Marc Fiorentino : "je m'attends à une baisse des prix immobiliers de l'ordre de 15% au cours des dix-huit mois à venir"

Chroniqueur régulier à La Tribune, Marc Fiorentino publie cette semaine "Immobiliez-vous ! Face à la crise, tout sur l'immobilier" (Robert Laffont). Il ne croit pas à l'éclatement d'une bulle, car la nécessité d'acheter sa résidence principale soutiendra le marché.
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Pourquoi les prix de l'immobilier ont-ils continué de monter malgré la crise ?

Ce qui a soutenu l'immobilier, contre toute logique apparente, ce n'est pas l'immobilier en tant que simple placement, mais la crainte de se retrouver sans toit. L'immobilier est devenu la valeur refuge par excellence, dans une époque où les gens ont le sentiment d'avoir perdu toute sécurité sur leur emploi ou leur épargne.

Y a-t-il un risque d'éclatement d'une bulle ?

Il n'y a pas de bulle caractérisée par des achats spéculatifs. Il n'y a pas de surendettement immobilier en France, parce que les banques sont restées rigoureuses, qu'il s'agisse de la règle de 20% d'apport personnel minimum ou bien de celle imposant une capacité de remboursement d'au moins un tiers du revenu disponible après impôts. La moitié du patrimoine immobilier achetée en France ne supporte pas de crédit ; dans l'autre moitié, la durée moyenne des crédits ne dépasse pas sept ans. Il n'y a donc aucun risque de se retrouver comme aux États-Unis en situation de "negative equity", situation où la valeur des biens passe en dessous de celle du crédit, ce qui oblige à liquider l'actif dans les pires conditions. En France, ce n'est pas le surendettement qui pourrait être à l'origine de ventes forcées. Pour qu'il y ait une forte chute des prix de l'immobilier, il faudrait une explosion du chômage qui fasse baisser durablement les revenus des acheteurs.

Les prix vont-ils néanmoins baisser ?

Oui, parce qu'il y a une surchauffe. Je m'attends à une baisse de l'ordre de 15% au cours des dix-huit mois à venir. Mais guère plus, parce que la course à l'achat de sa résidence principale va alors reprendre et soutenir le marché. En revanche, ce qui risque de se produire, c'est un creusement de la fracture immobilière entre les seniors, propriétaires et non endettés, et les jeunes, obligés de rester locataires en raison du niveau des prix. L'immobilier devenant l'unique façon de se constituer une retraite, la question du logement va s'imposer dans l'agenda politique du prochain quinquennat.

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Commentaires 50
à écrit le 21/02/2012 à 8:54
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Je trouve étrange le raisonnement de certains qui pensent que tout le monde souhaite acheter pour revendre dans les 2 ans qui suivent. Une bonne partie des gens y compris les parisiens achètent un appart ou une maison pour y vivre, et la perspective ...

à écrit le 19/01/2012 à 10:19
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J'ai entendu Marc Fiorentino sur BFM Radio parler de son livre. J'ai trouvé son analyse sur le marché immobilier très intéressante. Par contre il y a un point sur lequel je n'étais absolument pas d'accord, c'est lorsqu'il affirmait que pour les jeune...

à écrit le 17/01/2012 à 15:04
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On ne perd pas forcement de l'argent en tant que locataire, on peut en perdre beaucoup plus en tant que propriétaire actuellement, faites une simulation. Je dois préciser que ce n'est pas mon site, mais que je l'ai utilisé pour convaincre ma femme qu...

à écrit le 15/01/2012 à 14:19
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si vous voulez faire bouger les prix de l'immobilier , il faut revenir à la taxation à 15 ans sur les résidences secondaires au lieu de 30 ans car les anciens vont alors s'en débarrasser. Si la plus-value est maintenue à 30 ans, les anciens ne vont p...

à écrit le 15/01/2012 à 5:48
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L'immobilier va se prendre une sacree gamelle. Le probleme concerne les banques, car peu de personnes peuvent acheter un bien cash surtout avec les prix actuels. Les banques francaises sont deja beaucoup trop leveraged (dsl anglicisme) avec les dette...

à écrit le 14/01/2012 à 18:39
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je confirme l'industrie bancaire en matière de prêt immobilier n'est pas source de surrendetement. mais je pense qu'il faille prendre le probleme autrement. Aujourd'hui la part du logement et de son entretien dans le budget des familles est de plus e...

