Immobilier : l'Etat veut la densification urbaine, les Français non

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Les densités résidentielles se plafonnent en général autour de 4.000 habitants au kilomètre carré.
Les densités résidentielles se plafonnent en général autour de 4.000 habitants au kilomètre carré. (Crédits : AFP)
Depuis 40 ans, les Français refusent la densification à outrance et préfèrent s'éloigner des centres-villes pour des raisons économiques et de confort, assure un consultant urbain. L’entêtement de l’État à aller à l'encontre de cette volonté ne fait qu'empirer la situation, selon lui.

La lutte contre l'étalement urbain serait-elle un leurre ? Pouvoirs publics, architectes et urbanistes s'entendent en effet sur la nécessité de densifier, de "renouveler la ville sur elle-même". Mais ces concepts ne sont-ils pas déconnectés de la réalité ? C'est ce qu'avancent (sans surprise) les constructeurs de maisons individuelles (UMF) ainsi que les aménageurs et lotisseurs (Snal). Ils sont rejoints sur ce point par le consultant urbain Olivier Piron, qui milite pour que l'impact des politiques d'aménagement sur les habitants soit pris en compte en priorité.

Les français ne veulent pas de la densité

Pour M.Piron, l'erreur fondamentale des tenants de la densification est qu'ils vont à l'encontre des besoins de la majorité de la population. En effet, durant les quarante dernières années, les Français ont toujours été réticents à s'installer dans des villes trop denses (plus de 2500 habitants par km2). Celles-ci n'ont en fait absorbé que 8,5% de la croissance de la population française depuis 1968, selon les calculs du consultant.
In fine, les densités résidentielles se plafonnent autour de 4.000 habitants au km2 "dans les communes qui se densifient en régions, ainsi que les grandes opérations d'urbanisation comme les villes nouvelles", note Olivier Piron.
"Les communes au-dessus de ce seuil ont tendance à perdre de la population. Ceci prouve que l'étalement urbain n'est pas un problème, mais une solution", ajoute-t-il.

Des exigences croissantes en matière de confort

L'explication de ce phénomène tient en premier lieu dans les exigences croissantes des habitants en matière de logement et de mode de vie. Les familles souhaitent notamment vivre au sol, avec des espaces verts, des commerces et de écoles à proximité. "Cette demande est forte, voire décisive, et entendue par les maires" note Olivier Piron. Les élus sont en effet bien conscients de ce qu'ils pourraient perdre à trop densifier. Résultat, "les habitants choisissent en quelque sorte la densité dans laquelle ils habitent".

Une équation économique insoluble en ville

Au-delà des exigences de confort des ménages, l'aspect économique joue également un vrai rôle dans l'étalement urbain. En effet dans les villes denses, le foncier se fait rare et cher. Il est donc compliqué pour les promoteurs de sortir des logements à prix ordinaires.
Et même en prenant le seul coût du bâtiment (hors foncier et TVA), de multiples charges supplémentaires viennent "annihiler assez vite la possibilité d'amortir des dépenses de construction" dans les villes denses, remarque Olivier Piron. Il y est effectivement plus difficile de gérer le voisinage, les démolitions, les évacuations des déchets, la création de parkings souterrains etc… car tout se fait en espace réduit. 
Selon Christian Louis-Vincent, président du l'Union des maisons de France (UMF), la densification pourrait pourtant être la solution idoine pour un certain nombre de ménages (célibataires, jeunes actifs...), "si tant est que la vérité économique des logements leur soit adaptée". Ce qui n'est pas le cas.

Le fantasme de l'étalement urbain

Bref, Olivier Piron, Christian Louis-Vincent et Roger Bellier, président du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) demandent aux pouvoirs publics de revoir leur perception de l'urbanisme et d'évaluer les comportements des populations avant d'opérer des restrictions d'espace. Jusqu'alors "L'État s'évertue au nom du fantasme de l'étalement urbain à organiser la pénurie foncière", juge sévèrement M.Piron. Ce qui accentue même selon lui les situations de mal-logement.

