Malgré un ralentissement du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France, marqué par la hausse des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’emprunt, ce dernier demeure, depuis vingt ans, parmi les investissements les plus intéressants pour les professionnels.
En effet, sa rentabilité est bien souvent supérieure à l'immobilier résidentiel privé et permet de faire fructifier le patrimoine de l'entreprise, à condition de faire les bons choix.
Comment investir en immobilier d'entreprise ?
Lorsqu'une entreprise souhaite acquérir un bien immobilier, plusieurs questions se posent à elle : quel type de bien acheter ? Quelle forme juridique adopter si la société n'est pas encore créée ? Pour quel régime fiscal opter ?
Autant de questions auxquelles nous allons tenter de répondre dans cet article pour vous aider à y voir plus clair.
Dans un premier temps se pose la question du statut juridique qui sera déterminant pour l'évolution du projet, notamment en termes de gestion et de fiscalité.
En France, l'investissement en immobilier d'entreprise est accessible via différents mécanismes, dont voici quelques exemples :
En créant une SCI (Société Civile Immobilière) : particulièrement adaptée à la gestion locative, la SCI permet d'unir plusieurs investisseurs en immobilier d'entreprise tout en bénéficiant d'une gestion de patrimoine souple et efficace. La SCI doit être constituée d'au moins 2 associés, ces derniers pouvant être des personnes physiques ou morales.
En créant une SAS (Société par Actions Simplifiée) : elle permet de réunir des associés autour d'un projet immobilier en offrant un cadre de fonctionnement souple. En effet, contrairement à la SCI, les règles de la SAS peuvent être décidées par les investisseurs et ne sont pas imposées par la loi. De plus, la SAS permet une responsabilité limitée des associés, ce qui signifie que leur patrimoine personnel est protégé en cas de dettes ou de litiges.
En créant une SASU immobilière : moins connue du grand public, cette forme juridique présente l'avantage de pouvoir investir seul, contrairement à celles citées précédemment, qui imposent un minimum de 2 associés. Pour cette raison, et parce qu'elle bénéficie d'une grande souplesse de fonctionnement, procéder à la création d'une SASU est à ce jour considéré comme la solution la plus adaptée pour un projet d'investissement immo en « solo ».
Autre avantage et pas des moindres : la SASU immobilière permet d'exercer une activité commerciale avec le bien acheté (location, achat-revente). En ce sens, elle constitue une opportunité non-négligeable de valoriser le capital de son entreprise en louant le bien acquis à sa société.
En achetant des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : cette option permet de déléguer entièrement l'achat et la gestion du bien à une société spécialisée. L'investisseur achète alors des parts auprès d'une SCPI spécialisée dans l'immobilier d'entreprise (c'est le cas des SCPI de bureaux).
Opter pour la bonne stratégie d'implantation
Parmi les questions que peuvent se poser les entreprises ou les particuliers au moment d'investir dans un bien immobilier se trouve celle de la localisation du bien (où acheter ?) et du type de bien à privilégier.
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Il faut dire que l'immobilier d'entreprise regroupe tout un ensemble de biens à usage professionnel, qui peuvent être des bureaux, des boutiques, des centres commerciaux, comme des entrepôts ou encore des usines.
En parallèle, la performance économique de l'investissement va également varier en fonction du territoire : région, attractivité touristique locale, dynamisme économique...
Pour éviter de perdre du temps (et de l'argent), l'idéal est de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier d'entreprise. Sa connaissance et son expertise du marché vous permettront de cibler les biens les plus adaptés à vos contraintes (mais aussi à votre activité si vous choisissez de louer le bien à votre entreprise), maximisant ainsi la rentabilité de l'opération.
Au-delà du type de bien dans lequel investir et de sa localisation idéale, d'autres questions peuvent venir s'ajouter, auxquelles vous n'avez pas toujours les réponses :
Quel retour sur investissement peut être attendu pour cet investissement immobilier et dans quels délais pouvez-vous vous attendre à le réaliser ?
Quels sont les coûts totaux d'exploitation pour tel ou tel bien, y compris les taxes, les assurances, les frais de gestion et comment ces coûts peuvent-ils s'intégrer dans votre budget global ?
Comment est défini le cadre légal, réglementaire et fiscal de cet investissement immobilier et comment pouvez-vous maximiser son rendement tout en restant en conformité avec la législation en vigueur ?
Autant de questionnements qui justifient d'être bien accompagné dans votre projet d'investissement immobilier et de recourir aux conseils d'un expert.
Rendement attractif, pérennité de la location, grande diversité des biens... L'immobilier d'entreprise a toujours de quoi séduire les entreprises qui souhaitent générer des revenus réguliers grâce à la location ou valoriser le capital de leur société en affectant le bien acquis à son patrimoine.
Comment investir en immobilier d'entreprise ?