Marc Fiorentino : "je m'attends à une baisse des prix immobiliers de l'ordre de 15% au cours des dix-huit mois à venir"

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Chroniqueur régulier à La Tribune, Marc Fiorentino publie cette semaine "Immobiliez-vous ! Face à la crise, tout sur l'immobilier" (Robert Laffont). Il ne croit pas à l'éclatement d'une bulle, car la nécessité d'acheter sa résidence principale soutiendra le marché.

Pourquoi les prix de l'immobilier ont-ils continué de monter malgré la crise ?

Ce qui a soutenu l'immobilier, contre toute logique apparente, ce n'est pas l'immobilier en tant que simple placement, mais la crainte de se retrouver sans toit. L'immobilier est devenu la valeur refuge par excellence, dans une époque où les gens ont le sentiment d'avoir perdu toute sécurité sur leur emploi ou leur épargne.

Y a-t-il un risque d'éclatement d'une bulle ?

Il n'y a pas de bulle caractérisée par des achats spéculatifs. Il n'y a pas de surendettement immobilier en France, parce que les banques sont restées rigoureuses, qu'il s'agisse de la règle de 20% d'apport personnel minimum ou bien de celle imposant une capacité de remboursement d'au moins un tiers du revenu disponible après impôts. La moitié du patrimoine immobilier achetée en France ne supporte pas de crédit ; dans l'autre moitié, la durée moyenne des crédits ne dépasse pas sept ans. Il n'y a donc aucun risque de se retrouver comme aux États-Unis en situation de "negative equity", situation où la valeur des biens passe en dessous de celle du crédit, ce qui oblige à liquider l'actif dans les pires conditions. En France, ce n'est pas le surendettement qui pourrait être à l'origine de ventes forcées. Pour qu'il y ait une forte chute des prix de l'immobilier, il faudrait une explosion du chômage qui fasse baisser durablement les revenus des acheteurs.

Les prix vont-ils néanmoins baisser ?

Oui, parce qu'il y a une surchauffe. Je m'attends à une baisse de l'ordre de 15% au cours des dix-huit mois à venir. Mais guère plus, parce que la course à l'achat de sa résidence principale va alors reprendre et soutenir le marché. En revanche, ce qui risque de se produire, c'est un creusement de la fracture immobilière entre les seniors, propriétaires et non endettés, et les jeunes, obligés de rester locataires en raison du niveau des prix. L'immobilier devenant l'unique façon de se constituer une retraite, la question du logement va s'imposer dans l'agenda politique du prochain quinquennat.

