Les règles d’or pour réussir son investissement locatif

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(Crédits : Benoit Tessier)
Investir dans le logement reste l’un des placements les plus rentables sur le long terme. A condition de bien s’informer. Point sur les questions clé à se poser.

Acheter pour louer, l'idée a de quoi séduire... Que ce soit pour se constituer un patrimoine ou le diversifier, assurer un complément de retraite, habiter le logement à terme ou le revendre pour empocher la plus-value... les motifs pour investir dans l'immobilier locatif ne font pas défaut. D'autant que les taux d'intérêt des crédits approchent, pour l'heure, des niveaux historiquement bas. Et que le logement reste l'un des meilleurs placements sur le long terme, devant par exemple l'investissement en actions, à en juger par la dernière étude annuelle sur les performances des placements de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière : entre 2002 et 2017, le taux de rentabilité moyenne a été de 9,7 % pour le logement, contre 8,5 % pour les actions.

Les coups de pouce fiscaux

Sans oublier les coups de pouce que représentent certains dispositifs fiscaux, avec quelques nouveautés. Exemple, la nouvelle loi Denormandie ouvre désormais des réductions d'impôt pour rénover et louer dans l'ancien. Autre avantage, le dispositif d'investissement locatif Pinel, reconduit pour quatre ans, permet des réductions d'impôt dans l'immobilier neuf aux personnes qui achètent pour louer dans les zones tendues, en fonction de la durée de la location du logement (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans) et à condition de respecter un plafonnement des loyers. Quant à la loi Censi-Bouvard, grâce à laquelle on peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % de l'investissement réalisé, pour l'acquisition d'un logement neuf meublé en résidences de services mis en location pendant au moins neuf ans, elle vient d'être prorogée jusqu'à fin 2021.

Définir ses objectifs et ses capacités de financement

Mais pour réussir son investissement locatif, encore faut-il se poser les bonnes questions et soigneusement se renseigner, avant de prendre des décisions informées. En clair, premier impératif avant de se lancer dans un investissement locatif : définir son objectif, puis évaluer ses capacités de financement. A-t-on un apport personnel ? Quelle est la capacité d'endettement et celle d'emprunt ? Quel est le reste à vivre ? Les revenus de la location couvriront-il l'effort mensuel ? Quel type de prêt choisir ? Investir dans l'ancien ou dans l'immobilier neuf ? Quel régime fiscal s'appliquera-t-il ? Autre atout potentiel, se faire accompagner. Un service sur lequel mise le promoteur immobilier Kaufman & Broad avec ses conseillers, que ce soit en matière de financement, via un accompagnement des démarches administratives et des simulations financières gratuites, ou de personnalisation de l'intérieur du futur logement.

Choisir le logement idéal : le type et l'emplacement

Reste à choisir le type et l'emplacement du logement. Si les petites surfaces restent privilégiées pour un rendement attractif, l'environnement du bien acheté n'est pas moins un facteur clé. La proximité des écoles, des commerces, des axes routiers, des projets d'aménagement en cours... renforcent tous l'attractivité d'une adresse, permettant de trouver plus facilement des candidats à la location. D'autres questions peuvent tout autant intervenir dans le choix, comme celle de savoir si l'on souhaite à terme habiter le bien. Bref, autant de paramètres à décortiquer et à méditer (et d'autant que louer n'est pas un investissement à l'abri de contraintes ou de risques d'aléas tels que les impayés de loyer), si l'on veut tirer le meilleur rendement d'un bien immobilier qu'on a acheté pour louer. Un choix qui, selon l'Insee, a été fait par 7,6 % des ménages français, propriétaires d'au moins un bien locatif.

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