L'amélioration récente du nombre de ventes de logements neufs par les promoteurs immobiliers ne leur a clairement pas redonné le moral. Ils ont pourtant enregistré entre avril et juin 16.465 réservations nettes, soit 10,4% de plus qu'au même trimestre de l'année précédente, a indiqué ce jeudi la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). La montée en puissance du dispositif d'investissement locatif "Duflot" y est pour beaucoup : les ventes aux investisseurs ont représenté 40% des ventes totales lors du second trimestre 2013, contre 32% au premier.

Inquiétude face à la faiblesse de la demande

Mais les promoteurs ne cachent pas leur inquiétude face à la faiblesse de la demande, lourdement affectée par la crise et dont les dispositifs de soutien disparaissent progressivement sous la volonté du ministère du Logement qui craint d'alimenter artificiellement une hausse des prix.
Résultat, les promoteurs freinent le lancement de leurs programmes : les mises en ventes ont reculé de 22,4% au premier semestre 2013, avec seulement 37.766 logements mis sur le marché. "Cet effondrement traduit l'inquiétude des promoteurs à l'égard des perspectives de marché et leur volonté de limiter le risque de gonflement de l'offre commerciale", indique la FPI.

Le risque d'invendus, pire cauchemar des promoteurs

Les promoteurs ne se souhaitent pas accroître le risque d'invendus, leur pire cauchemar. Ils s'attellent donc à maitriser leur offre commerciale. Elle est restée assez stable depuis la mi-2012, en hausse de seulement 2,4% et atteint 13,8 mois de commercialisation. La durée idoine étant de 12 mois au sens de la profession. Les promoteurs n'ont absolument pas l'intention de s'exposer à de lourdes pertes : près de la moitié de leur offre commerciale (44%) est constituée de logements non-commencés et donc susceptibles de ne jamais voir le jour dans le cas où la pré-commercialisation des programmes ne serait pas suffisante. Pour l'instant, le volume des logements achevés non-vendus reste assez faible, "il représente 8% de l'offre", indique la FPI.

Un déficit de logement en France

La situation est paradoxale, puisque les promoteurs disent ne plus trouver preneurs de logements, alors qu'en quantité la demande excède largement l'offre en France : on estime en effet qu'il manque sur le territoire entre 800.000 et un million de logements. De surcroît, le gouvernement a fixé pour objectif très ambitieux de construire 500.000 logements par an d'ici la fin du quinquennat. En 2013, ce chiffre devrait tout juste excéder les 300.000. L'appareil productif n'a semble-t-il, dans les conditions actuelles, pas les moyens d'assumer une telle production.
"Il est de plus en plus compliqué de lancer des programmes à des prix compatibles avec le pouvoir d'achat des ménages car diminuer les prix de revient (qui comprennent principalement le prix du terrain et le coût effectif de la construction ndlr) reste pour l'instant difficile", explique François Payelle, le président de la FPI.

Simplifier le processus de construction

Pour réduire ce coût de revient, le ministère du Logement a entrepris de simplifier et d'accélérer le processus de construction des logements par le biais d'ordonnances qui interdisent notamment la création de nouvelles normes pendant 2 ans. Mais les promoteurs ne ressentent pas encore l'effet de ces mesures. C'est également le cas avec la loi sur la cession du foncier public avec une possible décote qui est opérationnelle depuis le mois d'avril dernier. Une telle mesure devrait théoriquement libérer des terrains et faire baisser la pression sur les prix du foncier. Mais le nombre de cessions effectives est encore trop marginal, selon François Payelle.

Diviser par deux la taxation des plus-values des terrains constructibles

La fiscalité des plus-values des terrains constructibles est également à revoir selon la FPI. Elles ne bénéficieront en effet plus d'abattement pour durée de détention après le 31 décembre 2013.
A l'inverse, pour créer un réel choc foncier, François Payelle milite pour diviser par deux pendant 2 ans la taxation des plus-values sur les terrains constructibles. Bref "diminuer la taxe pour élargir la base taxable", explique-t-il.
Enfin, il serait souhaitable selon les promoteurs de réfléchir à des mécanismes d'accession sociale à la propriété qui n'ont pas d'impact sur les finances publiques. Car pour François Payelle, il est urgent de "permettre aux ménages qui ont la capacité d'acheter de le faire".