Logement des classes moyennes : les zinzins vont investir...mais sous conditions

Depuis le début de l'année, les investisseurs institutionnels ont été régulièrement sollicités par les pouvoirs publics pour revenir dans le logement résidentiel à destination des classes moyennes, qu'ils avaient délaissé pour cause de trop faible rentabilité.  Pour arriver à ses fins, le gouvernement a en premier lieu souhaité convaincre les collecteurs de l'assurance-vie et ses 1.400 milliards d'euros d'encours, dont seulement 17 milliards sont investis dans le logement.
Les assureurs ont d'abord exprimé leur refus d'intervenir... tout en entrouvrant la porte : "Pour des raisons qui tiennent notamment au coût du foncier dans les zones tendues, le rendement du logement est faible, autour de 2,5%. Ce taux ne correspond pas à l'attente des épargnants et il faudra donc trouver comment rendre son environnement financier plus attractif", indiquait en février Bernard Spitz, président de la Fédération française des sociétés d'assurance (FFSA).

Des programmes de logements intermédiaires se montent déjà

Discrètement, plusieurs assureurs-vie se sont ainsi rapprochés de certains promoteurs, ainsi que de certaines collectivités locales pour discuter coût de revient et rentabilité.
Pour qu'ils investissent de nouveau dans le logement, et plus spécifiquement dans les habitations dites intermédiaires, c'est-à-dire destinées aux classes moyennes dans les zones tendues, les zinzins ont posé trois conditions : d'abord que l'emplacement des programmes de logements soit adéquat, en clair le plus proche possible de lignes transports ; ensuite que les promoteurs baissent leurs marges et leur frais de commercialisation ; et enfin que les collectivités locales consentent à céder leur foncier à moindre prix, en échange de loyers inférieurs à ceux du marché libre.
Voilà donc 6 mois que plusieurs projets émergent dans l'ombre. À tout cela sont venues s'ajouter les récentes annonces du président de la République François Hollande et de la ministre du Logement, Cécile Duflot, sur la création d'un nouveau statut du logement intermédiaire.

Les zinzins attentifs au niveau des loyers

Le président de la République a même indiqué que tout investissement dans ce type de logement s'accompagnerait d'une baisse de la TVA de 20 à 10%. Une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans est également à l'étude. Et pour qu'il puisse réaliser une plus-value, l'investisseur pourra également revendre son bien au bout de 15 ans à un bailleur social.
Les investisseurs accueillent avec intérêt l'arrivée de ces aides fiscales pour le logement intermédiaire, même s'il "faudra voir quelle sera la contrepartie demandée par les pouvoirs publics, notamment les niveaux de loyers demandés", explique Jérôme Grivet, directeur général de Crédit Agricole Assurances. Car le plus important pour ces zinzins est davantage la rentabilité locative que la potentielle plus-value, expliquent-ils.

Stabilité fiscale sur l'assurance-vie

Mais, pour que les assureurs investissent dans le logement intermédiaire, il ne faudra pas que "l'encours d'assurance-vie soit en parallèle déstabilisé par une modification de sa fiscalité. Car si un bouleversement s'opérait en la matière, il y aurait un risque que la collecte baisse et que les stocks soient affectés", indique Jérôme Grivet. C'est en effet un cheval de bataille de la profession des assurances, qui demande de la stabilité pour son produit d'épargne phare. Celui-ci a il faut dire vu ses encours baisser historiquement de 3,4 milliards d'euros en 2012. Les assureurs-vie suivent ainsi avec intérêt les suites qui seront données au rapport sur l'épargne longue des députés Karine Berger et Dominique Lefebvre.