Sujet très en vogue, la transformation de bureaux en logements est une des pistes explorées par les pouvoirs publics pour densifier davantage les zones urbaines, au potentiel important. "En France, 3 millions de mètres carrés de bureaux sont vacants", explique Laure Silvestre-Siaz, Associée responsable du secteur immobilier chez Deloitte. Dont 500.000 le sont depuis plus de 4 ans, en grande partie car ils sont inadaptés à toute implantation d'entreprises.

400.000 m² de bureaux transformables

Sur la France toute entière, "ce sont au total 400.000 mètres carrés de bureaux qui sont potentiellement transformables en logements selon l'Orie", explique Laure Silvestre-Siaz. Un chiffre inférieur aux seules surfaces vacantes, car "il faut que les bureaux soit assez bien placé pour qu'il suscite une demande de logements des ménages français", ajoute Laure Silvestre-Siaz.
Plus concrètement à Paris, l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise de la région Île-de-France (Orie) indiquait il y a un an que le potentiel de bureaux transformables en habitations à horizon 2030 à entre 1000 et 2000 par an, contre entre 300 et 400 par an sur les 20 dernières années.

Des problèmes de morphologies des bâtiments

Reste que pour lancer des opérations de transformation, il est nécessaire que la faisabilité économique de l'opération, primordiale aux yeux des investisseurs, soit assurée. Ce qui n'est pas une mince affaire, déjà car le résidentiel a une rentabilité bien moindre à la base que l'immobilier tertiaire. Qui plus est le risque locatif est à prendre en compte.

Il y a de surcroît des paramètres techniques qui font le plus souvent perdre de la surface au moment de l'opération, et qui brident parfois la conversion des bureaux en habitation. Les problèmes de morphologie architecturale peuvent par exemple donner lieu à des changements de façade, au même titre les problèmes de surfaces inadaptées (sous-sol, hauteur sous plafond, ect…). Ces paramètres techniques ont un impact sur la balance financière. Résultat, dans beaucoup de cas, il est préférable de privilégier la démolition et la reconstruction, pour livrer un produit meilleur à un coût inférieur.

La part de logements sociaux dans les opérations nuit au rendement

Le passage récent de 20 à 25 % du seuil de logements sociaux par commune, a "également rendu financièrement moins attractives les opérations de transformation de bureaux en logements", indique Laure Silvestre-Siaz.

En effet à Paris, "alors que certains logements, réhabilités lourdement et considérés comme des logements neufs sont vendus en moyenne en libre 8 000 à 15 000 euros le mètre carré habitable, les logements sociaux identiques aux logements classiques ne dépassent pas 3640 euros le mètre carré", indique l'Orie dans un de ses rapports.

Vider les immeubles

Enfin, il ne faut pas oublier qu'avant d'entreprendre des travaux de transformation, il est en général préférable de vider l'immeuble de ses occupants.

"L'inoccupation des immeubles constitue un préalable quasi indispensable au lancement d'une transformation de bureaux en d'autres locaux", indique l'Orie. Or, "dans un immeuble avec de multiples occupants, dont les échéances des baux arrivent rarement à terme de façon simultanée, les propriétaires sont parfois confrontés à des problèmes d'éviction des utilisateurs. Les délais de libération des immeubles sont souvent longs et coûteux", constate l'Observatoire.

Tous ces freins mis bout à bout détournent les investisseurs du résidentiel, explique Laure Silvestre-Siaz. Elle constate qu'ils préfèrent aujourd'hui racheter des bureaux pour les transformer "en hôtels ou en résidences étudiantes".