Le viager ne représente qu'une infime partie des transactions immobilières en France (entre 4000 et 5000 ventes à l'année), environ 1 % des opérations. Au-delà de ces chiffres, l'achat en viager reste intéressant à bien des égards. Pour quelles raisons faut-il envisager la vente en viager ?
Achat en viager : de quoi parle-t-on ?
Pour saisir l'intérêt de la vente en viager, il faut d'abord en comprendre le fonctionnement. Dans le cas d'espèce d'un achat en viager, on retrouve 2 personnes : l'acquéreur que l'on nomme débirentier et le vendeur aussi appelé crédirentier. À quelques exceptions près, un achat en viager s'apparente à une transaction immobilière classique.
La principale caractéristique d'un viager réside dans le fait qu'après avoir conclu la vente, le vendeur peut continuer de jouir du logement. On parle dans ce cas de viager occupé. En dépit du transfert de propriété au profit du débirentier, il conserve son droit d'usufruit du bien jusqu'à son décès. Quant à l'acquéreur, il devient bel et bien propriétaire du bien acheté, mais ne peut généralement pas l'habiter dans l'immédiat. Il reste dans l'attente du décès du vendeur avant de jouir de la pleine possession du logement.
La jouissance du bien immobilier après la vente est possible dans le cas de figure d'un viager libre ou vide, un scénario qui est, somme toute, très peu répandu. Le viager est dit libre quand le bien vendu est inoccupé, ce qui donne à l'acheteur la latitude d'en jouir comme il l'entend. À défaut de l'habiter, il peut le proposer à la location et encaisser les loyers.
Vente en viager : calcul du bouquet et de la rente
Dans le cadre de la vente en viager, une estimation du bien est faite pour en déterminer la valeur. Cette valeur sert de base au calcul :
Du capital fixe payé par l'acheteur au vendeur une fois la vente conclue
Du montant de la rente due par l'acquéreur.
Cette partie fixe, payée comptant, représente une part du prix de vente (généralement ¼ ou 1/5) et est appelée le bouquet. Le calcul de la rente se fait en tenant compte de différents critères comme : l'âge du vendeur, la valeur du bien ou le type de viager (libre ou occupé). Selon que le vendeur perçoit ou non un bouquet impacte également le montant de la rente. En règle générale, la rente est plus élevée si aucun bouquet n'est payé et inversement. Les calculs se basent sur des barèmes et sont assurés par des notaires, ce qui permet d'éviter des estimations arbitraires.
La vente en viager présente de nombreux avantages pour les deux parties : le vendeur et l'acheteur. Pour avoir l'assurance de faire une bonne affaire, l'expertise de spécialistes tels que le réseau d'agences immobilières « Consultants Immobilier » est précieux. Ils interviennent pour les opérations immobilières relatives au viager à Paris, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret ou Boulogne-Billancourt.
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Vente en viager : quel intérêt ?
Un achat en viager permet de se constituer un patrimoine à des prix très compétitifs, étant donné que les biens en viager sont proposés à des tarifs inférieurs à ceux du marché. Ce positionnement est dû en grande partie à la décote des biens en viager. Un prix d'achat au rabais qui s'explique par le fait que le viager occupé est la configuration la plus répandue, une situation contrebalancée par des prix plus bas. D'autres variables comme le sexe et l'âge du vendeur entrent aussi en ligne de compte dans la décote du prix d'achat.
Dans le cadre d'un viager occupé, le vendeur s'acquitte de la taxe d'habitation, des charges courantes et de l'entretien du bien. Cela signifie que l'acheteur est dispensé de ces charges. En revanche, il lui revient de payer la taxe foncière et les dépenses relatives aux gros travaux. On constate donc un certain équilibre dans la répartition des charges. Cela confirme une fois encore les avantages qui découlent d'une telle opération pour chaque partie engagée.
Grâce au bouquet et aux rentes de la vente en viager, le vendeur bénéficie de rentrées d'argent à même d'améliorer sa qualité de vie, tout en restant locataire de son bien. En ce qui concerne l'acheteur, il a l'occasion de devenir propriétaire et de voir son acquisition prendre de la valeur sur toute la durée du viager.
