Fisher Investments France : les facteurs à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier

L’investissement immobilier, qu’il s’agisse d’un bien locatif, d’un bien commercial ou d’un investissement indirect permettant de s’exposer au secteur sans posséder de bien, est depuis longtemps prisé par les investisseurs. Ces derniers optent pour l’immobilier pour de nombreuses raisons, par exemple pour percevoir un revenu locatif, revendre un bien à profit ou encore mener un projet de promotion immobilière. Fisher Investments France sait que l’investissement immobilier peut être judicieux dans certains cas, mais recommande aux investisseurs de réfléchir à plusieurs facteurs importants avant de se lancer.
(Crédits : DR)

Détention directe ou indirecte ?

Fisher Investments France estime qu'il est important de bien comprendre les différents types d'investissement immobilier. En règle générale, les investisseurs distinguent deux façons d'investir dans l'immobilier, à savoir un investissement direct ou indirect. Nous détaillons ces deux options ci-après. Toutes deux sont assorties de caractéristiques spécifiques dont il faut tenir compte.

L'investissement immobilier direct consiste à acheter la totalité ou une partie d'un bien, le plus souvent dans le secteur résidentiel ou commercial, ce qui vous confère un droit de propriété direct sur un actif. Les deux offrent la possibilité de percevoir un revenu locatif, de rénover et de revendre le bien, d'entreprendre un projet de promotion immobilière et bien plus encore. En revanche, les barrières à l'entrée sont souvent plus importantes que pour un investissement immobilier indirect. Pour commencer, les compétences requises pour gérer ces investissements peuvent être très diverses. Par exemple, la location d'une maison individuelle n'a rien à voir avec la location d'un immeuble entier d'appartements ou de bureaux. De plus, les investissements immobiliers directs nécessitent souvent un large apport en capital. Fisher Investments France rappelle aux investisseurs que, selon le type de bien concerné, la somme à investir initialement peut varier considérablement. Pour les projets de plus grande envergure, les investisseurs pourraient devoir s'associer à plusieurs partenaires afin d'alléger leur charge financière, ce qui est susceptible de réduire leur participation et leur capacité à prendre des décisions indépendantes.

L'investissement immobilier indirect consiste habituellement à acheter des parts dans un véhicule d'investissement public ou privé, par exemple un fonds commun de placement immobilier ou un REIT (« real estate investment trust »). Les REIT sont devenus très populaires au fil du temps. Ils rassemblent le capital de différents investisseurs pour acheter et gérer des biens immobiliers résidentiels ou commerciaux générant des revenus. Ainsi, l'investisseur peut diversifier son exposition au secteur immobilier en évitant certains des inconvénients de l'acquisition directe. Les REIT diffèrent des fonds communs de placement immobilier en ce qu'ils sont tenus de distribuer la majeure partie de leurs revenus imposables à leurs actionnaires (tandis que les fonds communs donnent souvent la priorité à l'appréciation du capital). De plus, la plupart des REIT étant cotés en Bourse comme des actions, il est facile de les acheter et de les vendre, ce qui n'est pas le cas de nombreux investissements immobiliers directs. Toutefois, certains REIT sont des véhicules privés qui peuvent nécessiter un investissement initial et imposer une période de détention minimale. Ils peuvent également être plus difficiles à acheter et à vendre. Pour ces raisons, les REIT privés peuvent conférer moins de flexibilité que les REIT publics.

Avez-vous le temps et les ressources nécessaires à l'investissement immobilier direct ?

En matière d'immobilier, Fisher Investments France sait que l'investissement direct demande souvent plus de temps et est généralement plus coûteux que l'investissement indirect. Malgré cela, certains préfèrent investir dans quelque chose de plus tangible que des actions par exemple. Les investisseurs ont tous une expérience et des parcours différents, mais ils sont nombreux à avoir acheté un logement à un moment ou à un autre. Cela peut les rassurer s'ils envisagent un investissement immobilier direct.

