La donation d'un bien immobilier de son vivant

Donation simple, donation-partage ? C'est un choix qui peut s'avérer cornélien... La donation simple consiste à donner un bien à chacun de ses enfants. La donation-partage, elle, consiste à prévoir dans un acte la répartition de tout ou partie de ses biens au profit de ses héritiers présomptifs, c'est-à-dire les futurs héritiers possibles du donateur : enfants, petits-enfants, père, mère, frères et soeurs. Il y a une différence et non des moindres entre les deux types de donation. Alors que dans la donation simple, la valeur du bien est calculée au moment de la succession, la donation-partage fige au contraire la valeur des biens au jour où ils ont été transmis et où cette transmission a été enregistrée par le notaire. Un avantage de taille pour la donation-partage, notamment dans le cas de la transmission de biens immobiliers. Elle est à privilégier car elle balaye d'un revers de main la réévaluation du bien immobilier au moment du décès. Surtout quand on connait les tendances du marché immobilier dans les zones tendues...



Pleine-propriété ou démembrement ?



C'est l'autre question que doit se poser le donataire avant de transmettre son ou ses bien (s). Dans le cas de la pleine-propriété, la transmission revient à se séparer totalement du bien. Le donataire cède au bénéficiaire le droit d'utiliser le bien en question mais aussi d'en percevoir les revenus (loyers...) et d'en disposer. Cette option s'avère intéressante pour les propriétaires d'un gros patrimoine assujettis à l'ISF, car le bien sortira ainsi de leur patrimoine. Le démembrement, en revanche, permet de séparer la nue-propriété de l'usufruit. La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien (qui permet d'en faire ce que bon lui semble : le détruire ou le vendre), mais pas de l'utiliser, c'est-à-dire en avoir la jouissance ou en percevoir les revenus. L'usufruit est le droit d'utiliser un bien, d'en percevoir les revenus sans avoir le droit d'en disposer...



Avec la technique du démembrement il est ainsi possible au donateur de ne transmettre, temporairement ou pas, que la nue-propriété ou que l'usufruit d'un bien. Il serait recommandé à des propriétaires dont le patrimoine reste modeste de se réserver l'usufruit. Ainsi, ils auraient toujours la possibilité de percevoir des loyers afin de compléter leur retraite. Dans le schéma inverse, c'est-à-dire transmettre l'usufruit et se réserver la nue-propriété, cette possibilité peut également être intéressante pour un propriétaire disposant d'un patrimoine important.



Le donateur doit également réfléchir à choisir entre une transmission en avance de part successorale ou hors part successorale. Dans le premier cas, l'objectif sera par exemple d'aider l'un de ses enfants momentanément en difficulté, mais tout en conservant l'égalité des futurs héritiers. La valeur du don au moment de la liquidation de la succession sera en effet prise en compte. Il existe également la donation hors part successorale ou donation préciputaire. Dans ce cas de figure, le donateur donne un avantage à un héritier par rapport à un autre, en plus de sa part de réserve, ou à une personne n'ayant pas de droit dans sa succession.



Avoir recours à une SCI ?



La société civile immobilière peut faciliter et optimiser la transmission du patrimoine de son vivant. Lorsqu'un bien est mis en SCI, la valeur patrimoniale du bien est divisée en parts sociales qui sont ensuite partagées entre tous les associés. Or la valeur des parts subit ce que l'on appelle une décote, c'est-à-dire une diminution de valeur. En règle générale, pour les SCI familiales, la valeur des parts de la SCI est inférieure d'au moins 10 % à celle du bien rapportée au nombre de parts. Les parents peuvent au fil des années faire entrer leurs descendants au capital de la SCI en donnant des parts sociales de la société. Il est en effet plus facile de transmettre du papier que d'un immeuble, qui est par nature, indivisible. A noter que le montant de la part représente la différence entre l'actif et le passif. Si un bien mis en SCI vaut 600 000 euros et que la société supporte un emprunt de 600 000 euros, l'opération s'avère intéressante pour les donataires. Ils faire entrer leurs enfants gratuitement dans la SCI puisque son montant par part vaut....0. La constitution d'une SCI s'avère intéressante pour des biens d'une valeur supérieure à 500 000 euros et dans des zones à fortes spéculation immobilière.



Les avantages fiscaux et les frais



Donner un bien immobilier offre des avantages fiscaux non négligeables.. La donation peut être effectuée en franchise de droits tous les quinze ans. Toutefois, pour bénéficier des abattements, la donation doit respecter des plafonds de 100 000 euros pour chacun des enfants et 30 000 euros pour chacun des petits-enfants. Par ailleurs,, l'âge du donateur est pris en compte dans le calcul des réductions fiscales qui sont renouvelables tous les 15 ans. Pour les donations en pleine propriété, cette réduction peut aller jusqu'à 50% si le donateur a moins de 70 ans, elle est réduite à 30% s'il a entre 70 et 79 ans. Les droits de mutation, honoraires du notaire et autres frais relatifs à la donation sont dus et supportés par le donataire. Les droits d'enregistrement « de mutation à titre gratuit » sont dus à l'administration des impôts. Tout acte de donation reçu par notaire doit être enregistré auprès des impôts au plus tard un mois après la signature de la donation. La « taxe de publicité foncière » est due au bureau des hypothèques dont dépend le bien donné. Cette taxe à verser dans les deux mois maximum de la signature de la donation est de 0,715 % de la valeur du bien immobilier donné. Le « salaire du conservateur » est une autre taxe proportionnelle à la valeur des biens immobiliers donnés, qui est perçue lors de l'enregistrement par le notaire de la donation au « fichier immobilier », un fichier dans lequel sont enregistrés la date de la donation, la désignation des biens donnés et l'identité des nouveaux propriétaires.

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