En France, le retour en masse des investisseurs professionnels dans le logement, cause nationale, est souhaité de tous… mais ils ne semblent pas l'entendre de cette oreille. A en croire l'enquête réalisée par Denjean Associés en partenariat avec Business Immo et La Tribune sur plus de 100 gestionnaires d'épargne de la place parisienne (Sociétés de gestion d'actifs, Sociétés foncières, Sociétés d'investissement, Investisseurs institutionnels…) le logement n'est pas la classe d'actifs la plus attractive pour eux, bien au contraire.
Le logement comme outil de diversification des portefeuilles ?
L'immobilier résidentiel n'est en fait présent que dans 48% des portefeuilles des sociétés interrogées. A titre de comparaison, 88% des portefeuilles possèdent de l'immobilier de bureau, 75% de l'immobilier commercial, et 55% des entrepôts et de l'immobilier de logistique. Lorsqu'il est intégré dans les stratégies d'investissement, le logement est par ailleurs davantage utilisé comme un outil de diversification : selon l'étude de Denjean Associés, 77% des investisseurs professionnels sondés ont investi entre 0% et 10% de leur portefeuille dans de logement.
Autre preuve que le logement est la classe d'actifs immobiliers la plus délaissée : 20% des investisseurs interrogés disent vouloir y stopper leurs investissements, et 20% les réduire. C'est plus que pour toutes les autres catégories d'actifs immobiliers.
Un tiers des investisseurs professionnels comptent tout de même accroître leur participation au développement du logement en France.
Une trop faible rentabilité
Quelles sont les raisons d'une telle désaffection ? D'abord la rentabilité : seulement 3% des structures interrogées estiment que l'immobilier résidentiel offre un rendement global attractif. Mais aussi les désagréments liés à la gestion locative : 90% des sondés ne considèrent pas comme "facile à gérer" l'immobilier résidentiel.
Pour ne rien arranger, la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), récemment votée au Parlement, semble avoir écorché la perception du logement par ces investisseurs. En effet, la moitié estime que la nouvelle législation va provoquer la réduction ou l'arrêt des investissements. Ce résultat confirme les craintes des professionnels de l'immobilier depuis la publication du projet de loi Alur, il y a un an. Pour eux, les investisseurs risquent de se détourner du logement à cause de deux de ses mesures : l'encadrement des loyers et la protection accrue des locataires.
Des avantages fiscaux pour rien ?
Pour redonner de l'attractivité au logement, le Parlement a intégré dans la loi de finances 2014 des avantages fiscaux pour l'investissement dans le logement neuf à destination des classes moyennes, avec notamment une TVA réduite de moitié et l'exonération de taxe foncière pendant 15 ans. Mais les efforts des pouvoirs publics semblent vain. Ainsi 77% des répondants à l'étude de Denjean Associés estiment que les mesures de la loi de finances 2014 visant à faire revenir les investisseurs dans le secteur du logement ne sont pas assez incitatives, et 90% ne comptent pas en profiter.
Mais comment concrètement serait-il possible de les faire revenir ? En guise de réponse à cette question, les investisseurs mettent en avant quatre grandes mesures : améliorer la fiscalité des plus-values immobilières ; faciliter les opérations de vente à la découpe ; arrêter d'imposer une part de logements sociaux dans les constructions neuves ; et enfin réduire la protection des locataires. Mais il semble très peu probable que le gouvernement fasse autant de concessions.