Malheureusement, bien des investisseurs oublient la multitude de coûts inhérents à l'achat et à la vente de biens immobiliers. Avant de procéder à un investissement immobilier direct, Fisher Investments France vous recommande de réfléchir sérieusement aux inconvénients potentiels, et notamment aux éléments suivants :

  • Coûts de financement : à moins que vous ne régliez votre achat en espèces, vous devrez tenir compte des coûts de financement. Ceux-ci peuvent inclure les frais de clôture, l'assurance hypothécaire (le cas échéant) et les versements d'intérêts. Il est particulièrement important de réfléchir aux conséquences que les fluctuations des taux d'intérêt peuvent avoir sur vos frais courants si vous choisissez un prêt à taux variable.
  • Frais d'entretien : si vous achetez un bien immobilier, vous devrez l'entretenir. Avez-vous les capacités physiques et les connaissances nécessaires pour effectuer des travaux de réparation, et êtes-vous disposé à les faire au besoin ? Dans le cas contraire, vous devrez peut-être faire appel à quelqu'un d'autre. La rémunération de cette personne justifie-t-elle l'investissement ? Les frais d'entretien et de réparation (le cas échéant) peuvent vite s'accumuler.
  • Temps : placer des annonces, louer et gérer votre bien vous demandera beaucoup de temps et de compétences. Si cela vous semble trop contraignant, vous devrez faire appel à un spécialiste de la gestion immobilière. Cela aura un coût, qui diminuera d'autant vos potentiels revenus locatifs.
  • Manque à gagner : si vous comptez louer votre bien, que ferez-vous si vous ne parvenez pas à trouver de locataires ou s'ils ne payent pas leur loyer ? Fisher Investments France a constaté que ce problème avait sévèrement touché les propriétaires du monde entier durant la pandémie de Covid-19.
  • Frais d'assurance : avant d'investir dans un bien immobilier, vous devez toujours tenir compte du coût de vos assurances.
  • Défis liés à la diversification : souhaitez-vous investir localement ou à l'étranger ? Ou les deux ? Les prix de l'immobilier peuvent varient sensiblement d'une région à l'autre, mais il peut être difficile de diversifier son portefeuille sur le plan géographique, car cela implique des coûts, une bonne connaissance du terrain et de gérer des biens à distance.

La liste ci-dessus n'est pas exhaustive et Fisher Investments France tient à vous rappeler qu'un investissement immobilier implique des coûts, qui peuvent éroder votre rendement, et pourrait nécessiter plus de temps que vous ne l'escomptez. Il est important de bien comprendre ces coûts, leur incidence sur vos bénéfices et les solutions alternatives dont vous disposez, afin de prendre une décision éclairée sur la meilleure façon d'investir l'argent que vous avez durement gagné.

Problèmes de liquidité de l'investissement immobilier direct

La liquidité d'un actif correspond à la facilité avec laquelle il est possible de le monétiser (c'est-à-dire le transformer en espèces). Pour couvrir un besoin régulier de revenus ou faire face à un imprévu, la liquidité est un enjeu capital. L'investissement immobilier direct présente souvent des problèmes en la matière, surtout si on le compare à d'autres actifs tels que les actions, les obligations et les espèces. Bien souvent, la vente d'un bien immobilier est un processus long qui engendre des coûts supplémentaires (annonces, mise en valeur le cas échéant, frais d'agence, etc.).

La liquidité d'un actif peut également avoir des conséquences importantes - et souvent de courte durée - sur son prix. Contrairement aux idées reçues, le prix d'un bien immobilier peut être très volatil. Par exemple, il n'a pas de tarification quotidienne transparente comme c'est le cas pour les actions, de sorte qu'il est difficile de connaître sa véritable valeur lors d'un jour donné. Lorsque vous vendez un bien immobilier, le prix que l'on vous offre peut s'avérer très différent de la valeur que vous lui attribuez vous-même. Fisher Investments France vous rappelle que, si vous devez vendre un bien immobilier rapidement afin de générer des fonds pour une urgence, vous pourriez devoir accepter un prix réduit.

Avantages de l'investissement immobilier indirect par le biais de REIT

Une fois mis en commun, les investissements immobiliers indirects sont exempts de certains des inconvénients de l'investissement immobilier direct. Par exemple, les REIT sont intéressants pour les investisseurs souhaitant s'exposer au secteur immobilier en évitant les coûts et les problèmes de liquidité de la détention directe. Les REIT peuvent investir dans différents types d'actifs immobiliers, allant des logements aux biens commerciaux en passant par les sites industriels et les centres de données. Certains des plus grands REIT cotés au monde détiennent des antennes-relais !

