Si l'attrait des investissements immobiliers est indéniable, la forme de l'investissement à faire doit être retenue à la lumière des caractéristiques présentées par chacun des modes disponibles. C'est donc à chaque entrepreneur qu'il appartient de déterminer celui qui lui convient le mieux.

Pour cela, il est utile d'être renseigné sur les avantages attachés à chacune de ces formes d'investissement.

Elles se distinguent en effet sur de nombreux plans, ce qui permet à chaque entrepreneur de faire son choix en fonction des facteurs qui présentent la plus grande importance au regard de sa situation.

Le sens de l'investissement immobilier pour un entrepreneur

Avant de déterminer l'intérêt à investir dans l'immobilier via une holding ou en tant que personne physique, il faut comprendre en quoi un tel investissement est avantageux et de quelle manière il convient de procéder.

L'intérêt d'investir dans l'immobilier

Le principal intérêt d'un entrepreneur pour l'investissement immobilier réside dans la possibilité d'obtenir par ce moyen des revenus passifs. Cela correspond concrètement à gagner de l'argent, même lorsque l'on ne fournit aucun effort.

En effet, lorsque les locataires d'un immeuble sont de bonne foi, le propriétaire de cet immeuble n'a pas d'effort à fournir pour encaisser ses loyers.

Un autre avantage de l'investissement immobilier est en lien avec la réputation de valeur sûre qui s'attache au secteur de l'immobilier. En dépit des crises qui peuvent l'affecter, les biens immobiliers gardent durablement leur valeur.

Les autres avantages en lien avec ce type d'investissement se présentent comme il suit :

• Ne plus avoir à payer de loyer ;
• Disposer d'une source de revenus complémentaire ;
• Bien gérer sa succession pour une personne dont les héritiers ne sont pas intéressés par une reprise de l'activité qu'elle exerce ;
• Faire de l'optimisation fiscale.

Comment investir dans l'immobilier ?

Avant de faire son choix en fonction de l'intérêt à investir dans l'immobilier via une holding ou en tant que personne physique, il faut déterminer la bonne manière de financer vos projets d'investissement immobilier.

Un investissement immobilier requiert en effet généralement des sommes importantes. Les banques sont donc bien souvent mises à contribution pour de tels investissements. Les montants nécessaires peuvent donc être apportés par une banque dans le cadre d'un prêt hypothécaire.

Le bien immobilier constitue alors la garantie de la banque et peut être vendu en cas de défaut de remboursement. Le recours aux banques est pertinent, même lorsque l'on dispose de l'intégralité des moyens nécessaires à l'investissement.

Il serait en effet peu productif pour un entrepreneur d'investir l'ensemble de ses ressources dans un seul bien immobilier. Le mieux à faire consiste à fractionner le montant disponible afin de l'investir dans plusieurs projets différents.

Pour chacun des biens dans lesquels l'entrepreneur investit, le financement complémentaire est alors apporté par des prêts bancaires et le remboursement de ces prêts est assuré par les revenus locatifs.

Y a-t-il un intérêt à investir dans l'immobilier via une holding ?

Pour ce qui est d'investir en immobilier en tant que personne physique ou de le faire par le truchement d'une société, c'est à chaque entrepreneur de déterminer le procédé qui lui convient. Ce choix peut être mieux éclairé lorsque l'on connait les différents aspects à prendre en considération.

Sur le plan des revenus

Investir dans l'immobilier en qualité de personne physique permet de mobiliser des ressources financières aisément et rapidement lorsque l'on en a besoin.

En effet, les flux financiers générés par cet investissement peuvent être versés directement sur le compte courant de l'entrepreneur qui peut en disposer librement, sous réserve de s'acquitter des charges fiscales qui en découlent.

Cette facilité à disposer des revenus de l'investissement immobilier est un avantage notable de l'investissement en qualité de personne physique.

Lorsque l'on opte pour l'investissement immobilier via une société, les revenus générés appartiennent à ladite société qui dispose d'une personnalité juridique et d'un patrimoine propres.

Pour profiter des revenus générés, il est donc nécessaire de les sortir du patrimoine de cette personne morale pour les intégrer à celui de la personne physique de l'entrepreneur. L'on peut pour cela :

• Bénéficier d'un salaire versé par cette société et qui est soumis aux prélèvements fiscaux ;
• Bénéficier d'un versement de dividendes qui sont elles aussi soumises à des règles de prélèvement spécifiques du point de vue fiscal ;
• Bénéficier d'un prêt consenti par la société si cela est admis. Il est possible que ce prêt porte un certain taux d'intérêt.

Dans chacune de ces situations, les revenus générés par l'investissement sont réduits par des prélèvements fiscaux qui peuvent se multiplier dans la mesure où la taxation s'applique d'abord au chiffre d'affaires réalisé par la société puis ensuite au montant transmis à l'entrepreneur.

Si l'intérêt à investir dans l'immobilier via une holding n'est pas manifeste, il faut toutefois considérer la possibilité de ne pas sortir de la société les revenus générés, mais de les employer au profit d'autres investissements.

Dans ce cas, l'option de l'investissement au moyen d'une société n'est pas dénuée d'intérêt. Comme il a été mentionné précédemment, c'est en fonction des projets de l'entrepreneur que l'on peut déterminer le procédé le plus avantageux.

Sur le plan de la protection du patrimoine

En cas de préjudice causé à un tiers, la réparation de ce préjudice peut être poursuivie sur le patrimoine de la personnalité juridique ayant la charge de la responsabilité du bien.

Dans le cadre d'un investissement immobilier réalisé en qualité de personne physique, la responsabilité incombe à l'entrepreneur et donc à son patrimoine personnel.

A l'inverse, cette responsabilité est attachée à la personne morale de la société dans le cas d'un investissement réalisé en tant que holding.

Sous cet aspect, l'intérêt à investir dans l'immobilier via une holding réside dans la protection du patrimoine personnel de l'entrepreneur car la responsabilité est limitée au patrimoine de cette personne morale.

Sur le plan des charges de gestion

Investir dans l'immobilier en tant que personne physique permet de profiter de charges de gestion particulièrement légères. Il suffit à cet effet de solliciter les services d'un expert-comptable pour effectuer sa déclaration de revenus.

Les obligations et les charges de gestion inhérentes à l'investissement en tant que société sont autrement plus élevées. La création de la société porte déjà un coût initial qui n'est pas à négliger, même si de nouveaux acteurs permettent de le réduire. Les autres charges à considérer concernent :

• La tenue de la comptabilité ;
• L'établissement des bilans ;
• La tenue d'assemblées générales ;
• La publication de comptes annuels ;
• Le contrôle des conventions réglementées existant entre la société et l'entrepreneur qui en est actionnaire.

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Sur le plan de la transmission

La transmission de parts d'une société est bien plus simple à réaliser que la répartition d'un immeuble entre des héritiers.

Sur la question de la transmission, outre la simplicité, l'intérêt à investir dans l'immobilier via une holding peut également résider dans la réduction des droits de succession.

Sur le plan des montants à investir

Dans le cadre d'une société, les montants qu'il est nécessaire de mobiliser pour un investissement immobilier sont bien plus accessibles, même pour des projets d'investissement de grande envergure.

Outre le soutien fourni par une institution financière, cette forme d'investissement permet en effet d'investir à plusieurs en apportant des montants modestes. Cet avantage vient confirmer l'intérêt à investir dans l'immobilier via une holding.

Il résulte de tout ce qui précède que la forme d'investissement la plus profitable est à retenir en fonction de la situation particulière et des objectifs spécifiques de chaque entrepreneur.