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Commentaires
a écrit le 29/01/2014 à 14:33 :
Vivre dans une métropole de plusieurs millions d'habitants n'est pas une contrainte, à condition d'en éviter les inconvénients, c'est-à-dire de pouvoir faire comme si on vivait ailleurs... La déconcentration ne provoquerait pas seulement une baisse des prix de l'immobilier dans les zones où ils sont aujourd'hui les plus élevés (Paris intra-muros et les centres villes des grandes métropoles régionales), elle provoquerait aussi une hausse des prix dans les zones vers lesquelles les gens se déplaceraient. Le coût de la concentration de la population vers quelques grandes villes ne se mesure pas qu'à travers les prix de l'immobilier : plus la densité de population est élevée, plus les gens sont stressés, et le stress a un coût, tout autant que les embouteillages, les dysfonctionnement inévitables et de plus en plus nombreux des systèmes de transport toujours plus complexes et fragiles, la pollution générée par les déplacements et les activités et les conséquences sur la santé, la ségrégation ou la difficulté à préserver un peu de mixité sociale, la montée de l'individualisme au détriment de la solidarité, l'accès de tous, c'est-à-dire à des conditions accessibles à tous, aux services de soins, d'éducation, aux crèches, à la culture, aux loisirs... Aussi étonnant que cela puisse paraître, on finit par vivre aussi mal quand on vit dans des zones de très forte densité ou quand on habite au fond d'un désert rural.
a écrit le 29/01/2014 à 8:58 :
Si on déconcentrait le travail dans la France entière de manière à lui permettre de respirer, on éviterait de densifier à l'infini toujours les mêmes zones et on ferait baisser les prix de l'immobilier.
Réponse de le 29/01/2014 à 19:27 :
Je partage complètement votre commentaire

Hélas imaginez vous les patrons d CAC 40 ouvrir leurs sièges a Bordeaux Lyon ou Marseille ?

Pour moi hélas inimaginable .... En dehors de Paris point de salut pour nos élites !!
a écrit le 29/01/2014 à 1:10 :
Vivre en immeuble dans une grande ville n'est pas une contrainte, si la construction permet de ne pas entendre les voisins, de régler son chauffage et la température de l'eau chaude sanitaire comme bon nous semble, qu'il n'y a pas un trop grand nombre d’ascenseurs, que les occupants sont des gens biens élevés et que la copropriété est bien gérée.
Parfois avoir 2 m2 de moins et être à côté de tous les commerces est plus intelligent que d'être obligé de prendre sa voiture pour faire la moindre chose.
Réponse de le 02/02/2014 à 18:49 :
Ça dépend moi je préfère vivre en campagne avec un travail à la campagne. Heureusement certaines entreprises essaient de s'éloigner des villes et du coup aller en ville seulement pour les grosses courses est vraiment très agréable et reposant...
Réponse de le 03/02/2014 à 15:55 :
Je partage votre point de vue. Ne pourrait-on pas avoir une classification phonique des immeubles comme il en existe une pour la consommation énergétique ? Ne serait-il pas aussi judicieux d'appliquer les lois existantes et d'envoyer vivre vers des lieux plus adaptés à leur mode de vie, les habitants qui perturbent la vie de leur immeuble ? Actuellement, ce ne sont pas le foyer perturbateur qui déménage d'un immeuble, mais en général toutes ses nombreuses victimes, du moins celles qui en ont les moyens. Traumatisées, elles choisissent bien souvent un type d'habitat où ce genre de mésaventure a moins de risque de se produire...
a écrit le 28/01/2014 à 23:45 :
le vrai problème est la relation entre le lieu de vie et le lieu de travail..... comme cela fait trente ans que l'on ne parle plus du tout d'aménagement du territoire...... on a laissé le travail se concentrer dans certains espaces, avec les inconvénients actuels......

certains départements sont presque désertés..... et les parents veulent écoles collèges et lycées à leur porte.......

si on ne réfléchit que "lieu de vie"..... on n'apportera pas de réponse....
Réponse de le 29/01/2014 à 19:04 :
@curieux37
Vous avez absolument raison.
La clé du problème est là et personne n'en parle (à par vous :o) : l'absence de politique d’aménagement du territoire.

