Dans la plupart des régions françaises, les prix de l'immobilier résidentiel ancien ont baissé en 2014, alors que les volumes de vente ont, eux, augmenté. Preuve que les acheteurs sont aujourd'hui très sensibles à la moindre hausse des prix de l'immobilier. Ainsi selon les chiffres du réseau Century 21, dans des régions comme la haute et la basse Normandie, le Languedoc-Roussillon, les Pays de la Loire, les Midi-Pyrénées, la Franche-Comté ou Champagne-Ardenne, les prix de l'immobilier ancien ont baissé en 2014 et les volumes de vente sont à la hausse. En théorie, on dit que l'élasticité prix de la demande de logements dans ces régions est négative, c'est-à-dire que la demande réagit de manière inverse à l'évolution des prix. "Lorsque le marché remonte, il y a une correction immédiate sur les volumes", confirme Laurent Vimont, le président de Century 21.
Huasse des prix et des volumes durant les années 2000
Ce mécanisme n'a pas toujours prévalu en France. Durant les années 2000, l'élasticité prix de la demande de logements était en effet positive : les prix augmentaient (+80% entre 2000 et 2008) tout comme les volumes qui ont dépassé allègrement les 800.000 ventes annuelles. Le logement, bien de première nécessité, pouvait à l'époque être plus précisément défini comme un bien de Giffen, du nom d'un économiste anglais de XIXème siècle, pour lequel une hausse du prix provoque une hausse de la demande, quitte à réduire en conséquence la part du budget allouée aux autres biens de consommation.
Avant la crise de 2008, le climat ambiant avait tendance à inciter les acheteurs à se laisser guider par la hausse des prix, pensant qu'ils revendraient plus tard avec une plus-value. Cette vision a également primé lors de la période 2009-2011 où l'Etat a fait fonctionner à plein régime des amortisseurs économiques pour relancer l'activité (prêt à taux zéro, loi Scellier etc...). Sur ces deux périodes, les prix de l'immobilier ont connu "un rythme d'évolution à la hausse sans commune mesure avec le rythme de hausse des revenus", se souvient Henry Buzy-Cazaux, directeur de l'Institut du management des services immobiliers.
Désormais, le marché immobilier est sain
Il est donc arrivé un jour où les prix ayant atteint un niveau trop élevé pour les acheteurs, ils ont été contraints de négocier à la baisse pour ajuster le prix d'achat à leur propre solvabilité. Tout cela dans un contexte anxiogène avec un chômage élevé et la perception d'un avenir incertain, qui n'incitent pas les acheteurs à acquérir à prix inconsidérés.
Les vendeurs ont certes mis du temps à l'accepter, mais ils semblent désormais avoir intégré qu'ils n'ont d'autres choix que de baisser leur prix pour vendre. C'est pourquoi depuis quelques mois maintenant, on dit que le marché se corrige.
Henry Buzy-Cazaux y voit un signe positif en cette période où beaucoup de discours sont teintés du pessimisme ambiant.
"Désormais le marché est sain. Tout est assez clair : les robinets du crédit ne sont ni anormalement ouvert, ni anormalement fermé. Et il n'y a plus d'impact significatif à attendre des politiques de soutien des pouvoirs publics", juge-t-il.
Reste quelques marchés très spécifiques comme Paris intramuros ou certaines stations balnéaires où la demande extérieure liée à l'attractivité de la ville, ainsi que l'enrichissement exubérant de certains propriétaires qui ont profité de la hausse folle des prix dans les années 2000 bloquent toute correction du marché.