Investissement locatif : et après ?

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Voici les options que vous avez à la suite de votre investissement locatif.
Voici les options que vous avez à la suite de votre investissement locatif. (Crédits : DR)
Il y a quelques années, vous avez acquis un bien immobilier grâce au dispositif de défiscalisation Pinel. Or votre période d'engagement arrive à son terme et vous vous demandez ce que vous devez faire de ce bien. Plusieurs options s'offrent à vous. Cependant, pour que tout se passe pour le mieux, ne vous précipitez pas et analysez bien votre situation personnelle et celle du marché immobilier de la ville où se trouve votre bien.

Vendre le bien

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, vous vous étiez engagé à louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Arrivé au terme de votre engagement, vous souhaitez vendre votre bien. C'est votre droit. Toutefois ne vous précipitez et évaluez votre intérêt à vendre. En effet, si ce logement s'est toujours loué facilement, cela signifie qu'il répond à une réelle demande. Vous n'avez peut-être pas intérêt à le vendre. Les loyers que vous percevrez constitueront des revenus complémentaires non négligeables. De plus, n'étant plus soumis aux plafonds imposés par le dispositif Pinel, vous serez libre de fixer le montant du loyer.

Prenez votre temps

Si vous êtes réellement décidé à vendre votre bien, sachez être patient. Dans le cas où celui-ci est occupé par un locataire, il peut-être plus avantageux d'attendre qu'il soit libre pour le vendre. En vendant votre bien occupé, vous allez intéresser essentiellement des investisseurs. Ces derniers recherchant avant tout la meilleure rentabilité locative, vous devrez certainement accepter une décote importante qui pourra entraîner une moins-value de votre bien. De même, dans le cadre de la loi Pinel, des résidences entières sont construites et destinées à l'investissement locatif. De ce fait, les logements sont tous achetés et mis en location en même temps. Or, les périodes d'engagement des investisseurs se terminent souvent, elles-aussi, en même temps. Résultats, tous les propriétaires cherchent à revendre leurs biens au même moment, ce qui a tendance à tirer les prix vers le bas. Il est donc important de sonder la copropriété. Si un grand nombre de logements sont à vendre, n'hésitez pas à attendre un peu que le nombre de biens en vente autour du vôtre diminue, au risque de vendre à perte.

Continuer à louer le bien

À l'issue de votre période d'engagement, la location de votre bien n'est plus contrainte de respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Vous pouvez donc réévaluer le montant de vos loyers en vous alignant sur les prix du marché et bénéficier ainsi de revenus complémentaires plus importants. Cependant, avant de décider de continuer à louer votre logement, il est important de faire le bilan de votre investissement. Comment s'est passée la location de votre bien ? Si ce dernier a été presque toujours occupé, c'est qu'il répond à une réelle demande dans le secteur où il se trouve. Il est donc, effectivement, intéressant de le conserver. Vous continuerez à le louer facilement et avec un loyer libre, cela peut s'avérer avantageux. Au contraire, si votre bien a connu de longues périodes de vacances locatives, il faut vous interroger sur les causes de ce problème. Votre logement est-il bien situé ? Répond-il à la demande du marché où il se trouve ? Si ce n'est pas le cas, n'hésitez pas à le vendre ou le céder, même à perte. S'il répond aux critères du marché, envisagez une nouvelle stratégie. Vous pouvez, par exemple, vous tourner vers la location meublée non professionnelle. Cette dernière offre une meilleure rentabilité que la location nue. La LMNP vous permettra également de profiter de revenus locatifs taxés seulement à 50 %. Un avantage fiscal non-négligeable. Et pendant que vous louez votre bien, ce dernier continue à prendre de la valeur ce qui générera une plus-value au moment de la revente.

Réaliser des travaux

Avec le dispositif Pinel, votre bien aura été loué pendant au moins 6 ans à la fin de votre période d'engagement. Autrement dit, il n'est plus tout neuf. C'est peut-être le moment d'y effectuer quelques travaux de rénovation et/ou d'amélioration. De plus, les normes de construction, notamment thermiques et phoniques, évoluant en permanence, il peut s'avérer intéressant de changer certains revêtements, de revoir l'isolation ou de changer des équipements comme la chaudière par exemple. Ces travaux rendront le logement plus attractif aux yeux des locataires et vous pourrez peut-être augmenter un peu son loyer. Enfin, n'hésitez pas également en confier la gestion à des professionnels de l'immobilier qui réussiront peut-être à le louer plus facilement.

Conserver le bien pour vous

Après votre période d'engagement, vous pouvez également décider de conserver votre bien et de le récupérer pour vous et vos proches. En effet, en tant que propriétaire, vous pouvez donner congé à votre locataire au motif légitime de reprise de logement afin de l'occuper vous-même en tant que résidence principale ou d'y loger un membre de votre famille.

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Commentaires
a écrit le 20/03/2018 à 11:55 :
Bonjour,

C’est mon univers car c’est mon métier (conseil indépendant) et je vais être un peu plus précis que l’article en éclairant certains points :

Je reçois régulièrement sur ma boîte mail des sollicitations d’investisseurs qui me demandent d’examiner des propositions en loi Pinel de cabinets concurrents. Leurs études font toutes les deux mêmes hypothèses :

1) La revente du logement au bout de 9 ans de location. La raison en est simple : à partir de la dixième année la réduction d’impôt diminue de moitié puis disparait à la fin de la douzième. Ainsi, un investissement de 210 000 € frais de notaire inclus vous coûtera 350 € de plus tous les mois sans cette réduction d’impôt et celui qui vous vend ce logement va essayer de vous cacher ce gros inconvénient, sinon vous n’allez pas lui acheter.

2) L’étude suppose une revente au prix d’achat, ce qui est impossible et facile à comprendre : si vous revendez après 9 ans de location, vous vendez de l’ancien et votre acheteur va se référer aux prix de l’ancien dans le quartier. Comme le neuf se vend en général entre 30 % et 40 % plus cher que l’ancien (on m’a même adressé récemment une étude sur Lens à plus de 50 %), pour pouvoir revendre au prix d’achat, il faudrait que les prix de l’ancien aient fait un bon de 30 % à 40 % sur une dizaine d’années. Si vous y croyez, moi pas et ce n’est certainement pas un pari que je ferais faire à mes clients. Si en plus vous avez eu la « bonne idée » d’investir dans une ZAC ou un joli « écoquartier » qui a viré au social, votre revente sera impossible sans accepter une énorme perte.

Donc vous êtes coincé : si vous ne revendez pas, c’est 350 € de plus tous les mois (sans parler de l’imposition sur les loyers qui augment avec les intérêts d’emprunt déductibles qui diminuent) qu’il faut supporter et si vous revendez, c’est probablement à perte. A ce sujet, je suis d’accord avec l’article : la revente d’un logement occupé suppose une décote d’environ 20 % à 30 % par rapport à son prix si ce logement est libre.

Par contre, l’article présente la réévaluation du loyer comme une évidence, alors que ce n’est pas le cas. En effet, depuis la loi ALLUR sur l’encadrement des loyers en zones tendues (donc toutes les grandes villes et leurs agglomérations, ici pour le vérifier : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues), vous ne pouvez non seulement pas fixer votre loyer comme vous le souhaitez, mais vous ne pouvez pas non plus le réévaluer s’il est sous-évalué aussi facilement que vous le souhaitez.

Voici le texte officiel s’il s’agit de renouveler le bail du locataire en place (bon courage pour faire aboutir une telle démarche) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

En résumé, en montant un dossier très argumenté (encore bon courage), vous ne pourrez augmenter votre loyer que de 50 % de la différence par rapport au loyer du marché, sauf si vous engagez des gros travaux, ce qui n’est probablement pas cohérent pour un logement somme toute assez récent et ce qui supposera un coût dont vous ne récupérerez qu’une partie dans l’augmentation du loyer (je vous invite à lire le texte en lien en entier en prenant la précaution d’une aspirine préventive).

Enfin, s’il s’agit d’une nouvelle mise en location, donc avec un nouveau locataire, il y a deux cas de figure (la référence officielle est ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314) :

1) Celui ou vous pouvez fixer librement le montant du loyer. Mais dans ce cas, comme le logement doit avoir été inoccupé pendant au moins 18 mois, ce n’est pas bon signe et il est probable que mon confrère qui vous l’a vendu n’a pas bien fait son boulot sur la sélection de la ville et du quartier. Je vais traduire : si, avec le montant du loyer payé par l’ancien locataire, le logement n’a intéressé personne, je ne vois pas comment il pourrait se louer avec une hausse du loyer.

2) Le logement a été occupé pendant les 18 derniers mois et vous ne pouvez pas alors augmenter le loyer (sauf revalorisation annuelle) sans passer par la démarche citée plus haut pour le renouvellement d’un bail d’un locataire déjà en place (reprenez une aspirine).

Enfin, l’astuce du passage en meublé est une astuce que j’utilise régulièrement pour mes clients, mais elle ne fonctionne généralement pas dans le neuf (vous aurez compris que je en veux pas en vendre) car il n’y a pas de demande pour ce genre de location dans les quartiers Pinel en ZAC et en périphérie.

Cordialement.
Patrick

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