Car c'est la concentration des entreprises dans les grandes villes qui entraine la concentration de la population et aboutit à nous donner le choix entre la peste et le choléra : la densification ou l’étalement urbain.

Si les entreprises étaient incitées à mieux se répartir sur le territoire, ces problèmes ne se poseraient pas. La qualité de vie en serait accrue.
a écrit le 28/01/2014 à 22:18 :
Et ces même Français qui veulent vivre dans de jolies banlieues pavillonnaires vont pleurnicher quand leur facture de transport augmente!
a écrit le 28/01/2014 à 21:33 :
Le problème avec les français c'est que non seulement ils ne veulent pas la densification mais ils ne veulent pas l'extension des villes. Alors quoi faire . Une densification raisonnée reste à mon avis la moins mauvaise solution car l'extension des villes avalent des bonnes terres agricoles;
a écrit le 28/01/2014 à 21:33 :
Le problème avec les français c'est que non seulement ils ne veulent pas la densification mais ils ne veulent pas l'extension des villes. Alors quoi faire . Une densification raisonnée reste à mon avis la moins mauvaise solution car l'extension des villes avalent des bonnes terres agricoles;
a écrit le 28/01/2014 à 21:01 :
Les Français rêvent d'une maison avec un jardin, en périphérie. C'est sûrement vrai. C'est peut-être aussi qu'il n'ont pas le choix. Enfin admettons qu'ils en rêvent vraiment...
Mais de quoi rêvent les Français lorsqu'ils sont dans les embouteillages, pare-choc contre pare-choc ?
De quoi rêvent-ils lorsque leur budget est rogné par le coût des automobile, du carburant, de l'entretien, du péage, etc... ?
a écrit le 28/01/2014 à 20:51 :
Ah oui, la Maison Individuelle, c'est vraiment la solution idéale pour les familles ça. Les enfants pourront aller à l'école pourrie du village, puis au collège pourri de la petite ville du coin, puis au lycée pourri de la banlieue la plus proche. Pendant ce temps, les parents enchaîneront les kms au volant de leur magnifiques 4x4 très écolos. Sublime.
Réponse de le 29/01/2014 à 7:02 :
@claude34: rarement vu un commentaire aussi stupide de la part d un citadin ...Comme si les écoles et les colléges étaient pourris dans les villages ..je vous rassure , nos frigidaires sont pas plus pourris qu en ville .
a écrit le 28/01/2014 à 20:41 :
la densification est un outil pour rendre le peuple de plus en plus dependant du systeme, une forme d'emprisonnement.
Réponse de le 28/01/2014 à 21:26 :
Car le peuple dépendant des péages et du pétrole est sûrement bien plus indépendant du système...
a écrit le 28/01/2014 à 19:40 :
L'on a entassé les gens comme des pommes avec la même pourriture en résultant. L'on n'a pas envisagé des ensembles de petites ou moyennes villes situées en étoile à quelques trois ou quatre dizaines de kilomètres d'une métropole d'agglomération au centre, et profitant de ce qui existait déjà,d'humain.
De l'autoroute de liaisons n'était pas irréalisable.
a écrit le 28/01/2014 à 19:16 :
Il y a rien de mieux que d'avoir un bout de jardin. Perso j'ai plus de 1000m2 au début sa me faisait peur mais finalement je regrettes de ne pas avoir plus... Comment pouvoir avoir ça dans ce que propose le gouvernement? Qu'ils commence par lâcher leur petits appart de 500m2 et commence a ce loger dans des appart de 50m2 comme beaucoup de famille. On verra si ils préconisent toujours ce genre d'idiotie. L'important pour nos logement c'est que chacun ait la taille qu'il souhaite a un tarif raisonnable. A l'heure actuel les logements sont très cher et surtout beaucoup trop cher en ville.
a écrit le 28/01/2014 à 18:59 :
Alors comme ça, les aménageurs de lotissements pavillonnaires et les constructeurs de maisons individuelles seraient opposés à la construction d'immeubles en zone dense? Vous m'en direz tant...