à écrit le 14/01/2012 à 17:42
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Bonjour à tous, Une petite baisse de 15% dans un environnement inflationniste de 2 %. Cela fait 17 % de baisse. Cela gomme 21 % de hausse. C'est énorme !!!!Une vrai explosion de la bulle immobilière.

le 19/01/2012 à 10:30
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Dans certains coins la hausse de l'immobilier atteint 120% sur 10 ans. c'est pas 17% de baissent qui effaceront cette flambée

à écrit le 14/01/2012 à 11:10
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"Il n'y a pas de surendettement immobilier en France" Il oublie peut-être une chose : les prêts relais basés sur la valeur surévaluée du bien à vendre. Si j'achète une maison à 600 000 avec un financement basé sur la revente de mon appart à 400 000 e...

le 14/01/2012 à 13:09
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+1

le 19/01/2012 à 10:35
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C'est vrai que les actuels propriétaires seraient perdant en cas de baisse des prix. mais les 50% de Français locataires qui souhaitent acheter (jeunes ménages...) seront eux gagnant. bref, les seniors y perdront un peu (mais ont ils besoin d'acheter...

le 21/02/2012 à 9:26
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Ton raisonnement n'est pas tout à fait juste puisque les banques qui octroient un prêt relais le font sur la base de 70% du prix de revente du bien pour palier à une éventuelle erreur d'estimation ou baisse du marché.

à écrit le 14/01/2012 à 10:05
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Je cite fiorentino : "En revanche, ce qui risque de se produire, c'est un creusement de la fracture immobilière entre les seniors, propriétaires et non endettés, et les jeunes, obligés de rester locataires en raison du niveau des prix". je ne suis pa...

à écrit le 13/01/2012 à 22:50
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Pour une fois qu'il ne dit pas d'anerie le Fiorentino... Ca m'étonne qu'il continue d'être publié et lu en revanche lol. A vos chéquiers pour ceux qui n'en sont pas encore interdit !

à écrit le 13/01/2012 à 21:08
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bla-bla-bla la chute vertigineuse est amorcée vendeurs à vos mouchoirs acheteurs à vos chéquiers enfin ça va bouger !

à écrit le 13/01/2012 à 17:20
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"Il n'y a pas de bulle caractérisée par des achats spéculatifs." Ah bon. On est déconnecté des revenus des ménages et de la rentabilité pour les investisseurs, mais il ne s'agit pas d'une bulle... "La moitié du patrimoine immobilier achetée en Fran...

le 14/01/2012 à 8:13
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Effectivement 1 achat sur 2 se fait après une vente....Donc pas de crédit!Dans ce cas là il ne parle pas de jeunes acheteurs....Travaillant dans la banque je sais qu'c'est vrai, les primo-accédants comme c'est mon cas achètent eux effectivement sur 2...

le 14/01/2012 à 11:13
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"Effectivement 1 achat sur 2 se fait après une vente....Donc pas de crédit!" En général, on vend pour acheter plus grand. Les m2 supplémentaires, il faut les payer, donc avec un crédit. Non ?

à écrit le 13/01/2012 à 15:34
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Si on suit le raisonnement de M. Fiorentino lorsqu'il parle de "fracture immobilière" celà veut dire que le systéme est arrivé à son terme. En clair l'immobilier français reposait sur un systéme pyramidal : les jeunes achetaient les biens des anciens...

le 14/01/2012 à 8:11
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Et les vieux quand ils meurent : qui hérite à ton avis????

le 14/01/2012 à 10:52
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ben l'etat !!!!

le 14/01/2012 à 10:52
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ben l état !!!

le 15/01/2012 à 7:34
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et les heritiers direct

à écrit le 13/01/2012 à 14:41
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Les Français ont peur de l'avenir et veulent diversifier leur patrimoine. Ils vont vendre leurs biens et acheter plus petit et moins chers afin de ne pas se sentir "pris à la gorge" en cas de besoins. Quand la baisse sera générale, les propriétaire...

à écrit le 13/01/2012 à 14:23
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Une baisse de l'immobilier au Portugal, en Grèce, en Espagne, mais pas en FRANCE car les Français propriétaires ne sont pas endettés et ils peuvent simplement refuser de vendre à moins d'un certain prix, ils ne braderont pas leur patrimoine.

le 13/01/2012 à 17:40
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Qu ils les gardent leurs tas de cailloux

le 14/01/2012 à 10:56
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Commentaire plus frustré que constructif, non ?

le 14/01/2012 à 11:04
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Bonjour, Sans doute êtes vous propriétaire pour écrire cela? Comment pouvez vous utiliser le mot "brader" lorsque l'immobilier a fait 150% en 10 ans et est sur-évalué? Rappelons les synonymes du terme "brader": bazarder, liquider, sacrifier, sold...

le 14/01/2012 à 12:02
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Votre propos illustre bien la cupidité des français : cela veut dire que ce marché est tiré par ceux qui veulent vendre pour s?en mettre plein les fouilles alors ? Car contrairement a ce qu?on pourrait croire un propriétaire qui veut vendre pour s?a...

à écrit le 13/01/2012 à 14:12
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A Lyon les prix " de présentation" ont peu baissé, par contre les négociations sont devenues très importantes (jusqu'à 20% dans les quartiers les plus chers) Ceux qui ne bougent pas ou peu ne vendent pas !

à écrit le 13/01/2012 à 13:36
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Effectivement la "pénurie de biens" est un mensonge entretenu par les professionnels de l'immobilier n'ayant pour but que de retarder le krach inévitable. En fait il y a plus de deux millions de logements vides en France!!!!

