Immobilier logistique : c'est le moment de déménager !

Bonne nouvelle : le premier semestre 2010 a confirmé l'amélioration enregistrée fin 2009 sur le marché de l'immobilier logistique. Et même si les chiffres définitifs du troisième trimestre ne sont pas encore tombés, la tendance ne devrait pas s'inverser. « Avec 1,6 million de mètres carrés placés cette année, le marché devrait réaliser une performance intéressante dans un contexte économique délicat », confirme Jean-Marie Guillet, responsable du département logistique France de Jones Lang LaSalle. Bien sûr, on est loin des chiffres de 2007, mais le creux de la dépression semble bien être derrière, au moins pour la demande placée.« Si on parle de grande logistique, c'est-à-dire d'entrepôts de plus de 10.000 mètres carrés d'un seul tenant, le bilan est assez contrasté, tempère Didier Malherbe, directeur général adjoint de CB Richard Ellis (CBRE). L'Île-de-France a d'ores et déjà dépassé le chiffre de 2009 avec 1,02 million de mètres carrés réalisés en 19 transactions. En revanche, les marchés régionaux ont beaucoup souffert, notamment les places traditionnelles telles que Lyon, Marseille et Lille qui ont connu une très mauvaise année. »« La consommation a baissé et cela se retrouve dans les indicateurs, explique Jean-Marie Guillet. Du coup, les appels d'offres des chargeurs sont moins nombreux, les surfaces ont baissé et de nombreux prestataires ont des surfaces vacantes dans leurs propres entrepôts. Ils ne font donc pas appel aux surfaces disponibles, mais optimisent les mètres carrés déjà à bail. » Cela étant, même si les stocks de mètres carrés ne diminuent pas, ils n'augmentent pas non plus car il n'y a plus de mises en chantier. Avec, pour conséquence immédiate, le vieillissement des produits lié à une forte diminution de la part du neuf. « Le choix, important en début d'année, de bâtiments de qualité se restreint », ajoute Didier Malherbe qui voit là une opportunité pour le développement de produits clés en main.Marché à deux vitessesAutre conséquence, plus attractive celle-ci, les efforts consentis sur les loyers. Après une vague de baisses en 2009, les loyers faciaux ont plutôt bien résisté en 2010, même si les aménagements de bail (franchises et accompagnements divers) sont importants. Une situation qui pourrait conduire à un marché à deux vitesses. D'une part, les places naturelles de la grande logistique sur lesquelles l'offre existante est de qualité, où les loyers vont bien résister. D'autre part, les bâtiments anciens dont le stock grossit, qui ont du mal à trouver preneur et pour lesquels les propriétaires peineront à consentir de nouveaux efforts. « C'est le moment pour les utilisateurs de faire leur marché », estime Didier Malherbe. D'autant plus que, si la reprise de la demande se confirme, les loyers pourraient remonter assez rapidement.Et pour 2011 ? La reprise de l'activité ne devrait avoir un impact qu'à moyen terme. À court terme, les bâtiments clés en main et les besoins spécifiques liés à certaines activités (froid, e-commerce, logistique urbaine, etc.) seront les moteurs de la relance du secteur de l'immobilier logistique. C'est donc le moment pour étudier de près un achat ou une location à loyer réduit.Béatrice Delamotte