Après une deuxième partie d'année 2013 très tumultueuse pour l'immobilier à cause des débats sur la loi pour l'accès au logement et urbanisme rénové (Alur), le début de l'année 2014, marqué par la deuxième lecture du projet de loi qui démarre ce mardi à l'Assemblée, devrait être plus calme. Le ministre du logement Cécile Duflot, qui porte la loi Alur, a en effet accordé entre temps plusieurs concessions aux professionnels de l'immobilier et aux propriétaires qui se sont insurgés lors de la première lecture.
La garantie universelle des loyers optionnelle
En première ligne, la fameuse Garantie universelle des loyers (GUL). Son caractère obligatoire avait suscité la controverse au sein des acteurs de l'immobilier. Mais au final la GUL ne sera qu'optionnelle. Ce volet de la loi Alur a en effet été réécrit par les députés de la commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale en décembre, et ce avec l'accord du gouvernement.
Concrètement, sur le futur bail type, le bailleur devra cocher une case s'il ne veut pas de la garantie universelle des loyers. S'il accepte de la souscrire, elle le couvrira gratuitement sur 18 mois pour un montant plafonné au loyer médian du quartier, et si le taux d'effort du locataire (part de ses revenus consacrée au logement) est inférieur ou égal à 50%. Initialement financé par une taxe, le dispositif, dont le coût est désormais estimé à entre 400 et 450 millions d'euros, tirera ses ressources pour entre 200 et 250 millions d'euros du 1% logement ; et pour le reste sur l'enveloppe des 40 milliards d'euros de crédits budgétaires. La GUL sera mise en place le 1er janvier 2016.
L'encadrement des loyers pour fin 2014
L'autre mesure très polémique de la loi Alur, l'encadrement des loyers, n'est en revanche pas modifiée à ce stade. Elle sera appliquée dès la rentrée 2014. Résultat, dans les zones tendues, les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier. Si le bailleur souhaite déroger à cette règle, il devra prouver qu'il loue un bien exceptionnel qui mérite un complément de loyer.
Pour que cette mesure soit réellement efficace, elle devra s'appuyer sur des observatoires locaux des loyers précis. Or, toutes les agglomérations concernées par l'encadrement des loyers (19 dans un premier temps, puis 28) n'ont pas encore d'Observatoire satisfaisants. Toutefois, selon le cabinet de la ministre du Logement, les agents immobiliers font désormais remonter les informations qu'ils possèdent en matière de loyers, ce qu'ils refusaient durant l'année 2013.
Deux petites concessions aux agents immobiliers
Ces remontées de données font en quelque sorte figure de contrepartie aux deux concessions accordées aux agents immobiliers : contrairement à ce qui était prévu initialement, les coûts liés à la réalisation de la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire seront partagés par le bailleur et le locataire. "Ces prestations présentent une utilité pour le bailleur comme pour le locataire, il est donc légitime que la charge soit partagée entre les deux parties", expliquait en décembre Cécile Duflot. Jusqu'ici, le projet de loi ne prévoyait de partager entre les deux parties que les coûts d'état des lieux et de rédaction du bail. Pour le reste, le bailleur prendra la totalité des honoraires.
Reste à déterminer les plafonds des frais des locataires par décret
Il reste cependant à déterminer par décret le niveau de plafonnement des frais dont devront s'acquitter les locataires. Ils seront déterminées en fonction de la surface du logement. Aujourd'hui, trois possibilités sont encore en discussion : établir un plafond national ; déterminer deux plafonds, un correspondant aux zones tendues et un autre aux zones non tendues ; ou instaurer 3 plafonds, "un pour Paris et ses alentours, un pour les zones chères (région PACA et frontière suisse autour de Genève ) et un pour les zones moins chères", indique-t-on au cabinet de Madame Duflot.
Incertitude sur le PLUI
Le dernier élément qui pourrait encore changer dans la loi Alur est le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI). Alors que les sénateurs avaient introduit une minorité de blocage en faveur des maires en première lecture du projet de loi, -le transfert à l'intercommunalité ne pouvant pas intervenir si un quart des communes représentant 10% de la population s'y opposait- la commission des affaires économique de l'Assemblée a adopté un amendement relevant ce seuil à "deux tiers des communes représentant au moins 50% de la population ou 50% des communes représentant au moins les deux tiers" de la population. Ce, contre l'avis du gouvernement.
Reste que lors de leur deuxième lecture qui se déroulera 15 jours, les sénateurs pourraient faire bouger à nouveau le curseur de la minorité de blocage. Tout se règlerait alors en commission mixte paritaire.
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