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Commentaires
a écrit le 21/02/2012 à 8:54 :
Je trouve étrange le raisonnement de certains qui pensent que tout le monde souhaite acheter pour revendre dans les 2 ans qui suivent. Une bonne partie des gens y compris les parisiens achètent un appart ou une maison pour y vivre, et la perspective de revendre est à long teme (i.e. 20 ou 25 ans). Donc que les prix baissent dans les 5 ans qui viennent quand on a absolument besoin d'un logement ça passe un peu en second plan, on achète même chère, c'est bien pour cela que les prix ne baissent pas forcément aussi vite que l'on souhaite. Les prix baisserons quand les propriétaires auront absolument besoin de liquidité et vendront leurs biens pour en obtenir.
a écrit le 19/01/2012 à 10:19 :
J'ai entendu Marc Fiorentino sur BFM Radio parler de son livre. J'ai trouvé son analyse sur le marché immobilier très intéressante. Par contre il y a un point sur lequel je n'étais absolument pas d'accord, c'est lorsqu'il affirmait que pour les jeunes ménages, la difficulté d'acheter ne tenait pas aux prix élevés mais juste au chômage. Je ne partage pas cet avis. Les jeunes qui n'ont pas tous la chance d'avoir un apport personnel (non tous les jeunes n'ont pas 40 000 euros sous la main) et sont donc exclu de l'accès à la propriété.
En région parisienne (Paris et petite couronne), un jeune couple avec des revenus confortables (5000 euros nets par mois) ne peut pas envisager un achat sans apport personnel. Véridique, c'est le cas de ma femme et moi.
a écrit le 17/01/2012 à 15:04 :
On ne perd pas forcement de l'argent en tant que locataire, on peut en perdre beaucoup plus en tant que propriétaire actuellement, faites une simulation. Je dois préciser que ce n'est pas mon site, mais que je l'ai utilisé pour convaincre ma femme qu'avec l'argent qu'on avait fait en vendant un bien, il valait mieux qu'on loue un bien plus grand plutot que de l'acheter...
http://asi77.free.fr/
a écrit le 15/01/2012 à 14:19 :
si vous voulez faire bouger les prix de l'immobilier , il faut revenir à la taxation à 15 ans sur les résidences secondaires au lieu de 30 ans car les anciens vont alors s'en débarrasser. Si la plus-value est maintenue à 30 ans, les anciens ne vont pas bouger. les fais d'achat vente ne vont pas entrer dans les caisses du trésor puisque ce marché là va se paralyser.nous allons tout droit dans le mur par une double décote liée à l'attentisme et un parc immobilier qui ne va plus bouger.
a écrit le 15/01/2012 à 5:48 :
L'immobilier va se prendre une sacree gamelle. Le probleme concerne les banques, car peu de personnes peuvent acheter un bien cash surtout avec les prix actuels. Les banques francaises sont deja beaucoup trop leveraged (dsl anglicisme) avec les dettes de l'Italie,Grece, Espagne,.. pour ne citer qu'elles.EIles ne se pretent plus entre elles a l'heure actuelle ( cf retour du pret a la BCE), elles vont donc pas vouloir preter a des particuliers sur 20 ans. Au quel s'ajoute l'inflation superieure au taux d'emprunt. Faute de credit, pas d'acheteurs, et pas d'acheteurs les prixs baissent. De plus, pas de croissance pour les annees a venir, le chomage va rester eleve.
a écrit le 14/01/2012 à 18:39 :
je confirme l'industrie bancaire en matière de prêt immobilier n'est pas source de surrendetement. mais je pense qu'il faille prendre le probleme autrement. Aujourd'hui la part du logement et de son entretien dans le budget des familles est de plus en plus important. Les autrres charges progressant dans le budget des familles ont arrive a des niveau difficilement tenable et qui appelle au rééquilibbrage par une baisse des charges pesant sur l'immobilier. la première variable pouvant bouger c'est pas le prix du fioul mais bien le prix du logement lui même et des loyers. C'est bien pour cela que certains biens en ile de france sont encore a vendre au bout de 8 a 12 mois....
a écrit le 14/01/2012 à 17:42 :
Bonjour à tous,
Une petite baisse de 15% dans un environnement inflationniste de 2 %. Cela fait 17 % de baisse. Cela gomme 21 % de hausse. C'est énorme !!!!Une vrai explosion de la bulle immobilière.
Réponse de le 19/01/2012 à 10:30 :
Dans certains coins la hausse de l'immobilier atteint 120% sur 10 ans. c'est pas 17% de baissent qui effaceront cette flambée
a écrit le 14/01/2012 à 11:10 :
"Il n'y a pas de surendettement immobilier en France"
Il oublie peut-être une chose : les prêts relais basés sur la valeur surévaluée du bien à vendre.
Si j'achète une maison à 600 000 avec un financement basé sur la revente de mon appart à 400 000 et un prêt de 200 000, je ne suis pas surendetté.
Mais si la valeur de mon appart s'effondre de 15 à 30 % (comme annoncé par Fiorentino)... l'endettement auquel je dois faire fasse passe de 200 à 260 voire 320, je suis ultra-surendetté.
Si je ne peux pas faire face, il faudra que je revende la maison achetée à 600 000, avec une décote de 15 à 30 %...
(Et je me retrouve sans toit)
Réponse de le 14/01/2012 à 13:09 :
+1
Réponse de le 19/01/2012 à 10:35 :
C'est vrai que les actuels propriétaires seraient perdant en cas de baisse des prix. mais les 50% de Français locataires qui souhaitent acheter (jeunes ménages...) seront eux gagnant. bref, les seniors y perdront un peu (mais ont ils besoin d'acheter s'ils sont déjà propriétaire) et les jeunes gagnant.
Après il faut se mettre une chose dans le tête. le logement est un besoin vital. On y investit pour le satisfaire, pas dans l'optique d'y faire des plus value ou des bénéfices. Sinon autant investir dans le cous
Réponse de le 21/02/2012 à 9:26 :
Ton raisonnement n'est pas tout à fait juste puisque les banques qui octroient un prêt relais le font sur la base de 70% du prix de revente du bien pour palier à une éventuelle erreur d'estimation ou baisse du marché.
a écrit le 14/01/2012 à 10:05 :
Je cite fiorentino : "En revanche, ce qui risque de se produire, c'est un creusement de la fracture immobilière entre les seniors, propriétaires et non endettés, et les jeunes, obligés de rester locataires en raison du niveau des prix". je ne suis pas d'accord , les primo accédant c'est plus de 70% du marché en 2011. Si il n'achetent plus les propriétaires ne vendent plus et donc ne peuvent pas racheter. Le marché se bloquera ou baissera fortement mais ne pourra pas devenir un marché de troc entre propriétaire
a écrit le 13/01/2012 à 22:50 :
Pour une fois qu'il ne dit pas d'anerie le Fiorentino... Ca m'étonne qu'il continue d'être publié et lu en revanche lol.