Bien entendu, le fait que les zones denses soient aussi les plus chères, et donc les moins accessibles, n'a apparemment pas effleuré l'esprit de ces chers lobbyistes. Bizarre, ça, d'ailleurs, si les Français détestaient tellement la densité, les prix immobiliers en ville devraient être au 36ème sous-sol, non?

Bref, il y a tellement de biais statistiques et de mauvaise foi de lobbyiste dans cet article qu'il faudrait un bon pavé pour y répondre. Et c'est d'autant plus dommage que la question de la pénurie foncière est réellement LE problème majeur du logement en France.
a écrit le 28/01/2014 à 18:55 :
Encore bravo à l’auteur qui soulève ce problème de l’opposition entre la politique de l’Etat central et les aspirations des Français.
Il y a ceux qui ont choisi de vivre dans le milieu dense. Grand bien leur fasse. Mais la plus grand majorité n’en veut pas et ceux qui ont choisi de vivre en milieu pavillonnaire n’apprécient pas que des promoteurs profitent de l’attractivité de leur cadre de vie pour miter leur paysage avec des immeubles.
Il y a en France une politique d’aménagement centralisatrice qui est présentée comme le seul choix possible. La preuve du contraire est faite dans les autres pays européens : Hollande, Danemark, Angleterre et Allemagne où il y a certes de très grandes villes mais aussi des villes moyennes qui participent fortement à l’activité économique : Exemple du Mittelstand allemand qui est disséminé sur tout le territoire et plutôt dans les villes moyennes que dans les grandes.
Il n’est pas étonnant que l’Etat et les grandes collectivités territoriales aient cette vision, vu l’influence du BTP. Il l’est d’avantage que les écologistes la soutiennent, comme si l’homme devait se confiner entre 2 tranches de béton et laisser le milieu naturel à la vie sauvage.
Réponse de le 28/01/2014 à 19:25 :
"Il y a ceux qui ont choisi de vivre dans le milieu dense. Grand bien leur fasse." : Il y a ceux qui sont nés 30 ans plus tard et qui demandent des solutions pour bosser là où il y a du travail et des clients! Ras le bol de la gérontocratie ambiante qui asphyxie l'économie par ses délires dans l'immobilier et son chantage aux maires contre la construction de logement!
a écrit le 28/01/2014 à 18:42 :
Les megalopoles des megalos
a écrit le 28/01/2014 à 18:24 :
La vie en région parisienne m'a dégoûté à jamais de la "densification urbaine". Tout est problématique, circuler, jeter ses ordures, s'entendre avec les voisins, faire ses courses... Il faut être étudiant ou très riche pour voir les choses autrement à mon avis.
a écrit le 28/01/2014 à 18:10 :
Avec la disparition de l'équivalent en surface d'un département en artificialisation et construction tous les 10ans et actuellement tous les 7 ans, le problème va se résoudre tout seul .
a écrit le 28/01/2014 à 17:54 :
Merci, pour cet article.
J'avais aussi proposé, dans un commentaire, de lire les publications d'Éric Charmes.
J'ai une amie urbaniste, qui a été formée avec Chemetov et Huidobro (que par ailleurs je trouve brillant), aujourd'hui elle est agricultrice dans la campagne, pour vous dire à quel point elle croit encore à la densification.
a écrit le 28/01/2014 à 17:45 :
cette vision de la densification est sous tendue par le fait de devoir mettre à la charge de l'état des infrastructures au côut plus élevé en cas d'habitat dispersé,ce qui est faux dans la mesure ou l'état fait payer par les usagers ces infrastructures

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