Logement neuf : comment pérenniser la reprise

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Les dépenses publiques destinées au secteur du logement sont inférieures aux recettes qu'il génère, explique la FPI.
Les dépenses publiques destinées au secteur du logement sont inférieures aux recettes qu'il génère, explique la FPI. (Crédits : © Benoit Tessier / Reuters)
La hausse des ventes de logements neufs ne satisfait pas les promoteurs immobiliers : ils attendent une reprise significative des mises en vente.

Les ventes de logements neufs se sont donc fortement redressées en ce début d'année. Voilà quatre ans que les promoteurs immobiliers n'avaient pas connu pareil succès : deux trimestres consécutifs de hausse de leurs ventes. Concrètement, 25.826 logements ont été réservés au premier trimestre 2015, soit une hausse de 10,4 % par rapport au premier trimestre 2014, après un dernier trimestre 2014 déjà en hausse de 12,5%, selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Une réelle éclaircie que les promoteurs attribuent bien sûr à la hausse des ventes aux investisseurs particuliers, elles-mêmes liées à l'instauration du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel. Celui-ci assouplit les conditions de son prédécesseur, le dispositif Duflot, en permettant aux investisseurs de louer leur logement à leurs ascendants ou à leurs descendants, et leur donne le choix de louer durant trois durées différentes pour bénéficier de l'avantage fiscal : 6, 9 ou 12 ans, contre seulement 9 ans pour le Duflot.

 Le bond des ventes aux investisseurs

Un surplus de souplesse qui a semble-t-il redonné confiance aux investisseurs : les ventes les concernant ont bondi de... 59,4% au premier trimestre 2015 par rapport au même trimestre de l'année précédente. Elles représentent désormais près la moitié des ventes totales des promoteurs immobiliers. A ce rythme, les promoteurs peuvent s'attendre à vendre 45.000 logements "Pinel" en 2015 (soit une hausse de près de 50 % par rapport aux logements "Duflot"), et entre 85.000 et 90.000 logements au total, prédit François Payelle, le président de la FPI qui terminera son mandat fin juin à la tête de l'institution. « Le nouveau dispositif Pinel fonctionne », se réjouit-il ainsi. « Il ne reste plus qu'à espérer que la production prenne le relai des ventes », ajoute-t-il.

Car s'ils se réjouissent des hausses des ventes, les promoteurs restent inquiets concernant le lancement des opérations de construction. Les mises en vente ne sont en hausse que de 6,5 % au premier trimestre 2015 et ne suivent pas l'évolution des ventes. A ce rythme, « l'offre commerciale va se réduire et l'on risque de se retrouver en situation de sous-offre », craint François Payelle. Or « un marché qui ne développe pas beaucoup d'offre ne peut pas voir ses prix baisser », explique Alexandra François-Cuxac, favorite pour succéder à François Payelle à la tête de la FPI.

 40.000 logements bloqués à cause des recours

Les promoteurs sont en grande difficulté pour sortir des projets immobiliers à des prix adéquats avec la demande. D'un côté, ils restent pénalisés par le niveau trop élevé de leur coût de revient, et de l'autre « les difficultés à obtenir des permis de construire et le recours quand ils sont obtenus demeurent plus que jamais d'actualité. Les lourdeurs administratives et les réticences des élus à accorder de nouvelles autorisations fragilisent l'embellie et risquent de faire durer la crise de production que connait le secteur », déplore Alexandra François-Cuxac. A ce stade, les bailleurs sociaux et les promoteurs immobiliers dénombrent 40.000 constructions de logements bloquées à cause des recours de particuliers sur les permis de construire.

Favoriser les primo-accédants ?