A vos chéquiers pour ceux qui n'en sont pas encore interdit !
a écrit le 13/01/2012 à 21:08 :
bla-bla-bla
la chute vertigineuse est amorcée
vendeurs à vos mouchoirs
acheteurs à vos chéquiers
enfin ça va bouger !
a écrit le 13/01/2012 à 17:20 :
"Il n'y a pas de bulle caractérisée par des achats spéculatifs."
Ah bon. On est déconnecté des revenus des ménages et de la rentabilité pour les investisseurs, mais il ne s'agit pas d'une bulle...

"La moitié du patrimoine immobilier achetée en France ne supporte pas de crédit"
La moitié des achats immobilier sans emprunt !!! Source ?

"Ce qui a soutenu l'immobilier, contre toute logique apparente, (...) c'est la crainte de se retrouver sans toit".

Et donc à ce moment là on se dit qu'on va prendre un crédit sur 25 ans ? (d'un autre côté si 1/2 des acheteurs n'ont pas besoin de crédit...).
Réponse de le 14/01/2012 à 8:13 :
Effectivement 1 achat sur 2 se fait après une vente....Donc pas de crédit!Dans ce cas là il ne parle pas de jeunes acheteurs....Travaillant dans la banque je sais qu'c'est vrai, les primo-accédants comme c'est mon cas achètent eux effectivement sur 25 ans!
Réponse de le 14/01/2012 à 11:13 :
"Effectivement 1 achat sur 2 se fait après une vente....Donc pas de crédit!"

En général, on vend pour acheter plus grand. Les m2 supplémentaires, il faut les payer, donc avec un crédit. Non ?
a écrit le 13/01/2012 à 15:34 :
Si on suit le raisonnement de M. Fiorentino lorsqu'il parle de "fracture immobilière" celà veut dire que le systéme est arrivé à son terme. En clair l'immobilier français reposait sur un systéme pyramidal : les jeunes achetaient les biens des anciens qui eux achetaient plus grands et ce systèmes a permis l'augmentation des prix de ces dernières années. Etant donné que les plus jeunes, donc la base de la pyramide, n'ont plus les moyens d'acheter, c'est tout le systéme qui va s'effondrer !
Réponse de le 14/01/2012 à 8:11 :
Et les vieux quand ils meurent : qui hérite à ton avis????
Réponse de le 14/01/2012 à 10:52 :
ben l'etat !!!!
Réponse de le 14/01/2012 à 10:52 :
ben l état !!!
Réponse de le 15/01/2012 à 7:34 :
et les heritiers direct
a écrit le 13/01/2012 à 14:41 :
Les Français ont peur de l'avenir et veulent diversifier leur patrimoine.
Ils vont vendre leurs biens et acheter plus petit et moins chers afin de ne pas se sentir "pris à la gorge" en cas de besoins.
Quand la baisse sera générale, les propriétaires de biens moins chers seront moins pénalisés et leurs placements auront (plus ou moins) augmenté.
a écrit le 13/01/2012 à 14:23 :
Une baisse de l'immobilier au Portugal, en Grèce, en Espagne, mais pas en FRANCE car les Français propriétaires ne sont pas endettés et ils peuvent simplement refuser de vendre à moins d'un certain prix, ils ne braderont pas leur patrimoine.
Réponse de le 13/01/2012 à 17:40 :
Qu ils les gardent leurs tas de cailloux
Réponse de le 14/01/2012 à 10:56 :
Commentaire plus frustré que constructif, non ?
Réponse de le 14/01/2012 à 11:04 :
Bonjour,

Sans doute êtes vous propriétaire pour écrire cela? Comment pouvez vous utiliser le mot "brader" lorsque l'immobilier a fait 150% en 10 ans et est sur-évalué?

