Unanimement, les professionnels de l'immobilier ont salué le succès rencontré depuis début 2015 par le dispositif Pinel, qui donne un avantage fiscal pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf. En mai dernier, les promoteurs immobiliers disaient s'attendre à vendre 45.000 logements "Pinel" en 2015, soit une hausse de près de 50 % par rapport aux logements estampillés "Duflot" en 2014, le dispositif fiscal précédent. De quoi alimenter presque la moitié des ventes des promoteurs aux particuliers cette année.

Les hausses de plafonds ont été bénéfiques

« La reprise du marché est essentiellement portée par les investisseurs individuels (en hausse de 53,4% ), séduits par le dispositif Pinel et très actifs notamment dans les plus grandes agglomérations en régions », confirmait récemment Nexity, l'un des plus importants promoteurs français. Les investisseurs particuliers auraient notamment acheté massivement des logements "Pinel" dans les agglomérations de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier, où les plafonds de loyers donnant droit à l'avantage fiscal ont été rehaussés en octobre 2014 par le gouvernement.

Le Pinel plombé en Île-de-France

Pourtant depuis début septembre, le dispositif Pinel semble être en perte de vitesse, notamment en Île-de-France où « les ventes ont baissé de 15 % », déplore Jean-Philippe Ruggieri, directeur général immobilier résidentiel chez Nexity. Plusieurs raisons expliquent ce coup de mou. Il faut en effet savoir que « la reprise de début 2015 a aussi été tirée par un effet de rattrapage qui s'estompe en ce moment. Car beaucoup de particuliers n'ont pas investi dans l'immobilier neuf locatif l'an dernier, dans l'attente de la transformation du dispositif "Duflot" en "Pinel" », se rappelle Jean-Philippe Ruggieri.

Le "Pinel" assouplit en effet les conditions de son prédécesseur, en permettant aux investisseurs de louer leur logement à leurs ascendants ou à leurs descendants, et leur donne le choix de louer durant trois durées différentes pour bénéficier de l'avantage fiscal : 6, 9 ou 12 ans, contre seulement 9 ans pour le "Duflot".

Le neuf, trop cher ?

D'autre part, l'investissement dans l'immobilier neuf reste coûteux. La société Cerenicimo, qui se définit comme une plateforme dédiée à l'investissement immobilier, a ainsi comparé les rendements de l'immobilier neuf et de l'immobilier ancien dans une dizaine de grandes villes françaises. Le constat de l'enquête de Cerenecimo est sans appel : le prix élevé du neuf n'est pas compensée par l'avantage fiscal dont il permet de bénéficier, et son rendement, une fois tous les impôts payés, reste inférieur à celui de l'ancien.

Et même lorsque les prix de l'ancien se rapprochent de ceux du neuf, comme cela est le cas à Paris intramuros et en première couronne, le rendement du neuf est affecté par les plafonds de loyers du Pinel, trop bas pour concurrencer l'investissement dans l'ancien, explique Benjamin Nicaise, la patron de Cerenecimo. Il faut dire qu'à la base, les plafonds du Pinel ont été fixés dans le but d'alléger le budget logement des classes moyennes qui louent.

Pour une hausse des plafonds de loyers ?

Conscients des difficultés à vendre des logements "Pinel" en Île-de-France, Nexity milite donc pour une hausse de quelques euros au mètre carré des plafonds de loyers dans un certain nombre de communes franciliennes. Et ce, afin que l'investissement locatif dans le neuf y soit plus profitable, comme cela a été fait il y a un an dans les métropoles de Lyon, Marseille, Montpellier et Lille. Reste à savoir si le gouvernement accédera à la requête du promoteur.