Une manière de détendre les promoteurs serait certainement de favoriser la reprise des ventes aux primo-accédants, lesquels ont souffert d'une hausse des prix de l'immobilier supérieure aux revenus lors des quinze dernières années. Dans l'incapacité d'ajuster leur prix de sortie pour rendre leur offre plus abordable aux jeunes, les promoteurs militent donc pour que l'Etat, à l'instar de ce qui est fait pour les investisseurs, développe des dispositifs incitatifs ciblés sur les primo-accédants. Ainsi François Payelle se réjouit des nouveaux barèmes du prêt d'accession sociale (PAS), qui ont pour objectif de favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes, et milite pour le maintien de l'APL Accession, dont la suppression est prévue pour 2016, même si un groupe de députés - savamment conseillés par les promoteurs - a récemment recommandé qu'elle soit préservée.

En cette période de réduction des déficits, accroître la dépense fiscale n'est pourtant pas vu d'un bon œil par Bercy. Mais, chiffre à l'appui, François Payelle relate que les Comptes du logement indiquait que les aides au logement en 2013 s'élevaient à 40,8 milliards d'euros, alors que les prélèvements fiscaux sur le logement atteignaient de leur côté 63 milliards d'euros, soit un solde net de 22,2 milliards d'euros. Comme le rappelle François Payelle à Bercy, « il y a certaines dépenses qui génèrent des recettes supérieures ».

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a écrit le 18/08/2015 à 13:17 :
ESSAI
a écrit le 28/05/2015 à 11:05 :
Les dispositifs d'accessions ne sont pas des subventions, personne ne reçoit de cash, il s'agit juste de ramener la délirante fiscalité à un niveau qui n'est que la normale. Ces dispositifs devraient d'ailleurs être appliqués à tous les secteurs. Quant à l'effondrement des prix et des volumes de vente, ceux qui pariaient dessus et qui attendent dessus en seront encore pour leurs frais: avec la faillite de l'agirc, des régiments de cadres solvables se ruent sur le locatif pour pallier l'effondrement de leurs futurs retraités. Je travaille dans un grand groupe français et au moins la moitié de mes collègues entament des démarches. Avec la faillite annoncée des retraites complémentaires, l'immo est reparti pour un joli petit cycle qui pour le coup pourrait bien se transformer en vraie bulle.
Réponse de le 28/05/2015 à 11:53 :
La fiscalite francaise est en effet delirante mais l immobilier est plutot moins frappe que le reste. Dans pas mal de pays (par ex en suisse ou USA), les taxes foncieres sont bien plus fortes qu en france . Et si vous regardez l ISF, vous payez moins si vous avez de l immobilier que des actions (abattement pour votre logement et sous evaluation possible de vos autres proprietes.)
Sinon placer de l argent pour votre retraite en achetant quelque chose de surevalue... les moutons sont fait pour etre tondus
Réponse de le 28/05/2015 à 19:15 :
"Je travaille dans un grand groupe français et au moins la moitié de mes collègues entament des démarches. " : Qu'ils foncent! Pour que les prix puissent fondre, il faut qu'ils vident leurs assurances vies et ne soient pas là une fois la baisse venue.
Quand à l'idée que personne ne reçoit du cash et qu'il n'y a donc pas de subvention, c'est une escroquerie intellectuelle puisque le manque à gagner est là et que les impôts ou dettes retomberont sur d'autres.
