Le prêt immobilier aide à acquérir un bien et à se constituer un patrimoine. Toutefois, certains facteurs compliquent l’obtention d’un crédit immobilier en ce moment. Depuis le début de l’année 2022, les taux d’intérêt ont augmenté. Mais contre toute attente, cette hausse n’est pas la cause première des refus de prêts d’après les courtiers immobiliers. Elle est effectivement devancée par le taux d’usure !
Qu'est-ce que le taux d'usure ?
Le taux d'usure est un indicateur fixé par la Banque de France. Il fait référence au taux maximum auquel un établissement bancaire est en mesure de prêter. En effet, la Banque de France établit de nouveaux taux d'usure tous les trimestres. Elle tient compte des taux effectifs pratiqués par les organismes prêteurs, augmentés d'un tiers. Le seuil d'usure ainsi fixé permet de définir un plafond au taux effectif annuel global (TAEG). Les banques ne peuvent pas le dépasser sous peine de poursuites judiciaires. Le taux d'usure d'un prêt à taux fixe, de 20 ans et plus, défini par la Banque de France au 1er juillet 2022 est de 2,75%. Soit une hausse de 0,17 point par rapport au trimestre précédent.
Faire appel à un courtier en assurance immobilier peut aider à obtenir un prêt immobilier parce que le professionnel peut concevoir des produits d'assurance adaptés à vos besoins et à vos moyens. Pour le moment, les intermédiaires bancaires affirment que le taux d'usure constitue un obstacle majeur pour les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier. À savoir que le taux d'usure inclut le taux d'intérêt de base, les frais, les commissions ainsi que les primes de l'assurance emprunteur. D'un côté, les banques ne peuvent pas se permettre de baisser les taux d'intérêt, notamment à cause de l'inflation et de la hausse du coût de refinancement. De l'autre, les apports des emprunteurs atteignent leur limite.
Pourquoi le taux d'usure devient-il un obstacle ?
Force est de constater qu'il est plus difficile d'emprunter cette année. Une étude récemment menée par Opinion System et commandée par l'Association française des intermédiaires en bancassurance (AFIB) le confirme. Elle montre que depuis janvier 2022, les banques ont décliné 45% des demandes de prêts immobiliers à cause du taux d'usure. Opinion System a réalisé ce sondage auprès d'intermédiaires, dont des courtiers. La Banque de France définit ce garde-fou dans le but de préserver les emprunteurs de taux abusifs.
L'augmentation des taux d'intérêt impacte considérablement le mode de calcul de l'usure. Les taux pratiqués durant le trimestre précédent entrent toujours en compte. Par conséquent, le plafond fixé ne correspond plus totalement à la réalité du marché. Le problème ne touche pas uniquement les emprunteurs, les professionnels de l'immobilier craignent également que les refus de crédits ne leur portent préjudice. Des courtiers en assurance et d'autres spécialistes du secteur suggèrent la modification de la méthode de calcul du taux d'usure en augmentant de 2/3 au lieu de 1/3. Sortir l'assurance emprunteur du calcul du TAEG pourrait également être une bonne idée.
Qui sont les plus concernés ?
Toujours en référence à l'étude d'Opinion System, les refus de prêts immobiliers dus au taux d'usure touchent majoritairement des emprunteurs âgés de 20 à 55 ans. Pour cause, le coût de l'assurance pèse également lourd dans leur dossier. C'est d'ailleurs pour cette raison que nous recommandons de recourir au service d'un courtier en assurance afin d'augmenter vos chances d'obtenir un crédit immobilier. Il saura vous accompagner dans votre projet, quel que soit votre âge. En tout cas, les statistiques d'Opinion System montrent que plus de la moitié des refus liés au taux d'usure concerne cette tranche d'âge.
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De leur côté, les professionnels du courtage immobilier s'accordent à dire qu'il faut agir sans attendre. Pour le bien de l'économie en général et au vu de l'augmentation des loyers, il devient urgent de trouver des solutions pour sortir un maximum de citoyens de la location. Par ailleurs, le président de l'AFIB, Jérôme Cusanno, annonce que les conséquences de ces nombreux rejets commencent déjà à se voir sur les ventes de biens. En cela, le neuf est tout aussi concerné que l'ancien. Mais les retombées ne s'arrêtent pas là ! Elles risquent aussi de toucher le secteur de la construction et du BTP. Par extension, la multiplication des refus pourrait atteindre le travail des notaires ainsi que celui de tous les acteurs de l'immobilier sans exception.
Espérons que les courtiers en assurances et d'autres experts de l'immobilier parviennent à se faire entendre et que la Banque de France revoit le mode de calcul du taux d'usure à partir du prochain trimestre. Pour obtenir un crédit immobilier, il faut également tenir compte des règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui visent à protéger le pouvoir d'achat des foyers ainsi que de la loi Lemoine qui entrera bientôt en vigueur. Elle va permettre aux emprunteurs de changer d'assurance de prêt à tout moment.
