Immobilier : les acheteurs ont repris le pouvoir

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A Paris, il y a un acheteur pour un vendeur. Ce qui favorise ces derniers...
A Paris, il y a un acheteur pour un vendeur. Ce qui favorise ces derniers... (Crédits : Reuters)
Les acheteurs de biens immobiliers deviennent moins nombreux que les vendeurs, et peuvent donc négocier les prix à la baisse.

Sur le marché de l'immobilier français, la tendance des prix est toujours à la (légère) baisse en ce début d'année, principalement du fait de l'inadéquation de la demande avec le niveau des prix, qui avaient plus que doublé en 15 ans. "Le marché immobilier français corrige graduellement les excès de la hausse des prix 1997-2011", explique Sébastien de Lafond, le président du site internet spécialisé Meilleursagents.com.

Le rapport de force entre vendeurs et acheteurs a en fait tourné en faveur des seconds lors des derniers mois. "Le rapport de force reste partout favorable aux acheteurs, trop peu nombreux", confirme Sébastien de Lafond. A Paris par exemple, le site internet constate qu'il y a environ autant d'acheteurs que de vendeurs, ce qui réduit les marges de négociation pour ces derniers s'ils souhaitent faire flamber les prix des transactions.

Pas de confiance

Dans la plupart des autres grandes métropoles françaises, le nombre d'acheteurs et vendeurs est quasiment le même. Sauf à Marseille, où il y a seulement 6 acheteurs pour 10 vendeurs, Lille et Nice (7 acheteurs pour 10 vendeurs). "Aussi nous pouvons déterminer que sans changement majeur du contexte macroéconomique, le marché devrait continuer à baisser en 2015, de façon plutôt modérée", analyse encore  le spécialiste du secteur.

Les acheteurs seront d'autant plus réticents à accéder aux requêtes des vendeurs en matière de prix d'acquisition que le chômage toujours élevé empêche "le retour de la confiance de la part des particuliers ou des banques", explique Sébatien Lafond, et qu'il ne faut en parallèle pas "attendre d'impact majeur sur la demande" de la part des politiques publiques. Seul le périmètre du prêt à taux zéro a été élargi dans le neuf et un peu dans l'ancien mais cela ne suffira pas à soutenir une demande inflationniste.

Les taux ont encore baissé

Du reste, si la baisse des prix de l'immobilier n'est pas davantage prononcée, c'est avant tout du fait de "la mécanique d'augmentation du pouvoir d'achat par la baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers (-0,9% en 2014), qui devrait perdurer sur les prochains trimestres". Meilleursagents pointe aussi "la faiblesse de la construction neuve dans les zones dynamiques".

Pour 2015, "il s'agit d'analyser des signaux contradictoires et c'est un exercice complexe", commente Sébastien de Lafond, qui comme beaucoup des professionnels de l'immobilier, aime se livrer à des prédictions. L'année passée, Meilleursagents anticipait un marché en baisse de 3 à 5% à Paris (-3 à -5% à Lyon et -5 à -7% à Marseille). Mais la baisse a été globalement plus modérée. Elle s'est établie à 2,8% à Paris, 2.1% à Lyon et 3,8% à Marseille.

Baisse des prix modérée pour 2015

Comme beaucoup d'autres acteurs du secteur, Meilleursagents ne pensait pas que les taux baisseraient à nouveau, "ce qui a redonné du pouvoir d'achat aux acheteurs et limité la baisse des prix", explique le site internet. Concrètement pour 2015, Meilleursagents prévoit une poursuite généralisée de l'érosion des prix, "modérée par des taux toujours orientés à la baisse pour cette année 2015". Avec des baisses de 0 à 3% à Paris et Lyon, et d'autres un peu plus prononcées d'entre -3% et -5%, dans des villes telles que Lille, Montpellier, Strasbourg, Toulouse, Marseille ou Nice.

