Le marché immobilier a bien traversé la crise, et en cette seconde partie de l’année 2021, beaucoup de personnes envisagent d’y placer leur épargne. Quelles sont les opportunités du moment, entre la Pierre Papier, le crowdfunding immobilier, l’immobilier de santé ou encore les clubs deal immobiliers ? Jérémy Orféo, président et co-fondateur de la société de conseil et d’accompagnement Periance fait le bilan et suggère quelques SCPI porteuses.
Fondée par des professionnels de l'immobilier et de la gestion de patrimoine, Periance-conseil.fr est une société en ligne qui accompagne les particuliers pour les aider à bien investir ou placer leur épargne dans l'immobilier et la Pierre Papier.
Elle analyse et référence les solutions pour ses clients, parmi ce qui existe : SCPI (société civile de placement immobilier), OPCI (organisme de placement collectif immobilier), crowdfunding immobilier, fonds immo éligibles à l'assurance-vie ou au PEA, location meublée en résidence gérée (LMNP), nue-propriété, défiscalisation, etc.
Les conseils prennent en compte la situation patrimoniale, familiale, fiscale et professionnelle de ses interlocuteurs.
De l'analyse des objectifs à la présentation des préconisations, elle accompagne ses clients tout au long de leur investissement, sans aucun frais supplémentaire pour eux. En effet, ce sont ses partenaires qui la rémunèrent : des sociétés de gestion, des banques, des assureurs, des promoteurs et d'autres sociétés.
Pour le suivi, un conseiller dédié, accessible à distance (téléphone ou appel vidéo) reste le même aussi longtemps que le client le souhaite.
Marché immobilier : où en est-il ?
Les SCPI une solution d'épargne immobilière fiable
En 2020, les SCPI (société civile de placement immobilier) et les OPCI (organisme de placement collectif immobilier) grand public ont collecté 8 milliards d'euros.
En raison de la crise sanitaire, ce montant est inférieur de 30 % à la collecte de 2019. Toutefois, et au cours quatrième trimestre la collecte a rebondi (1,56 milliard d'euros, +54 % par rapport au troisième trimestre). Au final, le montant est supérieur de 10 % à celle de 2018. Une bonne raison pour investir en SCPI.
« Les SCPI apparaissent toujours comme une solution d'épargne immobilière fiable, capable de résister aux crises », estime Jérémy Orféo.
Les OPCI un placement plus risqué que les SCPI
Un OPCI est un produit d'épargne qui appartient à la famille de la « pierre papier ». Ce sont des placements qui permettent d'investir dans l'immobilier indirectement, en achetant des parts de sociétés. Ces dernières achètent directement des biens.
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En 2019, les OPCI ont dégagé une performance moyenne de 5,43 %. L'année dernière a été négative de - 1,54 %, selon l'indice IEIF OPCI grand public.
« L'OPCI est un placement plus risqué que la société civile de placement immobilier (SCPI), et il souffre souvent de la comparaison avec cette dernière », souligne Jérémy Orféo, qui précise que « ses performances sont plus volatiles d'une année sur l'autre. »
Investir sur différents marchés immobiliers : les opportunités du moment
« Pour qui souhaiterait investir sur les marchés immobiliers, plusieurs types d'opportunités se présentent », souligne le fondateur de Periance-conseil.fr. Crowdfunding immobilier, immobilier de santé, solutions d'épargne moderne, ou choix pour investisseur aguerri, c'est selon le profil de chacun.
Première possibilité d'investissement : des opérations immobilières concrètes grâce à l'obligataire immobilier (ou crowdfunding immobilier)
Le crowdfunding immobilier ou financement participatif Immobilier, consiste pour les opérateurs immobiliers (principalement des promoteurs immobiliers et des marchands de biens) à faire financer une partie de leurs fonds propres par des investisseurs particuliers, par l'intermédiaire de plateformes spécialisées. Souvent sous forme d'une émission obligataire sur une durée définie (de 12 à 36 mois), ce financement a un taux de rendement fixe de 8 à 12 % annuel.
