Dans quel quartier investir à Paris  : prix, loyer et tension locative ?

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(Crédits : DR)
Locataires, propriétaires, investisseurs, agents immobiliers etc. le marché immobilier a un impact sur la vie de tous les Français. Stable et prévisible dans certaines régions, il peut être disruptif et tumultueux dans d’autres. Le marché immobilier parisien, à l’image de la ville lumière, est constamment en mouvement.

L'état actuel du marché immobilier parisien

Grâce aux données de Flatlooker, une agence immobilière parisienne spécialiste de location, nous avons pu faire un état des lieux du marché immobilier parisien. Composé de plus d'un million de ménages fiscaux et d'au moins autant de logements, il est le plus gros et le plus actif de France. Au sein même de la ville, l'offre, la demande et les prix peuvent beaucoup changer.

Le loyer parisien moyen est de 34,8 €/m2, cependant, celui-ci peut varier de manière significative. Par exemple: le loyer d'un appartement dans le 19ème ou 20ème se situe autour de 29 €/m2, par contre, dans le 6ème arrondissement, le loyer moyen s'élève à 39.5 €/m2. Ces fluctuations dépendent de 4 critères majeurs : La localisation de l'appartement, le niveau de vie des ménages, l'ancienneté du bâtiment.

La tension locative, preuve de la forte demande en logement dans la capitale, change au sein même de la ville. Cet indice, calculé par Flatlooker en se basant sur le nombre de candidatures reçues après la mise en location d'un bien, reste aux alentours de 2 dans les arrondissements 5, 6 et 15, tandis qu'il s'approche plus de 5 dans le 9ème, 11ème et 12ème arrondissements.

Les prix suivent naturellement les mêmes variations que les loyers et la tension locative. On constate que le prix d'achat moyen peut monter jusqu'à 13 855 €/m2 dans le 6ème arrondissement ou 13 708 €/m2 dans le 7ème et descendre sous la barre des 10 000 €/m2 dans les arrondissements 12, 13 et 19 par exemple.

Immobilier



Les tendances du marché immobilier parisien

Les prix du marché immobilier parisien n'ont jamais été aussi hauts qu'ils ne le sont maintenant. Cette année, l'achat d'un bien immobilier s'élève à 10 451 €/m2 suite à une hausse des prix moyenne de 6,3%. La capitale française n'est pas étrangère  à ce type d'augmentation devenue la marque de fabrique de son marché immobilier. Sur les 5 dernières années, le prix à l'achat moyen à Paris est passé de 8359 €/m2 au prix actuel de 10 451 €/m2.

Même au travers d'une tendance générale à la hausse, certains arrondissements se démarquent. En effet, le 13ème arrondissement (+13,1%) ainsi que le 8ème (+11,2%), 17éme (+10,1%) et 20ème (+10,4%), affichent une augmentation des prix bien supérieure à la moyenne.

Même si les prix ont généralement suivi les tendances habituelles, les fluctuations économiques de cette dernière année risquent de rebattre les cartes. En janvier 2021, nous avons constaté une légère baisse des prix (-0,5%) et des taux de crédits n'ayant jamais été aussi bas. Il est difficile de prédire l'avenir tant les paramètres sont nombreux. L'immobilier Parisien va-t-il être une valeur refuge ? Les ménages préféreraient-ils s'installer en banlieue ou en province ?

Les conseils de Flatlooker pour les investisseurs

La rentabilité d'un investissement immobilier est directement corrélée à l'attractivité du bien. En effet, un logement plus attractif aura une période de vacance locative plus courte entre chaque locataire. Pour un appartement à Paris loué par Flatlooker, la moyenne du nombre de dossiers reçus par jour est de 3,3. Cela n'empêche pas certains quartiers de Paris d'être plus compétitif et attractif que les autres.

L'agence de location note la dominance du 9ème, 11ème et 12ème. Suite à la mise en location d'appartements dans ces arrondissements, ils reçoivent un nombre de dossiers et appels plus élevés que dans d'autres coins de la ville :

  • 9ème arrondissement : 5 dossiers et 3,8 appels par jour
  • 11ème arrondissement : 4,7 dossiers et 3,7 appels par jour
  • 12ème arrondissement : 4,6 dossiers et 3,8 appels par jour

Cependant, la localisation n'est pas le seul critère à prendre en compte lors d'un investissement dans l'immobilier parisien. En effet, d'autres critères peuvent jouer un rôle décisif pour les locataires:

  • Flatlooker note que les appartements meublés prennent le dessus sur les logements vides. L'agence reçoit en moyenne 0,7 candidatures supplémentaires si l'appartement mis en location est meublé.
  • La surface du logement est aussi à prendre en compte. En effet, les appartements plus petits, et donc moins chers, seront louables par beaucoup de ménages et donc plus rapidement occupés. En effet, un studio dans Paris va recevoir 4 fois plus de candidatures qu'un T4.

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