A une semaine du congrès HLM de Lyon qui verra vraisemblablement le premier ministre Manuel Valls annoncer en clôture de nouvelles mesures pour le secteur du logement social, les organismes HLM s'inquiètent de nouvelles rumeurs de ponction de leurs fonds propres par l'Etat. Un discret rapport relevant du processus de modernisation de l'action publique (MAP) -pas encore rendu public- préconiserait en effet de prélever le surplus d'argent du logement social pour renflouer les caisses de l'Etat. Inquiets, les organismes HLM jurent qu'ils ont besoin de moyens pour rénover le million et demi de logements construits entre les années 1970 et 1985, et assurent que ce n'est surtout pas le moment de leurs prélever leurs ressources.
Aller plus loin que le pacte signé avec l'Etat
Du côté de l'Union sociale pour l'habitat (USH), l'organisation représentative du secteur Hlm, on se dit prêt à ajouter une nouvelle ligne au pacte d'objectifs et de moyens signé en 2013 par l'Etat et le mouvement HLM, et qui vise en échange d'un cadre fiscal favorable à mutualiser 280 millions d'euros de fonds propres des organismes d'ici à 2015. Le but de cet accord est de rediriger davantage de moyens dans les zones où les besoins de production de logements sociaux sont les plus importants, ce qui permettrait d'atteindre in fine l'objectif de construire 120.000 logements sociaux par an.
Concrètement, on propose désormais du côté de l'USH de mutualiser un montant supplémentaire de fonds propres des organismes HLM qui serait alloué à la rénovation des logements qui deviennent lentement mais surement obsolètes. Un tel avenant au pacte permettrait de rénover 20.000 logements de plus par an.
Les organismes évitent de décrocher
Jusqu'ici, les efforts de mutualisation des organismes HLM, actés certes récemment, ont tout juste permis aux organismes "d'éviter de décrocher" par rapport aux autres acteurs du logement, souligne Marianne Louis, secrétaire générale de l'USH.
Car même s'il bénéficie d'avantages fiscaux comme un taux de TVA sur les constructions réduit à 5%, le monde du logement social subit, comme le secteur privé, la crise du secteur du bâtiment. Il souffre en effet autant des problèmes de recours abusifs sur les permis de construire, des normes excessives, ou de la rétention foncière qui font exploser les prix de revient.
Est-il encore possible de construire pour les plus démunis ?
Résultat, les bailleurs sociaux ont de plus en plus de mal à servir une offre suffisante aux publics les plus démunis, un autre sujet d'inquiétude pour eux. "Il faut que nous puissions augmenter la part des loyers bas dans nos programmes", réclame Jean-Louis Dumont, président de l'Union sociale pour l'Habitat.
Pis encore, la situation sur le terrain se dégrade. "Neuf personnes sur 10 qui accèdent au logement social n'ont pas de contrat à durée indéterminée (CDI). Le phénomène de paupérisation de la société est grandissant et les personnes les plus modestes ont tendance à voir leurs revenus baisser", constate-t-il.
Or au regard des coûts de construction élevés et sans soutien supplémentaire de l'Etat, beaucoup de logements sociaux dits "PLAI", c'est à dire à destination des ménages les plus modestes, ne pourront pas être construits... Autant de sujets chauds qui devraient animer les discussions à Lyon la semaine prochaine.