L'opérateur peut réutiliser ses capitaux propres sur de nouvelles opérations. Il poursuit ainsi le développement de son activité. Le particulier profite de rendements attractifs, fiscalisés à la Flat Tax de 30% (prélèvements sociaux inclus) dans un environ fiscal plutôt confiscatoire sur l'immobilier locatif. Dans les villes de taille moyenne et les grandes agglomérations, il y a d'énormes besoins en logements.
Le crowdfunding immobilier est surtout orienté vers le résidentiel (près de 80 % des projets financés).
Jérémy Orféo en appelle cependant à la prudence et à une certaine modération. « Investir toute son épargne en crowdfunding immobilier n'est pas recommandé », prévient-il.
Seconde possibilité d'investissement : sécuriser ses revenus locatifs en misant sur l'immobilier de santé
« Les besoins immobiliers dans ce domaine sont importants. Des changements profonds vont s'opérer au niveau démographique en Europe sur les 20 prochaines années, ce qui va mécaniquement engendrer une augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes », précise Jérémy Orféo.
En effet, la part des plus de 65 ans va fortement progresser passant de 20% de la population en 2020 à plus de 27% en 2040. La population Européenne (plus Royaume-Uni) de plus de 65 ans va passer de 105 millions en 2020 à 142 millions en 2040. L'enjeu de notre société pour les 20 prochaines années en Europe est bien là car la perte d'autonomie doit s'accompagner d'une aide ou d'une prise en charge notamment pour la population des plus de 85 ans qui passera de 15 millions en 2020 à plus de 25 millions en 2040 dans l'Union Européenne (plus Royaume-Uni).
Investir dans l'immobilier de santé peut se faire soit en SCPI soit avec les résidences séniors ou Ephad en statut LMNP. « En ce qui concerne les SCPI, plusieurs pistes peuvent être étudiés : la SCPI Pierval Santé, la SCPI Foncière des praticiens, la SCPI Primovie ou encore la SCPI Cristal Life. »
D'autres SCPI ont aussi fait leur preuve depuis plusieurs années. D'ailleurs, en 2020 par exemple 56 SCPI sont au-dessus de la moyenne du marché et 25 SCPI affichent même un rendement supérieur à 5%. Et tout porte à croire qu'elles seront encore au-dessus des 4% en 2021. D'ailleurs, le marché des bureaux est toujours un marché rassurant, contrairement à ce que l'on pourrait penser. Il n'y aurait pour le moment pas de hausse significative de la vacance locative à en croire les dernières études menées sur le marché.
Pour citer quelques-unes des SCPI les plus rémunératrices dans d'autres secteurs immobiliers que la santé on retrouve :
La SCPI diversifiée Cœur de Régions (Sogenial), TDVM de 6,30 % en 2020
La SCPI investie internationalement, Corum XL (Corum), TDVM 5,66% en 2020
La SCPI diversifiée Vendôme Régions (Norma Capital) TDVM 6,02% en 2020
La SCPI ActivImmo spécialisée en immobilier logistique/entrepôts TDVM 6,05% en 2020
La SCPI de logement Kyaneos Pierre TDVM 6,10% en 2020
Il faut rappeler cependant qu'avec des SCPI le capital n'est pas garanti, et que les dividendes peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Par ailleurs, la liquidité, même si elle est organisée, peut être limitée.
Troisième possibilité d'investissement : profiter de l'essor de l'immobilier viager en souscrivant à des solutions d'épargne modernes
Pour tirer profit de l'immobilier viager, plusieurs solutions se démarquent par les nombreuses sociétés civiles immobilières disponibles en 2021. « Je retiendrais la SCI Viagénérations ou la SCI Silver Avenir en assurance-vie », confie Jérémy Orféo.
Quatrième possibilité d'investissement : opter pour des solutions pour investisseur aguerri
« Si vous êtes un investisseur aguerri, vous pouvez accéder à des solutions plus confidentielles, note Jérémy Orféo. Attention, il s'agit alors de tickets d'entrée généralement supérieurs à 150 000 € voire 200 000 €. Je citerais les clubs deals immobiliers (qui réunissent un petit groupe d'investisseurs pour faire un investissement immobilier) ou des fonds immobiliers accessibles via des contrats d'assurance-vie de droit luxembourgeois par exemple, etc. »
