Le succès grandissant des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI a conduit à l’émergence de nombreuses analyses sur le placement d’épargne en Mars 2020. D’aucuns évoquent une bulle SCPI sans étayer une argumentation solide. Une analyse fine de la situation conduit à indiquer qu’il n’en est rien et que la seule bulle réellement observable est celle de protection de l’épargne placée dans ces produits d’épargne immobilière assistée qui ont conquis plus d’un million d’associés et dont la collecte a dépassé 8,6 milliards d’euros l’an dernier.
Appliqué à l'économie, le mot bulle fait peur. Et pour cause puisque toute bulle, qu'elle soit boursière, économique ou immobilière, est vouée à exploser. Il ne faut néanmoins pas utiliser ce terme à tort et à travers, au risque de créer un sentiment négatif. Le premier point à garder à l'esprit est la capitalisation de l'ensemble des SCPI. Celle-ci dépasse de peu 65 milliards d'euros. Cette capitalisation totale correspond peu ou prou à celle de l'une des dix premières entreprises du CAC 40. Peut-on donc, dans ces conditions, raisonnablement parler d'une bulle SCPI ?
En outre, les sociétés civiles de placement immobilier ne sont en rien des placements spéculatifs. Ce sont simplement des entités juridiques détenant du patrimoine immobilier. Que ce dernier soit détenu via des SCPI ou via tout autre type de structure juridique, il appartient à quelqu'un. La hausse de la capitalisation des SCPI est uniquement liée au fait que les épargnants souhaitent mutualiser leurs placements immobiliers. C'est en ce sens qu'ils veulent posséder une bulle d'oxygène pour leur épargne.
Pourquoi les SCPI constituent-elles une bulle d'oxygène pour les épargnants français ?
Par définition, les SCPI possèdent de l'immobilier et ce dernier demeure un actif solide, notamment lorsque les marchés financiers ont tendance à refluer. Si les SCPI possèdent majoritairement du patrimoine loué par des entreprises privées (bureaux, commerces, centres commerciaux, murs d'hôtels, entrepôts et locaux d'activités, immobilier en lien avec la santé, la petite enfance et l'éducation), elles possèdent aussi, dans une moindre proportion, de l'immobilier d'habitation.
L'idée des 33 sociétés de gestion qui ont créé et qui gèrent les sociétés civiles de placement immobilier est de mutualiser au maximum leurs patrimoines, notamment d'un point de vue géographique. C'est pour cela qu'après avoir exclusivement investi en France (Paris, région parisienne et province), les SCPI achètent de plus en plus d'actifs immobiliers situés en Europe. Ainsi, le nombre de pays accueillant du patrimoine possédé par une ou plusieurs SCPI de rendement s'accroît année après année. Aucune tension excessive n'est d'ailleurs actuellement observée sur les marchés immobiliers européens.
Lorsqu'existe une bulle sur un marché, le prix des actifs ou leur rendement s'emballe. En 2019, les meilleures SCPI ont rapporté 6 % à leurs associés porteurs de parts. Cette performance est certes très supérieure à celle du livret A (0,50 %) ou au rendement moyen des contrats d'assurance-vie en euros (1,40 %) mais elle demeure globalement modérée. Nous sommes en effet très loin d'une performance à deux chiffres. En outre, le prix des parts des SCPI a augmenté l'an dernier, toujours en moyenne, de 1,2 %. Ce taux demeure très proche de celui de la hausse des prix. Force est donc de constater qu'il n'y a pas de bulle SCPI sur le marché de l'épargne immobilière assistée.
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Ainsi que le relève Laurent Fages, l'un des consultants seniors de La Centrale des SCPI, la plateforme leader dans la distribution de part de SCPI en France (www.centraledesscpi.com) : « Une part non négligeable de nos clients est constituée de personnes à la retraite qui nous ont appelé au 01.44.56.00.23 ou sont venues nous rencontrer dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75011). Croyez-vous que ces épargnants aient un profil de spéculateur immobilier ? Ne sont-elles pas plutôt à la recherche de revenus réguliers sans avoir à supporter la moindre contrainte de gestion ? »
Néanmoins, ce n'est pas parce que les SCPI ne sont pas des produis spéculatifs qu'il ne faut pas être prudent lors de la constitution de son portefeuille multi-SCPI. Il existe en effet autour de 180 SCPI dont les performances ne sont pas équivalentes, loin de là. Dire que toutes les SCPI, et notamment toutes les SCPI de rendement, se valent, serait faire preuve de myopie patrimoniale. Dans ces conditions, mieux vaut utilement se faire conseiller avant de souscrire des parts de SCPI.
Comment se faire conseiller au mieux de ses intérêts pour acheter les meilleures SCPI disponibles sur le marché de la pierre digitale en 2020 ?
Comme les SCPI demeurent des placements de long terme qu'il est préférable de garder en portefeuille durant au moins dix ans, il vaut mieux ne pas se tromper lors de son choix de SCPI. Afin de mutualiser au maximum son investissement immobilier, il importe de mixer ses SCPI afin de parvenir à une mutualisation de la mutualisation, ainsi que le préconisent les professionnels de ce produit d'épargne.
Il s'agit en effet de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Ainsi, plus une SCPI vise à être investie dans un nombre d'actifs important, mieux c'est. C'est notamment le cas de la SCPI Epargne Pierre, gérée par Atland-Voisin qui souhaite constituer pour ses associés porteurs de parts un patrimoine diversifié tant par types d'actifs que par pays d'implantation au sein des régions françaises.
Il est également possible de se tourner vers une thématique particulière comme celle proposée par la
et SCPIPrimovie, gérées respectivement par Euryale Asset Management et Primonial REIM. L'immobilier de la santé demeure une réalité concrète qui parle à chacun.
Comme le rappelle Véronique Baron, l'une des dirigeantes de La Centrale des SCPI : « Si les associés n'ont pas la même valeur affective pour leurs parts de SCPI que celle qu'ils ont ou ont pu avoir pour leur immobilier détenu en direct, il n'en demeure pas moins qu'ils s'intéressent de près aux investissements réalisés par les sociétés de gestion pour leur compte. Nos clients sont en outre de plus en plus attentifs à la qualité des conseils d'investissement que nous leur prodiguons à la suite d'études personnalisées poussées et d'une ingénierie sans équivalent sur le marché. »
Ici encore, avec des clients de plus en plus au fait des réalités immobilières, nous sommes très loin d'une bulle SCPI et d'une volonté de vendre le soir avec un bénéfice ce qui aurait été acheté moins cher le matin.
Ainsi, loin de faire face à une bulle immobilière sur le point d'exploser, les porteurs de parts de SCPI auraient plutôt tendance à se réjouir pour fêter la bonne idée qu'ils ont eue de diversifier leur patrimoine immobilier. Laissons donc les bulles pétiller dans les bonnes occasions, et surtout avec modération et sans le moindre excès.
doit provoquer une prise de conscience collective à l'utilité et la nécessité de se créer des revenus réguliers pour augmenter son pouvoir d'achat. La SCPI se positionne alors comme une bulle de protection et un bouclier patrimonial pour les années futures.
Familiarisez-vous en vidéo avec la SCPI Activimmo :
Avertissement :
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
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