Malgré l'adoption en première lecture du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), plusieurs parlementaires de gauche comme de droite se montraient très insatisfaits de certaines mesures. Face à cette fronde, la ministre du Logement, Cécile Duflot, s'est résolue à quelques modifications sur le fond de son projet de loi. Plusieurs amendements du gouvernement seront ainsi déposés au passage en deuxième lecture à la Commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale.
Assumant le fait d'élaborer une loi en "coproduction" avec le Parlement, la ministre vient notamment de revoir sa copie sur la très polémique garantie universelle des loyers (GUL).
Cette GUL reste applicable aux 6 millions de locataires du parc privé et à leurs propriétaires, mais elle devient optionnelle et ne couvrira finalement pas l'intégralité des montants des loyers. Ce qui faisait à l'origine craindre aux propriétaires un effet de "déresponsabilisation du locataire". Une "posture idéologique", selon les mots de Cécile Duflot, qu'elle a pourtant été contrainte de prendre en compte.
Pour bénéficier de la GUL, les locataires devront gagner au moins deux fois le loyer
"Une garantie socle publique universelle indexée sur un loyer médian de référence pour une durée de 18 mois", sera ainsi proposé par amendement, a annoncé Cécile Duflot ce lundi au ministère du Logement. La garantie ne pourra être déclenchée que lorsque le taux d'effort du locataire (part de ses revenus consacrée au logement) sera inférieure ou égale à 50%. C'est une nouveauté.
Et si le bailleur fixe un loyer supérieur au loyer médian de référence, "il pourra souscrire s'il le souhaite une assurance complémentaire classique, pour la fraction du loyer dépassant le loyer médian" souligne le ministère du Logement.
Le GUL coutera 400 millions d'euros à l'État
Appliqué au plus tard le 1er janvier 2016, "ce dispositif universel se substituera à la caution et son coût sera d'environ 400 millions d'euros, soit moins que ce qui était prévu", a déclaré ce lundi Cécile Duflot. Pour effectuer son calcul, l'administration a retenu un taux de sinistralité de 3%.
En outre et comme déjà annoncé, le financement du dispositif ne nécessitera pas la création d'une nouvelle taxe. Les 400 millions d'euros nécessaires seront en fait pris à hauteur de 160 millions sur le 1% logement et prélevés pour les 240 millions restant sur l'enveloppe annuelle de 40 milliards d'euros de crédits budgétaires dédiés au logement.
L'encadrement des loyers pour fin 2014
L'autre mesure très polémique de la loi Alur, l'encadrement des loyers, n'est en revanche pas modifiée à ce stade. Elle sera appliquée dès la rentrée 2014, a annoncé la ministre. Résultat, dans les zones tendues, les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier à type de bien équivalent.
Reste que pour être réellement efficace, ce dispositif doit s'appuyer sur des observatoires locaux des loyers précis. Or, Cécile Duflot a expliqué que sur les 19 agglomérations testées (28 seront concernées au final), quelques unes n'ont pas encore d'Observatoire satisfaisants. Pour mémoire, la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) refusait encore il y a peu de faire remonter les informations qu'elle possédait sur les loyers pratiqués.
Deux petites concessions aux agents immobiliers
La profession immobilière livre, il faut dire, une bataille féroce contre la ministre du Logement qui souhaite encadrer leurs honoraires. "La règlementation de la profession immobilière est un chantier sur lequel nous ne dévions pas", a d'ailleurs réaffirmé Cécile Duflot ce mardi.
Elle a tout de même accordé quelques concessions à la marge aux agents immobiliers : contrairement à ce qui était prévu initialement, les coûts liés à la réalisation de la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire seront partagés par le bailleur et le locataire. "Ces prestations présentent une utilité pour le bailleur comme pour le locataire, il est donc légitime que la charge soit partagée entre les deux parties". Jusqu'ici, le projet de loi ne prévoyait de partager entre les deux parties que les coûts d'état des lieux et de rédaction du bail. Pour le reste, le bailleur prendra la totalité des honoraires.
Assumant tous ces changements de dernière minute, Cécile Duflot ne modifie pas pour autant de posture politique et maintient son objectif qui est "clairement de réguler un secteur qui ne l'a été que trop peu ces dernières années".
« Quand nous mettrons le pied sur l'accélérateur, nous serons difficiles à égaler » (Joelle Pineau, directrice de la recherche en IA chez Meta)
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