Crise de l'immobilier : l'Espagne en a pour 10 ans de galère

Profondément affaiblie par les déboires de son secteur immobilier, l'Espagne traverse une période insupportable. L'éclatement de la bulle immobilière, qui a pu être qualifiée de miracle économique par certains jusqu'en 2008, détruit tout sur passage. L'Espagne compte désormais plus de 700 000 logements invendus alors que la demande est au plus bas. Le retour à la normale prendra du temps.
En 2012, les prix de l'immobilier ont subi le recul le plus prononcé de ces dernières années à - 13,7%, avec - 12,3% dans le neuf et - 14,8% dans l'ancien. Ce, après des baisses de 7,4% en 2011, 2% en 2010, 6,7% en 2009 et 1,5% en 2008. Jesus Castillo, économiste chez Natixis, prévoit que la chute des prix s'établira en 2013 à 9% et à 5% en 2014. L'agence de notation Standard & Poor's anticipe pour sa part une baisse de 7,8% en 2013 et de 6% en 2014.

Une décennie d'ajustement

Mais quelle que soit l'ampleur de la baisse des prix à moyen terme, "il y aura très probablement une décennie d'ajustement sur le marché de l'immobilier espagnol avant que les stocks de logements invendus s'écoulent et que le marché immobilier retrouve un fonctionnement normal", estime Jesus Castillo. En effet, en 2012, un peu moins de 160 000 transactions de logements neufs se sont opérées, alors qu'en parallèle, 140 000 logements ont été livrés sur le marché. À ce rythme, le stock de 700 000 logements vides n'est donc pas prêt de se réduire.

La "bad bank" doit liquider

Pour remédier à cette situation, le gouvernement espagnol va s'appuyer sur une "bad bank". Créée récemment, elle a recueilli un peu moins de 40 milliards d'euros d'actifs immobiliers des banques les plus en difficultés, et a pour objectif de liquider ses stocks. "La bad bank est aujourd'hui le plus important agent immobilier en Espagne", indique Jesus Castillo. Elle a pu récupérer les actifs immobiliers à prix bon marché pour pouvoir les revendre sans subir de décote. Mais elle ne peut malgré tout pas vendre trop vite et à prix trop bas, car elle déstabiliserait alors d'autres banques qui ont décidé de garder de l'immobilier à leur bilan. "Si la band bank vend les actifs qu'elle a repris à un prix trop bas, les autres banques -qui restent fragiles- vont voir les actifs immobiliers qu'elles portent se déprécier", explique Jesus Castillo.

Une demande durablement affectée

L'activité de la "bad bank" sera bien le seul signe annonciateur d'un réajustement du marché. Car coté demande, le pire est à venir. "La demande en Espagne est durablement affectée. Le taux de chômage augmente, les salaires baissent, les ménages doivent se désendetter et la pression fiscale est importante et durable au regard du processus d'assainissement budgétaire en cours. Ce, alors qu'en parallèle les banques sont en pleine restructuration et restreignent les conditions d'accès aux crédits", constate avec crainte Jesus Castillo.
Les chiffres parlent d'eux même : le taux de chômage en Espagne atteint 27%, et 14% des ménages ont l'intégralité de leurs membres au chômage. Il n'est donc pas surprenant de constater que seuls 191 000 nouveaux ménages se sont formés en 2012, contre 460 000 en 2008.

Un parc locatif quasi-inexistant

La solvabilité des Espagnols est clairement au plus mal. Et ce n'est pas le parc locatif existant qui pourra leur donner de l'air. Lui qui ne représente même pas 15% du parc de logements du pays. La faute à la mise en place depuis des décennies d'avantages fiscaux qui incitaient à acquérir plutôt qu'à louer. Ce qui a endetté durablement la population.

Enfin, seul un nombre très faible de ménages en capacité d'accéder aux bassins d'emplois de quelques grandes métropoles pourront, s'ils n'ont pas émigré, faire subsister une demande de logements. Ils devraient au moins permettre de maintenir à l'avenir l'activité de construction à son faible niveau de 2012.