobilier en espèces? Il me semble que les contrôles de capitaux n'interdisent pas les virements.
Réponse de le 16/08/2015 à 20:23 :
@jb: faux, il faut une autorisation spéciale, même pour les virements internes à la Grèce. Tu penses bien que si c'était si facile, tout le monde aurait ouvert des comptes étrangers pour récupérer son fric :-)
Réponse de le 17/08/2015 à 10:38 :
"Je sais, la légalité n'est pas une priorité pour les Grecs :-) "... Toujours la petite insulte gratuite glissée, l'air de rien. Les Français, comme les allemands, ont l'acidité très facile, ces derniers temps. Toujours le syndrôme du larbin, typiquement français : on critique les petites gens pour ne pas écorner les gros bonnets. Si vous avez des gens à accuser de malhonnêteté, visez plutôt les banques (de tous les pays), les gouvernements (de tous les pays, et surtout celui d'Allemagne qui vous dira très bientôt combien d'impôts payer, à vous aussi), et les industriels qui profitent totalement de la misère de ce pays. C'est apparemment compliqué de comprendre, vu de France, un système grec qui n'a pas été "modernisé" ou plutôt transformé selon les règles européennes avant l'adhésion du pays, mais ce n'est certainement pas une raison pour accuser gratuitement tout un peuple de pratiques frauduleuses ou de vol. Merci.
Réponse de le 20/08/2015 à 8:52 :
Réponse a JB, qui paie en espèces ???....... ici en Bulgarie ! cela a été mon cas (90% de la somme) ! car les taxes se paient sur la valeur "fiscale " du bien, et non pas sur le prix de vente ! imposition 10% .....plus de 20 000 entreprise Grec on délocaliser en Bulgarie ...cout de la vie de tous les jours : - 50/70% pour info : la Bulgarie est un pays Européen Onshore avec un impôt unique : 10%...
Réponse de le 31/08/2015 à 17:42 :
Quelle bourde!!! Le contrôle des capitaux ne concerne que les retraits en billets et le transfert des capitaux à l'étranger. Sinon, c'est très, très facile de trsnférer de l'argent d'un compte à l'autre. Moi, je continue à être payé par mes clients etles grands chaînes de supermarchés ne paient pas leurs fournisseurs avec les 60 euros en billets qu'elles retirent chaque jour!
Le grand poblème qui va couler l'immobilier grec, c'est la baisse du pouvoir d'achat (qui va s'accentuer avec le troisième memorandum) et le pessimisme (tout à fait fondé).

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