Rappelons les synonymes du terme "brader": bazarder, liquider, sacrifier, solder, vendre à vil prix.

Ce qui est sûr c'est que moi je ne ferai pas "pigeonner, escroquer,entourlouper,abuser,voler"
Réponse de le 14/01/2012 à 12:02 :
Votre propos illustre bien la cupidité des français : cela veut dire que ce marché est tiré par ceux qui veulent vendre pour s?en mettre plein les fouilles alors ?
Car contrairement a ce qu?on pourrait croire un propriétaire qui veut vendre pour s?acheter un bien plus grand a plus intérêt de souhaiter la baisse. Mais combien font le calcul ?
Démonstration :
Le vendeurA a acquis un T3 il y a 10 ans à 1500e /m² soit 105000e et veut s?acheter un T4
Le prix du m² actuel n?est plus de 1500 mais 3000 , son prix de vente est donc de 210000.
Le bien qu?il convoite fait 100m² donc coûte 100*3000=300000 euros
Le coût de son opération est donc 300000 + frais de notaire (7,5%)- prix de vente soit 105000 euros d?investisement.
Mais le marché cracke et retombe à 1500 euros le m².Vendeur A va perdre sa belle plus value promise, se bloque et refuse de vendre son bien ! « Ha ben non alors ! »
Vendeur B plus intelligent fait ses calculs ; Si je vend à 1500 alors je rachète à 1500 euros/m² ?!
Coût de l?opération dans ce cas 52500 euros d?investisement, moitié moins evidemment?
VendeurB est gagnant et a tout compris !

Question : Combien y a-t-il de vendeurs A en France ? Aucun me direz vous tellement ce calcul parait simpliste ?!!
Regardez pourtant autour de vous et questionner vos amis propriétaires, tous ceux qui ont un projet de vente et rachat d?un bien immobilier sont tous très contents de la hausse de l?immobilier?.Quand la cupidité tourne à la stupidité me direz vous? il n?ya que quelques lettres qui vous séparent?CQFD
a écrit le 13/01/2012 à 14:12 :
A Lyon les prix " de présentation" ont peu baissé, par contre les négociations sont devenues très importantes (jusqu'à 20% dans les quartiers les plus chers)
Ceux qui ne bougent pas ou peu ne vendent pas !
a écrit le 13/01/2012 à 13:36 :
Effectivement la "pénurie de biens" est un mensonge entretenu par les professionnels de l'immobilier n'ayant pour but que de retarder le krach inévitable.
En fait il y a plus de deux millions de logements vides en France!!!!
a écrit le 13/01/2012 à 12:59 :
Bien vu. C'est ça la gauche ???
a écrit le 13/01/2012 à 12:47 :
Il faut arreter avec le traditionnel argument du manque de logements!
Vous voyez beaucoup de gens déambuler dans la rue la nuit venue en recherche d'un logement!!!!
Mais bon les francais sont des moutons, ils croient tout ce qu'on leur dit sans meme réfléchir.
a écrit le 13/01/2012 à 12:17 :
Je parie sur la pierre avec François
http://www.societe.com/societe/societe-civile-la-sapiniere-377552955.html
Réponse de le 13/01/2012 à 14:01 :
Moi aussi avec Laurent, Martine, Benoit.........et les autres capitalistes du PS
Réponse de le 14/01/2012 à 10:13 :
C'est énorme!!!! :o)

Comment avez vous eu cela???

A voir le capital social, sont pas ds l'embarras?! A votre avis vont-ils prendre des mesures pour que l'immobilier baisse??

Question à 10000?. On a peut être là une partie des explications des mesures de perfusion gouvernementales non??

Il est vrai que le sujet n'est pas directement abordé par Francois.

