Le type de bien et l'état global
Pour estimer au mieux votre bien et connaître le prix du m2, il faut tout d'abord déterminer avec précision la nature du bien. S'agit-il d'un appartement ou d'une maison ? De quelle superficie pourraient profiter les acheteurs potentiels ? Le bien immobilier en question dispose-t-il d'un espace extérieur, d'un jardin, ou d'une terrasse ? Est-il associé à une place de stationnement et possède-t-il une cave ou un local de rangement ? Tout compte et concourt à définir le profil du bien immobilier, et donc son prix sur le marché. L'état général influera grandement également sur l'estimation finale : le bien est-il comme neuf, ou nécessite-t-il des travaux de décoration ou de rénovation énergétique ? L'inventaire des caractéristiques doit être exhaustif.
La localisation et les spécificités environnementales
Autre aspect majeur : la localisation du bien. D'abord à l'échelle locale : selon qu'il s'agit d'un logement situé en centre-ville, en périphérie, ou à la campagne, l'estimation variera. À l'échelle régionale et nationale, d'un secteur à un autre, l'amplitude peut également être très importante. Enfin, les caractéristiques des alentours immédiats sont aussi à évaluer : le bien se trouve-t-il à proximité des commerces, des services et des transports en communs ? Généralement, on constate que plus les services sont proches d'un bien, plus celui-ci augmente en valeur.
L'offre et la demande
Dernier critère et non des moindres : l'état du marché. Celui-ci est conditionné par la loi de l'offre et de la demande, et tous les critères d'estimation précédemment énumérés doivent être envisagés à l'aune des tendances du marché. Globalement, on retiendra simplement que plus une région, un secteur, une ville ou un quartier sont prisés, plus l'estimation du bien s'y trouvant sera haute. En particulier lorsque la demande est supérieure à l'offre : dans ce cas, l'effet de rareté aura tendance à tirer significativement les prix vers le haut.
Correctement estimer un bien immobilier est affaire d'équilibre. Sur la base de critères précis passés en revue avec soin, tout l'enjeu est de trouver la juste balance entre les souhaits du vendeur et la réalité d'un marché fluctuant.
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