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Commentaires
a écrit le 19/01/2015 à 19:15 :
Tous les paramètres doivent être pris en compte dans un achat.
De plus, on lit beaucoup d'erreurs ici et là :
-la taxe foncière coûte 2 à 3 mois de loyers : désolé mais pour notre cas personnel, la taxe foncière représente un peu plus de la moitié d'une échéance de crédit ... et couplé avec la taxe d'habitation, nous payons autant que dans notre ancien appartement lorsque nous étions locataires ... nous sommes donc bien contents de l'avoir quitté depuis ces années ...
- les charges d'un proprio sont beaucoup plus importantes : vrai pour un proprio d'appartement, beaucoup moins vrai pour un proprio de maison qui est beaucoup plus libre de les planifier. Et même s'il y a des réparations à faire, autant les faire soi-même que d'attendre trois semaines que le proprio se bouge pour les faire à votre place ...
- un locataire est plus libre qu'un proprio : j'ai été locataire et vivre sans eau chaude pendant 3 semaines en devant attendre que le proprio se bouge j'appelle pas cela être libre, j'ai été locataire et devoir demander l'avis du proprio pour faire un trou dans un mur j'appelle pas cela être libre, j'ai été locataire et ne rien pouvoir modifier dans sa maison ou son appartement (cuisine, salle de bains ...) sans devoir demander l'avis du proprio... je n'appelle pas cela la liberté ... je ne trouvais d'ailleurs aucun plaisir à refaire ma déco en étant locataire ...
Et enfin dernier point, nous ne sommes jamais locataire A VIE de notre appartement ... le préavis de 6 mois est prévue par la loi ... fin 2015 vous n'êtes donc pas assuré de pouvoir rester dans votre logement si vous êtes locataire
La location permet donc de pouvoir changer de logement plus facilement ... c'est le seul avantage que je trouve à la location ...
Réponse de le 20/01/2015 à 14:06 :
La taxe foncière et la taxe d'habitation sont des éléments variables, donc à moins d'acheter le bien que vous louez, on ne peut comparer que ce qui est comparable. Ce que vous oublez par contre dans votre analyse est que la taxe foncière est un nouvel élément à payer pour le primo accédant puisqu'elle était incluse dans le loyer qu'il payait avant (trop de gens convertissent leur loyer en mensualité en l'oubliant cette taxe). Pour le reste, il s'agit de lieux communs qui n'obligent pas à s'endetter 40 ans pour une épave thermique que le précédent proprio a payé en 10 ans.
Réponse de le 21/01/2015 à 11:22 :
C'est vrai que pouvoir faire des trous dans les murs compense largement de s'endetter sur 60 ans en payant 10 fois le prix de sa maison...
Réponse de le 10/02/2015 à 16:21 :
J'aime l'argument des trous alors qu'il suffit de reboucher les trous et faire un coup de peinture. Au mieux, on négocie avec le proprio pour qu'ils prennent en charge un partie (peinture nickel pour le prochain locataire). Bon je sais tous les proprios ne sont pas sympa mais il faut les choisir!
a écrit le 19/01/2015 à 15:19 :
Qui veut encore habiter Paris ? vivre dans la pollution, l'insécurité, avoir quelques M², croire que l'on a un grand logement lorsqu'il fait plus de 50 M², s'endetter sur une durée dingue ? un reportage sur Capital, hier, montrait que l'on vit mieux en provence à salaire moindre. Personnellement, j'ai choisi de ne pas vivre dans une cage à poule polluée.
a écrit le 16/01/2015 à 16:32 :
Depuis le temps qu'on le dit...Voilà un article dont il faut envoyer le lien à toutes les agences immobilières près de chez vous !
Réponse de le 16/01/2015 à 17:00 :
Pas besoin, elles sont au courant.
Comme beaucoup j'attends que les prix baissent pour acheter et s'ils ne baissent pas alors je pourrai me faire un capital et acheter au bord de la mer à l'étranger une fois à la retraite.
Dans tous les cas s'endetter 20 ans pour un truc moche: c'est NON pour moi...et surtout pas maintenant.
Réponse de le 17/01/2015 à 9:11 :
J ai souvent raconte cela : j ai acheté un studio 100 000 e en 2000..mon capital était par conséquent un studio ..en 2015 mon studio vaut 200 000 mais mon capital immobilier est toujours un studio même si le prix à doublé .Si je revends ( studio en résidence secondaire) pour acheter ce studio sera taxé de 30 % environ ( taxe et surtaxe PV)..mon capital est donc 0,70 un studio . Je n ai donc strictement aucune raison de vendre d autant que si je veux faire comme @luigi acheter du beau, du neuf , mon maçon mon charpentier ..n envisagent pas de baisser les prix. Comme je l affirme depuis 2008 il y a aura certe une correction des prix ( baisse du foncier) mais tant qu on aura une fiscalité immobilière délirante et des normes de plus en plus contraignantes comme la rt2012 qui a entraîné une hausse de 20 % il n y aura aucune baisse importante ; je parle de l ancien car Il est faux de dire qu un prix immobilier répond à l offre et la demande , les prix sont indexés sur le coût de la construction .
