Le gouvernement encourage la hausse des prix immobiliers

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Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi./ DR
La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, le gouvernement encourage la hausse des prix immobiliers

La relance de l'immobilier peut-elle faire changer d'orbite la croissance française ? À court terme, c'est presque certain ! Il faut d'abord disposer de quelques données de cadrage pour mieux comprendre pourquoi : la dépense en logement des ménages (dépenses courantes et investissement), c'est environ 469 milliards d'euros, soit 21,5% du PIB. Quelques milliards en plus ou en moins et c'est quelques points de croissance en plus ou en moins. Et jusqu'à présent c'est en moins : la seule composante « investissement logement des ménages » a reculé de près de 8% ces deux dernières années et directement ôté un demi-point de croissance à la France qui du coup avance au ralenti.

Le talon d'Achille de la reprise

Pour relancer la machine, il n'y a pas 36 solutions. Il faut que les acteurs de l'immobilier anticipent une remontée des prix et c'est bien pour ça que le gouvernement a pris un virage à 180 degrés : après avoir affiché sa volonté de faire baisser les prix de l'immobilier (ce qui s'est matérialisée par l'adoption de la loi ALUR avec l'encadrement des loyers), l'exécutif a totalement viré de bord et annoncé un train de mesures capable de réamorcer la pompe des prix dans le neuf (comme dans l'ancien). Et à juste cause : pas de hausse des mises en chantier durables sans hausse des prix. Certes, les deux courbes ne sont pas parfaitement synchrones et elles peuvent s'écarter l'une de l'autre par moment comme en 2013, mais la filiation sur long terme est avérée. C'est simple, quand les prix montent, l'offre de construction augmente aussi car il devient de plus en plus intéressant pour les constructeurs de bâtir, plus précisément l'écart entre le prix de vente et le cout de construction s'accroit, la marge devient donc plus confortable. Côté demande, c'est paradoxal, mais cela fonctionne dans le même sens.

Tout simplement, les ménages déduisent la hausse des prix de la plus-value future qu'ils vont pouvoir réaliser en vendant plus cher. Offre et demande renforcent alors la tendance haussière. Or quand la construction redécolle, cela se traduit ipso facto sur le marché du travail par des créations d'emplois. Selon les calculs de Thomas Grejbine du Cepii, une hausse des prix de l'immobilier de 1% se traduit par une hausse de l'emploi de 0,6% dans la construction et à une augmentation de 0,15% de l'emploi total. C'est bien entendu une stratégie payante dans pour inverser la courbe du chômage. Et c'est bien parce que la construction irradie l'ensemble de l'économie que son impact sur la croissance est si important : en amont il y a la filière des matériaux de construction, les fabricants d'équipements électriques, d'engins de chantier, bref une part importante de l'industrie manufacturière auquel il faut ajouter une partie de la finance celle liée liée au financement des projets immobiliers : banques, courtiers immobiliers, Caisse des Dépôts et consignation pour le logement social, assureurs, tous (et la liste n'est pas exhaustive) sont totalement ou en partie accrochés à la conjoncture immobilière et il faudrait encore ajouter les professionnels (fabricants et distributeurs) de l'équipement du logement. En fait, la liste des secteurs industriels étroitement liés à l'état de santé de la construction est longue.

Seule la construction neuve à un impact positif

La bonne marche des affaires dans l'immobilier ancien a aussi un effet multiplicateur. Notamment via les effets de richesse qui stimulent la consommation. Certes, ils sont en France moins puissants que dans les pays anglo-saxons, mais ils existent bel et bien. Cerise sur le gâteau, la construction neuve, via la TVA et les transactions dans l'ancien, via les droits de mutation, participe aussi à l'équilibre budgétaire. À court terme, un boum de l'immobilier et l'élément clé pour provoquer un choc de croissance. À long terme, on le sait, le maintien à haut niveau des prix de l'immobilier n'est pas forcément favorable ni à notre compétitivité ni à la stabilité financière. Mais le long terme est rarement le temps du politique.