Réponse de le 29/05/2015 à 12:42 :
@zola: c est bien de reconnaître que la fiscalité immobilière est délirante en france cependant évitez pour être crédible de comparer avec la Suisse que vous semblez connaître ( Comparez plutôt des autres États de l UE).Il est vrai que la taxe communale ( on parle pas d impôt foncier ni de taxe habitation qui n existe pas) dans certains cantons est plus élevé que l Impôt foncier en france mais si on comparez , comparez l ensemble de la fiscalité ; au passage savez vous , mr l économiste , que les prix de l immobilier en france sur une période longue ( 30 ans) est dans la moyenne des pays ( source insee) .J insiste cette fiscalité hors norme, incomparable avec nos voisins est une des causes de la hausse des prix entre 2000 et 2010 . Et lorsque vous comparez la fiscalité immobilière avec les actions , faites aussi l effort de voir la fiscalité dans son ensemble : si par ex il est vrai que les actifs immobiliers sont moins taxés que les actions ces dernières sont exonérées de PV au bout de 8 ans et non 30 ans.
Réponse de le 30/05/2015 à 14:45 :
"les prix de l immobilier en france sur une période longue ( 30 ans) est dans la moyenne des pays" : Les bulles immobilières sont un problème global.
"J insiste cette fiscalité hors norme, incomparable avec nos voisins est une des causes de la hausse des prix entre 2000 et 2010" : Faux. On vend et on loue au prix que l'on peut louer. C'est une fumisterie de prétendre qu'un propriétaire ne tirerait pas le maximum des cartes qu'il a en main.
Réponse de le 31/05/2015 à 12:06 :
@zola : faux ..Les propriétaires dans leur majorité cherchent avant tout la sécurité ..J en veux pour preuve que les loyers depuis quelques années ne suivent plus l inflation ..Lorsque vous louez 0 vous comprendrez : entre un locataire avec apl ( toujours en dessus du loyer) et un locataire genre fonctionnaire vous prenez lequel ? Et pour attirez les " bons fonctionnaires" Ba vous êtes prêt à baisser le loyer qui sera de toute façon ponctionné de 50% .. J ajoute et vous le savez que le pinel ou duflot ce sont des loyers très encadrés .
Réponse de le 31/05/2015 à 21:19 :
"J en veux pour preuve que les loyers depuis quelques années ne suivent plus l inflation " : Effet de moyenne. Prenez les moyennes des loyers à la relocalisation ainsi que les loyers des studios et on en reparle.
a écrit le 28/05/2015 à 10:46 :
C'est normal, en France même les riches sont assistés, avec la bénédiction de l'UMP, par ex : on peut cumuler part et demi-parts déductible des impôts et en plus toucher les allocations familiales en plus des déductions fiscales pour le jardinier la femme de ménage la nounou et même des déductions fiscales sur l'investissement etc............ ! C'est d'ailleurs pour ça qu Mm Betancourt ne payent quasiment pas d’impôts en rapport a ses revenus colossaux 8 % ! Loin du plafond de 50 % d'imposition que critiquait M. Sarkozy pour imposer sa loi TEPA en 2008 d baisse d’impôts pour les plus riches !
a écrit le 28/05/2015 à 9:03 :
Incroyable : en resume les promoteurs demandent a l etat de subventionner leurs acheteurs ! heureusement que tous les secteurs ne font pas pareil ! Vous voyez Total dire que le petrole est trop cher et que l etat doit subventionner l essence ? ou les fabriquant de fromages exiger de l etat une subvention des acheteurs de camembert ?