a écrit le 15/01/2015 à 13:44 :
Quelqu'un pourrait préciser à Meileurstaux que même si les taux sont effectivement orientés à la baisse, ils ne pourront pas descendre en dessous de zéro, voire même pas à zéro, hein. Et que vu le niveau actuel, les marges de baisse sont quand même minimes (in extenso, c'est plus facile de baisser d'un point quand on est à 5% que quand on est à 2%).
Réponse de le 15/01/2015 à 16:38 :
Peut être pourriez-vous m'expliquer pourquoi les taux ne pourrons pas descendre en dessous de zéro. Si la banque se finance avec un taux d'intérêt négatif (et il n'est pas improbable qu'en cas de déflation prolongée la BCE veuille inonder le marché de liquidités ) elle peut marger en prêtant à des taux négatifs. Si j'emprunte avec un taux de -2% et que je prête avec un taux de -1%, je gagne de l'argent.
Réponse de le 15/01/2015 à 17:29 :
Ne confondez pas taux longs et taux courts. Certes les banques aujourd'hui se refinancent à taux négatif ou peu s'en faut, pour autant si la liquidité au jour le jour est à taux négatif, les taux longs restent positifs. On ne s'engage pas pour 20 ans sur un client avec un taux négatif juste parce que l'EONIA ou le taux BCE est négatif. D'ailleurs les LTRO (moyen terme) se font encore à taux positif alors que les facilités permanentes de cette même BCE sont à taux négatif (overnight).
Réponse de le 16/01/2015 à 12:14 :
Le revenu de base d'une banque est la marge d'intermédiation, c'est à dire le différentiel entre le taux court auquel elle se refinance et le taux long auquel elle prête. Les taux courts sont négatifs actuellement, pas les taux longs. La banque ne va pas vous prêter à taux négatif sur 20 ans alors que l'euribor 3 mois est positif ! Il faudrait que l'ensemble de la courbe des taux soit négative pour arriver à ce cas de figure...
Réponse de le 16/01/2015 à 17:38 :
vous confondez taux courts taux longs...La banque ne fait pas cette confusion.
Réponse de le 17/01/2015 à 7:45 :
Un credit qui remunere emprunteur et la banque au detriment de qui..soyons serieux.
J emprunte 100 je rembourse 70 +10 a la banque...lol mdr tdr
Réponse de le 18/01/2015 à 21:14 :
Si les taux deviennent negatifs, alors ca s'appelle la caisse d'epargne.
Du coup, moi j'emprunte quelques millions d'euros et je vie sur les interets que me verse la banque !!!!!!
Réponse de le 20/01/2015 à 12:09 :
Les taux courts ne sont pas les taux longs ! On ne prête pas à 20 ans au même taux que l'on emprunte au jour le jour...
Réponse de le 20/01/2015 à 12:18 :
Vous confondez taux court et taux longs...on ne prête pas à 20 ans au même taux que l'on emprunte au jour le jour...
Réponse de le 22/01/2015 à 12:05 :
N'en déplaise aux censeurs de ce site qui ne veulent pas laisser passer ma réponse, il ne faut pas confondre taux courts auquels la banque se refinance, et taux longs auquels elle prête...Ce n'est pas l'EONIA qui sert de référence mais plutôt l'OAT de même durée par exemple.
a écrit le 15/01/2015 à 12:05 :
immobilier toujours largement surevalue et notament dans les quartiers du nord de l'est et du sud de la capitale
Réponse de le 15/01/2015 à 15:57 :
Ne vous inquiétez pas, les chiffres du dernier trimestre montrent enfin un reflux des prix en RP. Comme quoi, le parisiens sont comme les provinciaux : ils n'ont pas de planche à billet cachée sous le lit.
a écrit le 15/01/2015 à 9:49 :
Soldes annuelles générales dans l'immobilier, moins 20%, moins 30%,moins50% nous allons revenir à des prix plus en accord avec les salaires des Français..
Réponse de le 15/01/2015 à 16:35 :
"soldes annuels généraux", "solde" est un terme masculin.
Réponse de le 15/01/2015 à 19:44 :
met de 'huile joni bi good
a écrit le 15/01/2015 à 8:41 :
Dans les deux-sèvres effectivement ça a baissé, c'est même donné, on arrive à des prix similaire en Thaïlande. Par contre à Nantes, pas vraiment de baisse, voir tout ce qui est assez sympa augmente encore.
On a bien une baisse générale dans toute la campagne.
a écrit le 15/01/2015 à 6:57 :
Il faut 30 ans avant que la courbe s'inverse....

