Les investisseurs immobiliers susceptibles d’investir plusieurs centaines de milliers d’euros ont le choix entre l’achat d’un immeuble de rapport ou celui de parts de SCPI. Il s’agit de deux options diamétralement différentes. Afin de choisir laquelle de ces deux possibilités est la plus efficiente actuellement, faisons le point sur cette question très importante afin de ne pas se tromper dans son mode d’achat immobilier.
Pourquoi l'achat de parts de SCPI est-il préférable à celui d'un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est composé de l'ensemble des lots d'un immeuble. Il ne s'agit donc pas d'une copropriété qui appartient à plusieurs propriétaires. Ce type de bien nécessite des études préalables afin de signer son achat. Il faut donc beaucoup de temps avant de trouver l'immeuble de rapport de ses rêves. Ce n'est pas le cas des parts de SCPI de rendement qui peuvent être achetées très rapidement.
En outre, l'achat d'un immeuble de rapport conduit à une prise de risque très importante sur un seul immeuble. Comme le souligne Théo Darroman, consultant au sein de La Centrale des SCPI(www.centraledesscpi.com), le premier réseau d'épargne digitale français : « L'un de nos clients qui nous a contacté au 01.44.56.00.23 avait le choix entre acheter un immeuble de rapport pour 600 000,00 euros ou pour autant de parts de SCPI de rendement. Après avoir consulté un architecte, il s'est rendu compte qu'une partie de la toiture était à refaire. Il a donc préféré jouer la sécurité en investissant ses 600 000,00 euros dans des parts de SCPI. »
Au-delà des incontournables travaux nécessaires lors de l'achat d'un immeuble de rapport, il faut garder à l'esprit que l'environnement général du lieu de localisation dudit immeuble peut évoluer défavorablement. L'achat de parts de SCPI permet de surcroît de mutualiser son investissement immobilier bureaux, commerces, locaux d'activités, entrepôts, immobilier en lien avec la santé...), ce qui n'est pas le cas de l'achat d'un immeuble de rapport. D'autre part, les SCPI peuvent posséder plusieurs dizaines d'immeubles, parfois même centaines, ce qui permet une forte diversification et d'éviter la concentration dans une seule zone géographique trop restreinte.
Il est en outre incontournable de ne pas négliger la fiscalité, notamment l'augmentation inévitable des taxes foncières. A contrario, lors d'un investissement en parts de SCPI, le rendement communiqué est déjà net de toutes charges. L'épargnant n'aura donc pas à payer en sus une taxe foncière.
L'achat d'un immeuble conduit également mécaniquement à des contraintes de gestion. Il est certes possible de recourir à un syndic ou à une agence immobilière pour les traiter mais cela obérera d'autant le rendement obtenu. Bien entendu, les SCPI possèdent des frais de gestion mais le rendement des SCPI est donné net de ces frais, ce qui permet une estimation plus lisible du taux de rentabilité à attendre du placement.
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De manière générale, l'achat d'un immeuble de rapport peut être une formidable source de contraintes et d'ennuis. L'achat de parts de SCPI permet de maîtriser considérablement l'ensemble des paramètres.
Quelles SCPI de rendement faut-il acheter préférablement à un immeuble de rapport ?
Il existe certes 206 SCPI gérées par 38 sociétés de gestion mais il est facile de resserrer son choix de SCPI avec l'aide de professionnels spécialisés dans la pierre digitale, à l'image de ceux de La Centrale des SCPI, le premier réseau français.
Ainsi, il est intéressant de s'interroger sur la manière dont l'investisseur qui a renoncé à acheter un immeuble de rapport a placé ses 600 000,00 euros. « Notre investisseur s'est d'abord tourné vers la SCPI Immorente, l'une des plus importantes du marché en termes de capitalisation. Il a ensuite opté pour deux SCPI européennes, la SCPI Corum XL et la SCPI Eurion. Afin de mixer équitablement les trois SCPI précitées, notre client a donc acheté 200 000,00 euros de parts de la SCPI Immorente, 200 000,00 euros de parts de la SCPI Corum XL et 200 000,00 euros de parts de la SCPI Eurion » indique Théo Darroman.
Rappelons qu'Immorente, gérée par Sofidy, est une SCPI diversifiée capitalisant près de 3,5 milliards d'euros. Son patrimoine est composé de 53 % de commerces, de 38 % de bureaux et de 9 % d'autres typologies d'actifs, essentiellement de l'immobilier logistique. Il s'agit également d'une SCPI européenne puisque plus de 22 % de son parc est situé en dehors de nos frontières. Immorente demeure une valeur sûre de l'épargne immobilière assistée.
De leur côté, les SCPI Corum XL et Eurion, toutes deux gérées par Corum Asset Management, sont également des SCPI européennes. Corum XL est principalement investie en dehors de la zone euro (Royaume-Uni, Pologne et Norvège), sans oublier un premier achat immobilier réalisé au Canada. Ce bouclier patrimonial a ainsi été la première SCPI de rendement à investir en dehors de la zone euro et en dehors du continent européen. Elle vise un taux de rendement interne annuel de 10 % sur 10 ans.
Enfin, la SCPI Eurion est uniquement tournée vers la zone euro (Irlande, Lettonie, Italie et Pays-Bas), à l'image de Corum Origin. Cette SCPI de rendement récente est déjà diversifiée (bureaux, commerces, immobilier logistique).
L'achat d'un immeuble de rapport peut être intéressant mais ce n'est pas toujours le cas, contrairement à l'achat de parts de SCPI de rendement qui ont l'avantage d'être extrêmement diversifiées et de ne pas avoir de contraintes de gestion.
L'achat de parts de SCPI de rendement sera d'autant plus facile qu'il aura été effectué par des spécialistes de la question, qui suivent au jour le jour l'évolution du marché des SCPI et sont à même de conseiller les internautes en toute impartialité comme c'est le cas pour les consultants de La Centrale des SCPI ( 01 44 56 00 23 ), l'acteur de référence du marché des SCPI de rendement.
Avertissement concernant la SCPI Corum XL
Comme tout investissement immobilier, la liquidité de la SCPI CORUM XL est limitée, le capital et les revenus non garantis.
Le risque lié aux cours des devises accroit le risque sur les revenus et le capital.
Avant tout investissement, vérifiez qu'il est adapté à la situation patrimoniale de l'épargnant et à ses objectifs d'investissements.
Avertissement
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
