Immobilier : l'Etat veut la densification urbaine, les Français non

Depuis 40 ans, les Français refusent la densification à outrance et préfèrent s'éloigner des centres-villes pour des raisons économiques et de confort, assure un consultant urbain. L’entêtement de l’État à aller à l'encontre de cette volonté ne fait qu'empirer la situation, selon lui.
Mathias Thépot

3 mn

Les densités résidentielles se plafonnent en général autour de 4.000 habitants au kilomètre carré.
Les densités résidentielles se plafonnent en général autour de 4.000 habitants au kilomètre carré. (Crédits : AFP)

La lutte contre l'étalement urbain serait-elle un leurre ? Pouvoirs publics, architectes et urbanistes s'entendent en effet sur la nécessité de densifier, de "renouveler la ville sur elle-même". Mais ces concepts ne sont-ils pas déconnectés de la réalité ? C'est ce qu'avancent (sans surprise) les constructeurs de maisons individuelles (UMF) ainsi que les aménageurs et lotisseurs (Snal). Ils sont rejoints sur ce point par le consultant urbain Olivier Piron, qui milite pour que l'impact des politiques d'aménagement sur les habitants soit pris en compte en priorité.

Les français ne veulent pas de la densité

Pour M.Piron, l'erreur fondamentale des tenants de la densification est qu'ils vont à l'encontre des besoins de la majorité de la population. En effet, durant les quarante dernières années, les Français ont toujours été réticents à s'installer dans des villes trop denses (plus de 2500 habitants par km2). Celles-ci n'ont en fait absorbé que 8,5% de la croissance de la population française depuis 1968, selon les calculs du consultant.
In fine, les densités résidentielles se plafonnent autour de 4.000 habitants au km2 "dans les communes qui se densifient en régions, ainsi que les grandes opérations d'urbanisation comme les villes nouvelles", note Olivier Piron.
"Les communes au-dessus de ce seuil ont tendance à perdre de la population. Ceci prouve que l'étalement urbain n'est pas un problème, mais une solution", ajoute-t-il.

Des exigences croissantes en matière de confort

L'explication de ce phénomène tient en premier lieu dans les exigences croissantes des habitants en matière de logement et de mode de vie. Les familles souhaitent notamment vivre au sol, avec des espaces verts, des commerces et de écoles à proximité. "Cette demande est forte, voire décisive, et entendue par les maires" note Olivier Piron. Les élus sont en effet bien conscients de ce qu'ils pourraient perdre à trop densifier. Résultat, "les habitants choisissent en quelque sorte la densité dans laquelle ils habitent".

Une équation économique insoluble en ville

Au-delà des exigences de confort des ménages, l'aspect économique joue également un vrai rôle dans l'étalement urbain. En effet dans les villes denses, le foncier se fait rare et cher. Il est donc compliqué pour les promoteurs de sortir des logements à prix ordinaires.
Et même en prenant le seul coût du bâtiment (hors foncier et TVA), de multiples charges supplémentaires viennent "annihiler assez vite la possibilité d'amortir des dépenses de construction" dans les villes denses, remarque Olivier Piron. Il y est effectivement plus difficile de gérer le voisinage, les démolitions, les évacuations des déchets, la création de parkings souterrains etc… car tout se fait en espace réduit. 
Selon Christian Louis-Vincent, président du l'Union des maisons de France (UMF), la densification pourrait pourtant être la solution idoine pour un certain nombre de ménages (célibataires, jeunes actifs...), "si tant est que la vérité économique des logements leur soit adaptée". Ce qui n'est pas le cas.

Le fantasme de l'étalement urbain

Bref, Olivier Piron, Christian Louis-Vincent et Roger Bellier, président du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) demandent aux pouvoirs publics de revoir leur perception de l'urbanisme et d'évaluer les comportements des populations avant d'opérer des restrictions d'espace. Jusqu'alors "L'État s'évertue au nom du fantasme de l'étalement urbain à organiser la pénurie foncière", juge sévèrement M.Piron. Ce qui accentue même selon lui les situations de mal-logement.

Mathias Thépot

3 mn

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Commentaires 26
à écrit le 29/01/2014 à 14:33
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Vivre dans une métropole de plusieurs millions d'habitants n'est pas une contrainte, à condition d'en éviter les inconvénients, c'est-à-dire de pouvoir faire comme si on vivait ailleurs... La déconcentration ne provoquerait pas seulement une baisse d...

à écrit le 29/01/2014 à 8:58
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Si on déconcentrait le travail dans la France entière de manière à lui permettre de respirer, on éviterait de densifier à l'infini toujours les mêmes zones et on ferait baisser les prix de l'immobilier.

le 29/01/2014 à 19:27
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Je partage complètement votre commentaire Hélas imaginez vous les patrons d CAC 40 ouvrir leurs sièges a Bordeaux Lyon ou Marseille ? Pour moi hélas inimaginable .... En dehors de Paris point de salut pour nos élites !!

à écrit le 29/01/2014 à 1:10
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Vivre en immeuble dans une grande ville n'est pas une contrainte, si la construction permet de ne pas entendre les voisins, de régler son chauffage et la température de l'eau chaude sanitaire comme bon nous semble, qu'il n'y a pas un trop grand nombr...

le 02/02/2014 à 18:49
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Ça dépend moi je préfère vivre en campagne avec un travail à la campagne. Heureusement certaines entreprises essaient de s'éloigner des villes et du coup aller en ville seulement pour les grosses courses est vraiment très agréable et reposant...

le 03/02/2014 à 15:55
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Je partage votre point de vue. Ne pourrait-on pas avoir une classification phonique des immeubles comme il en existe une pour la consommation énergétique ? Ne serait-il pas aussi judicieux d'appliquer les lois existantes et d'envoyer vivre vers des l...