Fini les 30 glorieuse fini les hausses folles...

C'est toujours trop cher attendez encore

Dans ma famille j'étais le seule à attendre j'ai été le seul à avoir raison malgré leur acharnement.... aujourd'hui avec les baisses + leur o
intérêt je rattrape même ce que j'ai payé en loyer donc demain max dans 2 ans vous verrez
Réponse de le 15/01/2015 à 10:42 :
et donc, cet argent que vous n'avez pas investi dans un logement vous rapporte combien en ce moment ?
Réponse de le 15/01/2015 à 12:18 :
D'accord avec vous. Sur une grande ville du nord de la France, sur des maisons familiales, on se paye avec la baisse de ces deux dernières années au moins 4 ans de loyer d'un bien équivalent...Le discours des AI est par contre toujours aussi éloigné de la réalité, comprenne qui pourra. Je sais déjà avec quelles agences ne pas travailler quand je me déciderais ces prochains mois à utiliser ma (très bonne) capacité d'endettement !!
a écrit le 15/01/2015 à 0:41 :
"Seul le périmètre du prêt à taux zéro a été élargi dans le neuf et un peu dans l'ancien mais cela ne suffira pas à soutenir une demande inflationniste." : Tiens donc... Je croyais que ces aides n'avaient aucun effet sur les prix. Mais oui : C'est avec vos impôts qu'on paye la gourmandise des vendeurs.
Réponse de le 15/01/2015 à 8:21 :
et oui, les crédits d’impôts, les aides diverses et variées permettent aux entreprises de gonfler leur prix (chaudière, matériaux isolant, solaire, éolien...) et permettent à certains propriétaires de louer des masures qui ouvrent droit à l'apl et dans ce cas l'apl est source d'inflation des prix des loyers....il est temps de supprimer les crédits d’impôts, et de conditionner les aides aux logements, pour les accédants en les limitant suivant un prix d'achat plafonné au M2 et au seul primo accédant et pour les locations conditionnées le règlement de cellec ci directement au propriétaire et sur présentation de bilan énergétique et certificat de conformité du logement (si ces derniers ne sont pas présenter utiliser l'apl comme moyen de financer des travaux devenus obligatoires...)
SI ON VEUT ON PEUT.....
Réponse de le 21/01/2015 à 22:06 :
"SI ON VEUT ON PEUT..... " : Mais on ne veut pas... La raison est simple : 58% sont propriétaires voyant de bon la sur-évaluation de l'immobilier. Les locataires du parc privés non subventionnés aux APL payant cette gabegie sont une minorité.
a écrit le 14/01/2015 à 22:01 :
Les prix doivent descendre encore comme dans les autres pays européen pour que ça devienne abordable pour tous, c'est encore trop cher !
a écrit le 14/01/2015 à 20:49 :
Franchement à part pour ceux qui sont pressés, mieux vaut attendre avant d'acheter. Les prix de la pierre sont largement surévalués. Pour coller avec le pouvoir d'achat des Français, les prix devraient diminuer de moitié au moins. C'est comme pour le pétrole. Tout le monde disait que ça ne baisserait jamais et puis, bam, moins 50% en 6 mois.
Réponse de le 16/01/2015 à 7:57 :
Franchement à part ceux qui sont pressés mieux vaut attendre pour vendre : les vendeurs sont avant tout des acheteurs et surtout dans le neuf . Les "doux rêveurs " annoncent une baisse de 50 % ( et cela depuis 7 ans) et bien moi aussi je rêve mais mon maçon n est toujours pas d accord pour baisser le 50% ..donc comme vous j attends .