Le secteur est completement deconnecte de la realite et l atterissage (inevitable) va faire mal. L article le souligne en creux : la reprise des achats est du a des "investisseurs". autrement dit des gens qui achetent une reduction d impots via du Pinel. Et qui vont surement faire un eperte au final car quand ils revendront, les prix se seront effondres ...
a écrit le 28/05/2015 à 9:00 :
"Dans l'incapacité d'ajuster leur prix de sortie pour rendre leur offre plus abordable aux jeunes, les promoteurs militent donc pour que l'Etat, à l'instar de ce qui est fait pour les investisseurs, développe des dispositifs incitatifs ciblés sur les primo-accédants." : Les subventions pour permettre aux gens d'acheter trop cher, ça suffit!
Ces subventions ont contribué à déconnecter les prix de la réalité. Il serait grand temps d'arrêter d'en rempiler des couches.
Les promoteurs ne vendent plus? Ils n'achètent plus de terrain, les prix du foncier baissent et ils pourront ensuite baisser leurs coûts de revient. Le vrai problème est ailleurs : Les prix délirants arrangent à la fois les banques et les enrichis sans cause de la bulle immobilière électoralement majoritaire dans ce pays.
a écrit le 28/05/2015 à 8:20 :
Dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel qui remplace le dispositif Duflot:
- achat d'un logement neuf ou réhabilité, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, dans une zone de tension, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI)
- engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, avec un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 %
- location du logement nu, respectant des critères de performance énergétique, à un prix inférieur au marché
- possibilité de louer à un descendant ou ascendant, sous conditions, depuis le 1er janvier 2015
................
Vente de logements neufs FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers):
4ème trimestre 2014, +14,6%.
1er trimestre 2015, +10,4%.
«Fédération régionale des promoteurs immobiliers (FPI-LR) font état d'une augmentation significative des ventes (+ 42 %) au 1er trimestre 2015 par rapport au 1er trimestre 2014.»
«Si la hausse des mises en vente reste timide en France (+ 6,5 %), elle apparaît beaucoup plus marquée en Languedoc-Roussillon, avec 1 775 lancements, soit une augmentation de 23 % (+ 41 % dans l'Hérault, + 71 % sur la Métropole de Montpellier, + 97 % sur la ville de Montpellier, + 94 % sur la région de Sète, et + 14 % sur la région de Nîmes).»
Apparemment les riches investisseurs du Languedoc-Roussillon et du Midi-Pyrénées apprécient l'investissement locatif Pinel. On vient juste d'apprendre que l'écart entre les plus pauvres et les plus riches vient encore d'augmenter en 2014, et cette loi va accentuer cette tendance.
L'état, gauche-droite, depuis des décennies, se soumet aux riches investisseurs et au BTP.
Que l'état aide juste le BTP pour une relance, cela profiterait plus égalitairement au panel d'acheteurs potentiels. Là, ce sont les plus riches qui vont profiter de l'aubaine avec un rabais sur l'acquisition. Ils pourront louer aux plus pauvres, oubliés une fois de plus.
Mauvais choix, les politiques ne récupéreront pas la confiance du peuple ainsi, bien au contraire.
Réponse de le 28/05/2015 à 11:12 :
Il ne s'agit pas de "riches investisseurs". La moyenne des revenus des personnes investissant dans le neuf est de 2500 euros par mois. Il s'agit juste de particuliers lambdas souhaitant améliorer leur retraite avec un bien et a l'occasion disposer d'un petit patrimoine pour leurs enfants. Renseignez vous svp.
Réponse de le 28/05/2015 à 12:51 :
à 2500€ par mois dans le neuf on peut se payer 10m² à Paris (en endettement maximal sur 25 ans), un poil plus dans les autres zones tendues (reste de l'IDF, autres zones). Donc non ce ne sont pas les classes moyennes qui "investissent", à moins de continuer à subventionner des logements "pour défiscalisation" destinés à rester vides car à mille lieues des bassins d'emploi.