Peut être que Besancenot n'est pas propriétaire? Zut il se présente pas...
a écrit le 13/01/2012 à 12:07 :
Les prix ont d'ailleurs commencé à baisser dans les communes où le choix est important. Paris et région parisienne ce n'est pas pour demain. Rien à vendre en ce moment. Les biens se raréfient depuis 2000.
a écrit le 13/01/2012 à 11:45 :
la pierre n'est plus un placement "sécurité" car bien trop surévéluée.
Elle le redeviendra après une baisse d'au moins 25%, car maintenant il est bien plus judicieux de louer et bien placer son argent.
a écrit le 13/01/2012 à 11:27 :
"fracture ... entre les seniors, propriétaires et non endettés, et les jeunes"...
Et ce n'est que le début.
Les moins de 45 ans vont continuer pendant longtemps à passer la serpillière pour les plus de 55 ans...
a écrit le 13/01/2012 à 10:15 :
On en reparle dans 18 mois. Au fait quel temps fera -il d'ici là?
On compare souvent les prévisions économiques et celles de la météo: lesquelles sont les plus/moins scientifiques?
Réponse de le 13/01/2012 à 11:23 :
je suis juste d'accord avec la deuxième partie, la fracture entre les actuels proprietaires et les jeunes actifs.. Pour la baisse, on peut se brosser!! ah moins d'acheter sa residence dans les zones ou y'a pas d'emplois et ou le scelleir a explosé, tout reste cher. il n'y aura rien de positif tant qu'il n'y aura pas un retour à l'emploi. bizarre que cette vérité ne soit pas décortiquée par aucun presidentiable. Rien pour l'emploi! que des contrats aidés.. avec ça, on est bien partis..
a écrit le 13/01/2012 à 9:32 :
A M Fiorantino : bravo votre employeur vous fait une sacré pub ! bien joué.
Vous mentionnez la crainte de se retrouver sans toit... mais pourquoi ce critère aurait il changé en 2011 par rapport aux années précédentes ? Il me semble que la pression sur les biens de taille modeste, adaptés aux familles éclatées, devrait augmenter du fait du rapport offre/demande. Par contre les biens plus grands type maisons haut de gamme devraient baisser du même fait mais aussi du fait de leur éloignement des centres ville. Qu'en pensez vous ?
a écrit le 13/01/2012 à 9:24 :
A Fiorantino : votre employeur vous fait une pub incroyable. Vous payez combien ? Bien joué !
Sinon je vois pas bien pourquoi les gens craindraient de ne pas avoir de toit. Lorsqu'on loue on a un toit et avant d'être virer par le propriétaire, il faut du chemin... Et les sdf ne sont pas sur la liste des acheteurs. Il me semble plutot que la pression démographique et l'éclatement des familles va pousser les prix des biens de tailles moyenne vers le haut. Par contre Une baisse forte _ 20% mini sur les maisons devraient apparaitre en 2012. Qu'en pensez vous ?
Réponse de le 15/01/2012 à 1:26 :
"Lorsqu'on loue on a un toit et avant d'être virer par le propriétaire, il faut du chemin... "
C'est avec ce type de propos que les propriétaires préfèrent avoir des appartements vides plutot que de louer à des loosers qui ne pensent qu'à resquiller des loyers.
Réponse de le 15/01/2012 à 16:31 :
Et il vous sert a quoi votre appartement vide si ni vous le louez ni vous le vendez? A attendre la reforme fiscale et la chute des cours pour vous plaindre ensuite? Si vous voulez des placements sans risque il y a les livret, les comptes a terme et autres fonds en euro (enfin en principe). D autre part les habitudes de certains bailleurs (marchands de sommeil) sont plus scandaleux a mon sens...et enfin on estime a 2% seulement le nombre de locataires indelicats ( Qui ne payent pas leurs loyers)
a écrit le 13/01/2012 à 8:18 :
Bonjour,

"Ce qui a soutenu l'immobilier, contre toute logique apparente, ce n'est pas l'immobilier en tant que simple placement, mais la crainte de se retrouver sans toit. "

Je ne comprends pas le fondement donné par cette explication?!

Comment un primo-accédant ou n'importe quel acheteur peut il sécuriser son avenir et son toit en achetant un bien immobilier?! Si je comprends bien la psychologie décrite c'est la crainte du chômage et donc de ne plus pouvoir faire face à son loyer qui pousserait le particulier à investir dans la pierre??