à écrit le 13/01/2012 à 12:59
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Bien vu. C'est ça la gauche ???

à écrit le 13/01/2012 à 12:47
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Il faut arreter avec le traditionnel argument du manque de logements! Vous voyez beaucoup de gens déambuler dans la rue la nuit venue en recherche d'un logement!!!! Mais bon les francais sont des moutons, ils croient tout ce qu'on leur dit sans meme ...

à écrit le 13/01/2012 à 12:17
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Je parie sur la pierre avec François http://www.societe.com/societe/societe-civile-la-sapiniere-377552955.html

le 13/01/2012 à 14:01
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Moi aussi avec Laurent, Martine, Benoit.........et les autres capitalistes du PS

le 14/01/2012 à 10:13
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C'est énorme!!!! :o) Comment avez vous eu cela??? A voir le capital social, sont pas ds l'embarras?! A votre avis vont-ils prendre des mesures pour que l'immobilier baisse?? Question à 10000?. On a peut être là une partie des explications des mes...

à écrit le 13/01/2012 à 12:07
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Les prix ont d'ailleurs commencé à baisser dans les communes où le choix est important. Paris et région parisienne ce n'est pas pour demain. Rien à vendre en ce moment. Les biens se raréfient depuis 2000.

à écrit le 13/01/2012 à 11:45
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la pierre n'est plus un placement "sécurité" car bien trop surévéluée. Elle le redeviendra après une baisse d'au moins 25%, car maintenant il est bien plus judicieux de louer et bien placer son argent.

à écrit le 13/01/2012 à 11:27
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"fracture ... entre les seniors, propriétaires et non endettés, et les jeunes"... Et ce n'est que le début. Les moins de 45 ans vont continuer pendant longtemps à passer la serpillière pour les plus de 55 ans...

à écrit le 13/01/2012 à 10:15
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On en reparle dans 18 mois. Au fait quel temps fera -il d'ici là? On compare souvent les prévisions économiques et celles de la météo: lesquelles sont les plus/moins scientifiques?

le 13/01/2012 à 11:23
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je suis juste d'accord avec la deuxième partie, la fracture entre les actuels proprietaires et les jeunes actifs.. Pour la baisse, on peut se brosser!! ah moins d'acheter sa residence dans les zones ou y'a pas d'emplois et ou le scelleir a explosé, t...

à écrit le 13/01/2012 à 9:32
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A M Fiorantino : bravo votre employeur vous fait une sacré pub ! bien joué. Vous mentionnez la crainte de se retrouver sans toit... mais pourquoi ce critère aurait il changé en 2011 par rapport aux années précédentes ? Il me semble que la pression ...

à écrit le 13/01/2012 à 9:24
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A Fiorantino : votre employeur vous fait une pub incroyable. Vous payez combien ? Bien joué ! Sinon je vois pas bien pourquoi les gens craindraient de ne pas avoir de toit. Lorsqu'on loue on a un toit et avant d'être virer par le propriétaire, il fa...

le 15/01/2012 à 1:26
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"Lorsqu'on loue on a un toit et avant d'être virer par le propriétaire, il faut du chemin... " C'est avec ce type de propos que les propriétaires préfèrent avoir des appartements vides plutot que de louer à des loosers qui ne pensent qu'à resquiller ...

le 15/01/2012 à 16:31
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Et il vous sert a quoi votre appartement vide si ni vous le louez ni vous le vendez? A attendre la reforme fiscale et la chute des cours pour vous plaindre ensuite? Si vous voulez des placements sans risque il y a les livret, les comptes a terme et a...

à écrit le 13/01/2012 à 8:18
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Bonjour, "Ce qui a soutenu l'immobilier, contre toute logique apparente, ce n'est pas l'immobilier en tant que simple placement, mais la crainte de se retrouver sans toit. " Je ne comprends pas le fondement donné par cette explication?! Comment un...

le 13/01/2012 à 9:08
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le fait de devenir proprietaire assure à terme une baisse des charges de logement. cela viendra compenser une baisse significative des revenus à la retraite. concernant la crainte durant la vie du pret: il est toujours preferable de capitaliser dans ...

le 13/01/2012 à 9:23
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L'explication donnée par Marc est certainement fondée quand il, s'agit d'accédants qui travaillent dans la fonction publique, mais pour ce qui concerne le privé , la précarité de l"emploi induit une mobilité évidente, ce n'est pas prouvé !

le 13/01/2012 à 11:27
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oui et non.. Meme en ayant peur du chômage, d'une mutation forçée, j'aimerai avoir les moyuens d'acheter pour prevoir un toit uine fois l'age de la retraite arrivée. à 150/200e près de loyer par mois, on obtient une mensualité de crédit sur 20 ans.. ...

le 14/01/2012 à 9:46
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A Fe : Bonjour, Je ne sais pas dans quelle région privilégiée vous résidez mais je confirme et persiste : rembourser une mensualité équivaut en moyenne au double du loyer (en tt cas au moins en Rhône Alpes et sans nul doute dans la plupart des grand...

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