Réponse de le 28/01/2015 à 14:36 :
Et votre, maçon, il ne vend plus rien! Il suffit de regarder les chiffres de vente de la construction neuve. Les prix sont condamnés à baisser, les vendeurs trop gourmands se feront échauder.
a écrit le 14/01/2015 à 19:09 :
Il faut encore diviser les prix de l'immobilier par deux , pour pouvoir relancer l'économie .
a écrit le 14/01/2015 à 18:53 :
La baisse est déjà bien là sur Toulouse avec de belles maisons qui restent en vente de très long mois et une baisse step by step ...
a écrit le 14/01/2015 à 17:17 :
Super, bravo, merci Hollande, on peut dorénavant proposer -20 % sur des maisons énergétiquement mal classé, il faut que ça continue a baisser pour que tout le monde puisse enfin se loger ! la France ne fait que rattraper la chute des prix en Europe !
Réponse de le 14/01/2015 à 17:32 :
Le marché est mou mais il ne s'effondre pas et la très faible inflation offre un peu de latitude au vendeur. Par contre, étant donné la faiblesse actuelle de la construction neuve, toute reprise économique avérée sera accompagnée immédiatement d'un rebond des prix. Celui qui a les moyens d'acheter aujourd'hui, s'il choisit bien le lieu et la qualité de la construction, a très peu de chance de faire une mauvaise affaire.
Réponse de le 14/01/2015 à 17:41 :
on a ramé pour acquérir un bien , le père noel est passé on peut vous l'offrir
dans quel ordre etes vous situé dans notre héritage
Réponse de le 15/01/2015 à 8:24 :
C'est pas parce que vous avez achetez à un prix excessif qu'il faut le vendre aux autres à un prix supérieur.....assumez vos erreurs l'etat n'y est pour rien ! l'état providence c'est fini ...et il aura fallu attendre la gauche pour que cela s'apllique!
Réponse de le 15/01/2015 à 9:40 :
Et ceux qui doivent vous racheter votre bien 2 à 3 fois plus cher, ils rament pas ?
Réponse de le 15/01/2015 à 12:14 :
Pour votre info, on est passé à l'euro définitivement depuis 2002 et un euro n'est pas égal à un franc. Il y a une conversion à faire avec un taux de 6,55957. Quand on voit les prix aujourd'hui, on a l'impression que ceux qui ont acheté au siècle dernier ont pris leur coût d'acquisition en Franc, ont ajouté 50%, puis ont affiché leur maison avec un symbole Euro derrière le prix.
Réponse de le 15/01/2015 à 13:47 :
Quand les salaires stagnent mais que les prix de l'immo sont multipliés par 5, cela signifie que vos acheteurs rameront 5 fois plus que vous pour le même bien. Dur d'être un privilégié, hein ?
Réponse de le 15/01/2015 à 14:32 :
Des salaires qui n'évoluents pas, des biens immo dont le prix est multiplié par 5 ou 6 dans le même intervalle...Ceux qui achètent aujourd'hui votre bien rament plus que vous !
Réponse de le 22/01/2015 à 14:54 :
Va falloir une fameuse reprise économique pour que les prix rebondissent, vu qu'ils sont encore largement déconnectés de leurs fondamentaux...
a écrit le 14/01/2015 à 16:41 :
Le quinquennat socialiste laissera derrière lui un champ de ruines. Prions pour que l'on ne récolte pas une guerre civile en plus. Ceci pourquoi? Parce que le mensonge détruit la confiance et sans confiance rien n'est possible. L'immobilier flanchera comme tout le reste.
