Logement : les organismes HLM se rebiffent

Insatisfaits, certains bailleurs sociaux ne comprennent pas pourquoi l'Etat leur demande de mutualiser leurs fonds propres en échange d'une baisse du taux de TVA sur la construction de logements sociaux. Celle-ci sera fixée à 5% à compter du 1er janvier 2014 pour "soutenir l'effort de construction dans les zones où il est nécessaire de construire davantage" explique l'Elysée, qui prévoit grâce à cette baisse la création de 45 000 emplois et la réalisation de 22 500 logements sociaux supplémentaires.

Imposée en contrepartie, la mutualisation des fonds propres des organismes HLM devrait concrètement reposer sur une contribution indexée sur le nombre de logements gérés par les bailleurs sociaux. Elle sera ensuite redistribuée pour financer en priorité la production de logements dans les zones les plus tendues et les opérations de rénovation thermique.

Pression sur les finances des bailleurs sociaux

Ces exigences sont incohérentes avec une politique de relance du logement, surtout dans le contexte actuel où les prix du foncier et de la construction ne cessent de croître, estime Daniel Biard, président du groupe le Groupe Polylogis, l'un des grands bailleurs sociaux français indépendants qui regroupe notamment cinq entreprises sociales de l'habitat. "Je ne sais pas comment on va arriver à construire 150 000 logements sociaux par an (l'objectif du gouvernement pour la fin du quinquennat ndlr)", déplore Daniel Biard. À son sens, la pression sur les finances des organismes HLM ne fera que croître avec le temps, ce n'est donc pas le moment de leur demander de mutualiser leurs moyens.

Baisse des ventes aux occupants

Le président de Polylogis prévoit notamment une chute des ventes aux occupants, un bol d'air pour la santé financière des bailleurs sociaux. Ces ventes, qui représentent près de 60% du résultat net de Polylogis, "risquent d'être freinées par le relèvement de 20% à 25% du taux obligatoire de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants", indique Daniel Biard. Car les villes dont le parc de logements est constitué d'entre 20 et 25% de logements sociaux n'ont plus intérêt à favoriser la vente aux occupants. Sous peine de payer une amende si le seuil de 25% n'est pas atteint.

Mais au-delà de cet effet mécanique, c'est la modification substantielle des accords demandés aux bailleurs sociaux pour pouvoir vendre à leurs occupants qui excède Daniel Biard. Document à l'appui, il montre que la loi Duflot du 18 janvier relative à la mobilisation du foncier public a introduit des modifications sur ce point, en particulier en ce qui concerne les processus et les délais de décisions qui se complexifient et s'allongent. Ils passeront selon le président de Polylogis de 2 mois minimum à 8 mois.
"On a saboté la vente aux occupants", regrette Daniel Biard, "or pour un logement vendu, on en construit 3", indique-t-il. En outre, "la vente de 6 000 logements sociaux par an représente 500 millions d'euros, soit le montant annuel des aides à la pierre prévu par l'Etat", ajoute le président du groupe Polylogis.

Une taxe toujours pas supprimée

Il craint enfin que la mutualisation des fonds propres demandée par l'Etat ne soit qu'un paravent pour compenser une baisse à venir des aides à la pierre. Ce, à l'heure où la suppression, pourtant annoncée par Cécile Duflot, du prélèvement sur les organismes HLM de 245 millions d'euros par an sur 3 ans (puis de 175 millions par an au-delà) se fait toujours attendre. Cette taxe avait été instauré en 2010 pour apurer certaines dettes de l'Etat, notamment vis-à-vis de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru).