D'ici à 2017, 30% des nouveaux logements construits seront des logements sociaux si l'on en croît les promesses gouvernementales, soit 150.000 nouveaux logements conventionnés. Les pouvoirs publics ont d'ores et déjà mis le paquet pour tirer vers le haut l'offre de logements sociaux, une manière de redynamiser un secteur de la construction de logements résidentiels déprimé.

"Le nombre de nouvelles constructions de logements supérieurs devrait en effet progresser de l'ordre de 13% entre 2013 et 2015, soit une hausse largement supérieure à celle qui aura lieu dans l'ensemble des mises en chantier résidentielles (autour de 7%)", prévoit le cabinet d'études Xerfi.

De nombreuses mesures pour soutenir la production

De nombreuses mesures de soutien à l'immobilier social ont en effet été mises en place. Que ce soit la loi de mobilisation du foncier public - entrée en vigueur en janvier 2013 - qui permet aux bailleurs sociaux de bénéficier de terrains publics à prix réduit ; les allègements de TVA avec le passage au taux réduit de 5,5% au 1er janvier 2014 pour la construction neuve et les travaux de rénovation. Mais aussi le relèvement du plafond du livret A en deux temps entre octobre 2012 et janvier 2013, qui a participé à accroître le volume de fonds disponible pour le financement du logement social.

Moins de subventions, donc plus de recours à l'autofinancement

Toutes ces mesures permettront de desserrer la contrainte financière qui pèse sur les organismes HLM. Principalement du fait qu'ils bénéficient de moins en moins de subventions de l'Etat. Ceci les oblige à recourir de façon systématique et soutenue à l'emprunt et aux fonds propres. Deux sources de financement dont il ne faudrait pas abuser.

"Une dette élevée représente un frein potentiel aux nouveaux engagements, notamment du fait d'un poids trop lourd des annuités de remboursements des prêts", explique l'étude de Xerfi. "Le recours aux fonds propres est également de plus en plus important pour boucler les financements des nouvelles constructions, ce qui fait peser un risque sur les futures opérations", ajoute-t-elle.

En outre, si, principalement grâce aux loyers, les bailleurs sociaux dégageaient jusqu'ici un niveau d'autofinancement suffisant, "les efforts croissants qui vont être mis en œuvre pour augmenter les constructions neuves et les travaux de rénovation risquent d'entamer légèrement cette capacité d'ici 2015", jugent les auteurs de l'étude.

D'où l'urgence de prendre des mesures nécessaires pour atteindre cet objectif de nouveaux logements construit, encore jamais atteint.