Réponse de le 14/01/2015 à 17:04 :
"PierPolJak qu'est ce que tu fais là à rêver?
On t'attend l'avion va bientôt décoller..."
Réponse de le 14/01/2015 à 17:05 :
le rapport avec le PS moi je vois pas, je vois surtout que les bras cassés UMP avaient faits montés massivement les prix.
Réponse de le 14/01/2015 à 17:07 :
Pierpol a parlé. Vive Pierpol ;-)
Réponse de le 14/01/2015 à 17:18 :
Faut pas donner a Flamby plus de pouvoir qu il en a. apres 10-15 ans de flambee des prix, la correction est inevitable car les revenus n ont pas suivi.
Apres on ne peut que se rejouir de la baisse des prix qui va donner du pouvoir d achat aux gens (a part aux baby boomers qui sont eux vendeurs net d immobilier)
Réponse de le 14/01/2015 à 17:24 :
Exact il aurait du laisser couler l immo bien plus de maniere a retrouver une croissance immo avant2017 sans un euros de depense pour la nation et comme ils ont plier devant le lobby c est maintenant trop tard. Methode -2% sur longtemps avec depense de 40mllrd/an au lieu de -20% -30% gratisse est sa repart.
Réponse de le 14/01/2015 à 18:52 :
Il est plus que temps qu'une correction se fasse comme en 92....
Réponse de le 14/01/2015 à 23:13 :
"Qu'est ce que tu fais là, à rêver?
On t'attend, l'avion va bien décoller..."
Réponse de le 15/01/2015 à 7:57 :
les gens hautement intellectuels UMP auront bien fait grimper les prix pour refiler la patate chaude aux suivants, et comme il faut bien dire stop à un moment donné, que les subventions doivent être stoppées...
Réponse de le 01/02/2015 à 2:40 :
vous accordez a nos pauvres politiques de tout bord bien plus d importance qu ils n en ont. ils savent construire des ronds points inutiles, embaucher des employes de mairie pour le reste ...
les prix ont montes ? : les francais ont beneficie de la baisse soutenue des tx et de durees d endettement allongees alors que la construction n a pas suivi en proportion. les politiques n y sont pas pour grand chose.
le seul element ou ils ont un role ce sont les normes de construction. par demagogie (et parce qu ils ne les payaient pas directement), ils les ont renforcees au dela du raisonnable. autre element : les contraintes tres protectrices sur les baux prives. totalement redhibitoires pour inciter a l investissement locatif. pour avoir vecu en espagne, en allemagne, a singapour, je peux vs dire que ces pays sont tres tres loin de nos conditions, se loger ne revient pas necessairement plus cher.
6 mois de periode hivernale (je croyais qu il y avait un rechauffement climatique ? :)), la tres grande indulgence des juges de tribunal d instance avant d autoriser une expulsion, l absence de registre national de locataire mauvais payeurs (certains sont des experts de la procedure), la casi impossibilite de recuperer les impayes...bref par ideologie les pptaires sont consideres comme les mechants et doivent etre punis et puis c est toujours bien vu de les stipendier avant les elections.
resultats : ben...plus d investisseurs et donc une demande non satisfaite ni a la location ni a l achat. le marche se venge tjs.
certains diront : il suffit de collectiviser, mais en general cela finit mal, tant economiquement que sur le plan de la democratie.

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