Dans ce cas ce raisonnement échappe à toute logique car un remboursement de prêt équivaut généralement au double du loyer payé pour le même bien dans le contexte des prix actuels. Qu'il soit propriétaire (locataire de sa banque) ou locataire tout court il s'expose à la même sanction de saisie ou expropriation en cas de non remboursement ou loyer impayé (voire pire car la loi protège plus les locataires).

Dans ce cas comment peut-il se sentir plus en sécurité avec une épée de damocles qui double la part de son revenu consacrée à son habitation???

Ca me dépasse...mais c'est peut être la part de mystère qui entoure ce marché deconnecté de tout raisonnement logique?!

Auriez vous une explication plus rationnelle à ce phénomène?

Cdlt
Réponse de le 13/01/2012 à 9:08 :
le fait de devenir proprietaire assure à terme une baisse des charges de logement. cela viendra compenser une baisse significative des revenus à la retraite. concernant la crainte durant la vie du pret: il est toujours preferable de capitaliser dans ses murs que d'enrichir un proprietaire. De plus en cas d'accident de la vie ( chomage maladie, divorce..) il est toujours possible de revendre le bien et donc de recuperer en partie les fonds ainsi verses. Il est vrai qu il faut amortir dans un premier temps ls frais lies à l operation ( notaire, garantie, interet eleves en debut de pret...). Mais ce qui est sur, le but de devenir proprietaire est à mon sens tres ancre chez nous. Pour info les remboursements de pret ne sont pas le double des loyers en tout cas ce n est pas une generalite. Voila ma perception de l article. Cdt
Réponse de le 13/01/2012 à 9:23 :
L'explication donnée par Marc est certainement fondée quand il, s'agit d'accédants qui travaillent dans la fonction publique, mais pour ce qui concerne le privé , la précarité de l"emploi induit une mobilité évidente, ce n'est pas prouvé !
Réponse de le 13/01/2012 à 11:27 :
oui et non.. Meme en ayant peur du chômage, d'une mutation forçée, j'aimerai avoir les moyuens d'acheter pour prevoir un toit uine fois l'age de la retraite arrivée. à 150/200e près de loyer par mois, on obtient une mensualité de crédit sur 20 ans.. Helas, avec mon faible salaire, peu même pas acheter un appart f2.. le pb est là, les prix ne permettent plus à un celibataire au revenu moyen d'acceder àn la propriété. le crach des baby boomer va faire mal dans 40 ans.
Réponse de le 14/01/2012 à 9:46 :
A Fe :
Bonjour,

Je ne sais pas dans quelle région privilégiée vous résidez mais je confirme et persiste : rembourser une mensualité équivaut en moyenne au double du loyer (en tt cas au moins en Rhône Alpes et sans nul doute dans la plupart des grandes métropoles et à mon avis à Paris c?est pire !).
Un ex concret avec ma propre maison située dans un lotissement (elles sont toutes identiques). Je la loue 1050 ? HC. La même plus loin (et avec moins de terrain) se vend 380 k? (prix affiché).
Cela revient à une mensualité de 2200 ?/mois sur 25 ans.
Si je peux payer 2200 e/mois alors je peux épargner 1100 ? tous les mois?C?est du cash sûr !
Faites le calcul sur 25 ans à rapprocher de la valeur future du bien que vous estimerez dans 25 ans. A combien devrais je revendre pour gagner 1100 ?*12*25 ???
C?est d?autant plus incertain que comme nous sommes au plus haut il faut arrêter de faire des simulations d?augmentation annuelle du bien à 2 digits. Si comme le pense S&P que l?immobilier va baisser et comme la récente perte de notre AAA va aggraver le crédit précipitant le crack. Alors oui je vous l?écrit ceux qui croient encore aux arbres qui montent jusqu?au ciel font une très grave erreur ! Et au lieu de capitaliser pour leur retraite ils vont s?attacher le boulet de la ruine au pied !!
Ceux qui achètent encore ne doivent pas avoir internet. Il n?y a même pas besoin de consulter la presse economique : allez sur la page wikipedia d?une bulle immobilière, tout est dit et expliqué !!

Le plus drôle c?est que je me souviens que mon professeur d?économie nous avait expliqué les cycles (boursiers , immobiliers, après la montée, la descente c?est inévitable comme une montagne !) Mais beaucoup ont du oublier leurs cours d?économie ou alors se mettent volontairement des ornières ?!

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