Contrairement aux investissements immobiliers directs, les REIT font partie du marché des actions. Ils comportent donc leurs propres risques. Par exemple, ils tendent à être sensibles aux fluctuations des taux d'intérêt. Lorsque les taux augmentent, cela a souvent une incidence négative sur les prix des REIT. Vous pourriez décider de détenir - ou non - des REIT en fonction de votre opinion sur les taux d'intérêt à court et long termes. Comme pour tout investissement, Fisher Investments France vous recommande d'évaluer soigneusement un REIT afin de comprendre les actifs sous-jacents qu'il détient, ainsi que leur comportement et leurs performances. Les REIT détenant des antennes-relais se comportent de façon très différente de ceux qui détiennent des centres de données, par exemple.

Envisagez des solutions alternatives aux investissements immobiliers

Selon Fisher Investments France, bien que l'immobilier puisse être un investissement approprié pour certains, il ne représente pas toujours la meilleure façon d'atteindre vos objectifs financiers. Pour de nombreux investisseurs à long terme, des valeurs mobilières telles que les actions et les obligations offrent des avantages qu'il peut être difficile d'obtenir par le biais d'investissements immobiliers, notamment une performance moyenne supérieure sur le long terme. Comme le montre l'Illustration 1 ci-dessous, le rendement des actions internationales est largement supérieur à celui de l'immobilier sur une base annualisée.

Illustration 1 : comparaison des performances des classes d'actifs dans le temps

Visuel

Source : FactSet et Global Financial Data (GFD), au 12/05/2022. Les périodes varient en fonction de la disponibilité de données fiables. Toutes les données sont exprimées en dollars américains.

En plus d'une performance historique moyenne supérieure sur le long terme, les actions et les obligations offrent une meilleure liquidité et une plus grande diversification et peuvent demander moins de temps et être assorties de frais d'entretien moins élevés. En outre, de nombreux retraités sont déjà exposés à l'immobilier par le biais de leur propre logement (qui constitue habituellement l'un de leurs actifs les plus importants), de sorte qu'une exposition supplémentaire à ce secteur est inutile. Compte tenu de tous ces facteurs, ainsi que des inconvénients potentiels de l'investissement immobilier, Fisher Investments France estime qu'un portefeuille diversifié d'actions et d'obligations est susceptible d'offrir un meilleur compromis entre risque et rendement aux investisseurs à long terme.

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Fisher Investments France est le nom commercial utilisé par Fisher Investments Luxembourg, Sàrl en France (« Fisher Investments France »). Fisher Investments Luxembourg, Sàrl est une société à responsabilité limitée constituée au Luxembourg sous le numéro B228486 opérant également sous le nom Fisher Investments France (« Fisher Investments France »). Son siège social est sis à l'adresse suivante : K2 Building, Forte 1, 2a rue Albert Borschette, Troisième étage, L-1246 Luxembourg. Fisher Investments France est agréée en tant que société d'investissement par la Commission de Surveillance du Secteur Financier (« CSSF ») et en tant qu'intermédiaire en assurance auprès du Commissariat aux Assurances (« CAA ») et de l'ORIAS (sous le numéro 2020CM004). La succursale française de Fisher Investments France est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 853 467 207. S'agissant de ses services de gestion de portefeuille discrétionnaire, Fisher Investments France externalise à ses sociétés apparentées une partie des fonctions quotidiennes de gestion de portefeuille, de conseil en investissement et de trading.

Ce document reflète les opinions générales de Fisher Investments France et ne doit pas être considéré comme une recommandation personnalisée ou comme un reflet de la performance obtenue par ses clients. Rien ne garantit que Fisher Investments France maintiendra ces opinions, qui sont susceptibles de changer à tout moment si de nouvelles informations ou analyses lui sont communiquées ou en cas de réévaluation de celles-ci. Les informations contenues dans le présent document ne constituent en aucun cas une recommandation ou une prévision quant à l'évolution des conditions de marché. Elles sont fournies à titre purement indicatif. La situation actuelle ou future des marchés peut différer considérablement de celle présentée ici. De plus, aucune garantie n'est donnée quant à l'exactitude des hypothèses formulées à des fins d'illustration dans le présent document.

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