à écrit le 28/01/2014 à 23:45
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le vrai problème est la relation entre le lieu de vie et le lieu de travail..... comme cela fait trente ans que l'on ne parle plus du tout d'aménagement du territoire...... on a laissé le travail se concentrer dans certains espaces, avec les inconvén...

le 29/01/2014 à 19:04
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@curieux37 Vous avez absolument raison. La clé du problème est là et personne n'en parle (à par vous :o) : l'absence de politique d’aménagement du territoire. Car c'est la concentration des entreprises dans les grandes villes qui entraine la con...

à écrit le 28/01/2014 à 22:18
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Et ces même Français qui veulent vivre dans de jolies banlieues pavillonnaires vont pleurnicher quand leur facture de transport augmente!

à écrit le 28/01/2014 à 21:33
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Le problème avec les français c'est que non seulement ils ne veulent pas la densification mais ils ne veulent pas l'extension des villes. Alors quoi faire . Une densification raisonnée reste à mon avis la moins mauvaise solution car l'extension des v...

à écrit le 28/01/2014 à 21:33
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Le problème avec les français c'est que non seulement ils ne veulent pas la densification mais ils ne veulent pas l'extension des villes. Alors quoi faire . Une densification raisonnée reste à mon avis la moins mauvaise solution car l'extension des v...

à écrit le 28/01/2014 à 21:01
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Les Français rêvent d'une maison avec un jardin, en périphérie. C'est sûrement vrai. C'est peut-être aussi qu'il n'ont pas le choix. Enfin admettons qu'ils en rêvent vraiment... Mais de quoi rêvent les Français lorsqu'ils sont dans les embouteillage...

à écrit le 28/01/2014 à 20:51
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Ah oui, la Maison Individuelle, c'est vraiment la solution idéale pour les familles ça. Les enfants pourront aller à l'école pourrie du village, puis au collège pourri de la petite ville du coin, puis au lycée pourri de la banlieue la plus proche. Pe...

le 29/01/2014 à 7:02
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@claude34: rarement vu un commentaire aussi stupide de la part d un citadin ...Comme si les écoles et les colléges étaient pourris dans les villages ..je vous rassure , nos frigidaires sont pas plus pourris qu en ville .

à écrit le 28/01/2014 à 20:41
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la densification est un outil pour rendre le peuple de plus en plus dependant du systeme, une forme d'emprisonnement.

le 28/01/2014 à 21:26
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Car le peuple dépendant des péages et du pétrole est sûrement bien plus indépendant du système...

à écrit le 28/01/2014 à 19:40
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L'on a entassé les gens comme des pommes avec la même pourriture en résultant. L'on n'a pas envisagé des ensembles de petites ou moyennes villes situées en étoile à quelques trois ou quatre dizaines de kilomètres d'une métropole d'agglomération au ce...

à écrit le 28/01/2014 à 19:16
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Il y a rien de mieux que d'avoir un bout de jardin. Perso j'ai plus de 1000m2 au début sa me faisait peur mais finalement je regrettes de ne pas avoir plus... Comment pouvoir avoir ça dans ce que propose le gouvernement? Qu'ils commence par lâcher le...

à écrit le 28/01/2014 à 18:59
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Alors comme ça, les aménageurs de lotissements pavillonnaires et les constructeurs de maisons individuelles seraient opposés à la construction d'immeubles en zone dense? Vous m'en direz tant... Bien entendu, le fait que les zones denses soient aus...

à écrit le 28/01/2014 à 18:55
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Encore bravo à l’auteur qui soulève ce problème de l’opposition entre la politique de l’Etat central et les aspirations des Français. Il y a ceux qui ont choisi de vivre dans le milieu dense. Grand bien leur fasse. Mais la plus grand majorité n’en ...

le 28/01/2014 à 19:25
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"Il y a ceux qui ont choisi de vivre dans le milieu dense. Grand bien leur fasse." : Il y a ceux qui sont nés 30 ans plus tard et qui demandent des solutions pour bosser là où il y a du travail et des clients! Ras le bol de la gérontocratie ambiante ...

à écrit le 28/01/2014 à 18:42
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Les megalopoles des megalos

à écrit le 28/01/2014 à 18:24
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La vie en région parisienne m'a dégoûté à jamais de la "densification urbaine". Tout est problématique, circuler, jeter ses ordures, s'entendre avec les voisins, faire ses courses... Il faut être étudiant ou très riche pour voir les choses autrement ...

à écrit le 28/01/2014 à 18:10
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Avec la disparition de l'équivalent en surface d'un département en artificialisation et construction tous les 10ans et actuellement tous les 7 ans, le problème va se résoudre tout seul .

à écrit le 28/01/2014 à 17:54
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Merci, pour cet article. J'avais aussi proposé, dans un commentaire, de lire les publications d'Éric Charmes. J'ai une amie urbaniste, qui a été formée avec Chemetov et Huidobro (que par ailleurs je trouve brillant), aujourd'hui elle est agricultr...

à écrit le 28/01/2014 à 17:45
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cette vision de la densification est sous tendue par le fait de devoir mettre à la charge de l'état des infrastructures au côut plus élevé en cas d'habitat dispersé,ce qui est faux dans la mesure ou l'état fait payer par les usagers ces infrastruct...

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