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Commentaires
a écrit le 01/06/2016 à 0:48 :
Il s'agit surtout de maintenir les taxes.
a écrit le 31/05/2016 à 22:18 :
Moi je voit surtout une solution pour faire augmenter la croissance de façon artificielle plutot que faire vraiment monter la croissance
a écrit le 31/05/2016 à 15:46 :
alors que le dégonflement de la bulle - cause importante de la faiblesse de l'économie depuis 2012 - est insuffisant.
il est tentant de relancer l'immobilier (les taux au plancher risquent d'y contribuer...).
les prix grimpent en Germanie, Scandinavie, Anglo-saxonie... d'ou croissance et emploi.
Bloomberg.com disait en janvier qu'il n'y aurait pas de croissance au Canada sans l'emballement des prix immo.
16% de hausse des prix en Suède d'ou +4% de PIB.
a écrit le 31/05/2016 à 13:10 :
Même constat que Michel pour les causes et pourquoi les gouvernants ne veulent pas changer la donne. Je rajouterai aussi la suppression des "frais de notaires" pour l'achat de sa résidence principale et augmenter celle des résidences non principales.
Cela permettra de limiter les multi-propriétaires qui font grimper les prix. Et de plus, on se plaint du manque de mobilité des français pour leur travail, mais qui souhaite vendre sa résidence principale et en racheter une dans une région ou on peut trouver un travail si on doit payer 15 - 30 milles euros de frais de notaire à chaque fois?
a écrit le 31/05/2016 à 10:03 :
Mais ils sont completement sucidaires / stupides ?

Il faut que le prix de l'immobilier ancien baisse et revienne a sa moyenne historique (comparé au revenu -cf courbe de friggit) => Diviser par 3 a Paris
- cela va permettre aux salariés de moins dépenser en loyer et de plus consommer
- moins d'argent sera immobilier dans la pierre et plus dans les entreprises
- moins de pression sur les salaires

Il faut par contre soutenir l'immobilier NEUF
=> diviser les prix du foncier par 10 (actullement 60% du cout en zone tendu)
- taxer le foncier constructible non construit
- Annulation des permis de construire si pas contruit dans les 5 ans
- arreter de délivrer des permis de construire sur des terrains privés, seuls les terrains appartenant a l'etat peuvent etre constructibles. => l'etat rachete les terrains privés au prix non constructible (<1/10 du prix constructible)

=> Baisser les couts de fabrications de 30% en supprimant les normes inutiles

==> Nouveau cout de l'immobilier NEUF (base 100 immobilier neuf actuel): 60*1/10+40*(1-30%)= 34 => Nous pouvons diviser par 3 les prix en gardant la même rentabilité en € donc forte augmentation de la marge en %

De plus il faut taxer l'immobilier ancien (>10 ans) afin de faire creuver la bulle : 4% de la valeur des biens immobiliers annuels, deductibles des charges sociales salariales et des impots sur le revenu (seuls ceux qui délcarent un revenu faible avec de gros biens immobiliers paient - etranger, expatriés, rentiers en paradis fiscale....)
ex: appartement 500,000€ => 20,000€ de taxe par an. Si le propriétaire declare plus de 64,000€ de revenu brut il ne paiera pas cette taxe (car il paie déja 14,000€ de charges + environ 6,000€ d'impot)
L'immobilier NEUF n'est pas touché par cette taxe => 10 ans * 4% = 40% de subvention a l'immobilier neuf.


Au final,
- plus de rentrée pour l'etat (qui doit en profiter pour supprimer les charges patronnales et relancer l'emploi et pas en dépensant cette nouvelle ressource)
- baisse de l'immobilier ancien et relance de la consommation et gain de pouvori d'achat pour les locataires
- forte augmentation de la construction qui est tres rentable car non taxé + foncier peu chere + construction moins chere => moins de chomage


Bref solution simple mais qui nécessite de ponctionner les rentiers immobiliers, alors que nos députes sont les premiers a investir dans la pierre plutot que dans nos entreprises => cette solution ne sera donc jamais mises en place
Réponse de le 31/05/2016 à 16:13 :
Bien sur , bah heureusement que t'es pas ministre du logement toi !
ça serait la ruine du pays !
a écrit le 31/05/2016 à 8:46 :
Serait ce de jouer sur la contre-partie de notre dette nationale qui les fait agir ainsi?
a écrit le 31/05/2016 à 8:18 :
Bizarre, en 30 ans les prix de l'immobilier ont doublé 100 % mais pas le nombre d'ouvriers du batiment encore moins les salaires donc raisonnement un peu douteux je trouve !
a écrit le 31/05/2016 à 7:46 :
Et plus un immobilier est cher, plus il paye d'impôts. CQFD!
a écrit le 31/05/2016 à 7:29 :
Et quand on soutien les prix avec tous les artifices possibles et que la bulle explose, ça fait quoi ? Vous ne présentez que les avantages, à aucun moment les inconvénients....

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