Non, les "investisseurs" sont soit des TRES hauts revenus, soit des onanistes dont le principal mérite a consisté à hériter d'une somme à 6-7 chiffres à la mort de Papa, ou d'avoir réalisé des gains spéculatifs en revendant 3 fois son prix d'achat un appartement acheté en 1998, dont on est très loin de la "méritocratie" et des "petits investisseurs".
Réponse de le 28/05/2015 à 14:53 :
Avant d'annoncer ce genre de généralités je le répète renseignez vous: le revenu moyen de l'investisseur en pinel est de 2500 euros nets. On est loin du fils a papa ou du rentier.
Réponse de le 28/05/2015 à 17:12 :
@Faux

Dans ce cas relisez la première moitié de mon message : si le revenu moyen d'un "investisseur" Pinel est "10m² à Paris en s'endettant jusqu'au cou pendant 25 ans", c'est que l'investissement Pinel type se situe loiiiiin des bassins d'activité, dans des zones où le besoin en logements est faible voire nul, puisque les prix délirants en zone tendue le mettent hors-course. Et dans ce cas, c'est que ce dispositif Pinel n'est qu'une lessiveuse à billets destinée à défiscaliser aux frais du contribuable (les autres), sans apporter un début de solution au problème du logement. Merci de le confirmer.
Réponse de le 28/05/2015 à 18:08 :
@@faux : pauvre @zola qui n a toujours pas compris que le pinel ne coute rien aux contribuable puisque la defiscalisation 18% est inférieur à la tva : le Pinel fait par conséquent rentrer plus de recettes fiscales que de dépenses pour l état et le PS pragmatique l a bien compris ..Je vous rappelle qu un logement neuf est 1 à 2 emplois/an donc encore des gains pour l état, n est ce pas? Je vous rappelle que même si vous faites un pinel pour vos enfants il y aura loyer et perception de csg IR etc ..Vous desinformez encore lorsque vous allez jusqu a prétendre que le pinel est possible dans les zones non tendues.
Réponse de le 28/05/2015 à 19:10 :
"ui n a toujours pas compris que le pinel ne coute rien aux contribuable puisque la defiscalisation 18% est inférieur à la tva" : toujours en train de mentir sur les manques à gagner... Louez donc pour 1% de rentabilité, ça ne vous coute pas plus cher qu'en encaissant 8%!!!
Stop à l'intox!
Réponse de le 28/05/2015 à 23:08 :
@malcomprenant

Toujours la fameuses escroquerie intellectuelle qui consiste à considérer que TOUTES les recettes fiscales sont dûes exclusivement aux subventions et que si les dispositifs défiscalisants n'étaient pas en place elles seraient de 0 euros et aucun logement ne se vendrait dans le pays.
Réponse de le 29/05/2015 à 9:09 :
@zola : encore et toujours de la désinformation ! J ai toujours dit que les dispositifs fiscaux étaient des pièges à ... pour cadres ( pas des rentiers !)qui ne perçoivent que l avantage fiscal sans voir qu ils payent plus un logement neuf qui répond aux critères de ce dispositif ..dispositifs qui permet surtout à l état de pas tenir son engagement de construire des logements sociaux ..Mais dire que le pinel coûte de l argent à l état est un comble !
Réponse de le 29/05/2015 à 11:51 :
Plutôt que de parler dan le vague:
"Selon l’enquête patrimoine 2010, le bailleur moyen a 55 ans et possède 2,1 logements locatifs. Si les bailleurs ne sont guère plus âgés que les non bailleurs (52 ans en moyenne), ils s’en distinguent par un revenu nettement plus élevé et un patrimoine bien plus conséquent. Leur revenu moyen (72000 €) est presque double de celui des non bailleurs et leur niveau de vie est de 80% supérieur;leur patrimoine global est plus de quatre fois plus important. Au sein de ce patrimoine, l’immobilier est largement majoritaire (73%)." source:
http://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/etudes-et-eclairages-2012/bailleurs-et-locataires-dans-le-parc-prive/
Ceci est pour les bailleurs dans le privé (pas nécessairement dans le neuf)
Vu que le Pinel à seulement quelques mois, je doute qu'il y ait une quelconque étude de faite mais il y a fort à parier que cela ressemble beaucoup à ce portrait robot. Donc plutôt que de dire n'importe quoi; donnez vos sources. vous disiez 2500 euros; donnez la source§
Réponse de le 30/05/2015 à 0:07 :
"Donc plutôt que de dire n'importe quoi; donnez vos sources. vous disiez 2500 euros; donnez la source" : Je ne sais pas d'où il sort le chiffre, mais les publicités s'orientent vers ça. "Plus de 2500 euros d'impôt? Devenez non imposable avec Pinel" (de véritable créatif : Remplacer Scellier par Pinel et l'immobilier, secteur très innovant, est sauvé...)
a écrit le 28/05/2015 à 8:19 :
Il faut en finir avec tous ces secteurs subventionnés !
L'addiction à l'état est une folie , et ça sort toujours de la même poche !

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