Crise du logement : faut-il vraiment densifier ?

Pour résoudre la crise du logement, d'aucuns s'accordent à dire qu'il faut densifier les villes plutôt que favoriser l'étalement urbain. Mais ceci pourrait se faire au détriment des populations à bas revenus vivant et travaillant loin des centres urbains.
Mathias Thépot

3 mn

Pour penser la construction en trois dimensions, le projet de loi Alur prévoit de supprimer le coefficient d'occupation des sols.
Pour penser la construction en trois dimensions, le projet de loi Alur prévoit de supprimer le coefficient d'occupation des sols. (Crédits : © 2009 Thomson Reuters)

En France, on s'accorde à dire qu'il manque entre 800.000 et un million de logements.
Paradoxalement au même moment, le secteur de la construction est en crise. Le nombre de mises en chantier en 2013 a ainsi été inférieur à la moyenne de ces vingt dernières années...et les prévisions pour 2014 sont très moroses.
A la recherche de solutions pour relancer l'activité, les pouvoirs publics ont lancé une concertation avec les professionnels du bâtiment et de la construction.
Pour relancer l'offre, un large consensus se dégage sur la nécessité de densifier les centres urbains. Ce, par opposition aux politiques d'étalement urbain.

Suppression du coefficient d'occupation des sols

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) portée par la ministre Cécile Duflot va d'ailleurs dans ce sens puisqu'elle entend supprimer "le coefficient d'occupation des sols (Cos) qui est le rapport entre la surface de plancher construite et la superficie du terrain".

"Lorsqu'il s'applique uniformément à tous les terrains, quelles que soient leurs caractéristiques, le Cos donne une définition réductrice de la densité, qui empêche de caractériser la morphologie urbaine dans le cadre d'une réflexion en trois dimensions. Son usage tend à décliner mais il reste utilisé par certaines collectivités, où il limite la constructibilité des terrains et empêche la densification de certains quartiers", est-il indiqué dans le projet de loi Alur.

Penser l'urbanisme en trois dimensions

"La règle urbaine est issue d'un découpage foncier qui date de la France rurale du XIXème siècle, basée sur l'occupation parcellaire", explique Catherine Jacquot, présidente de l'ordre des architectes. Alors qu'aujourd'hui "il faut penser l'urbanisme en 3D, réfléchir en fonction de l'environnement bâti, de la densité alignée sur le gabarit. Pour ce faire il faudra mener des études en amont qui auront un certain coût ; elles faciliteront la concertation et permettront in fine de gagner du temps et de l'argent", considère-t-elle.

D'un côté dans les zones urbaines, il y a besoin de construire "massivement des logements sociaux en collectif pour les plus démunis. Ce, avec des transports en commun à proximité". De l'autre dans les zones rurales, "il faut renouveler les centres-bourgs vidés de leur densité, des services et des commerces, où l'on constate que le patrimoine existant est dévitalisé", propose Catherine Jacquot.

La densité comme seule logique de pensée ?

Au final, "avec un urbanisme rénové, nous pouvons dégager beaucoup de constructibilité pour construire plus, mieux et au bon endroit", assure la présidente de l'Ordre des architectes.
Cette vision des politiques d'urbanisme s'inscrit en opposition avec celle de l'étalement urbain, dont les constructeurs de maisons individuelles sont considérés comme les tenants. Pour Christian Louis-Victor, président de l'Union des maisons de France (UMF), il est de toute évidence "nécessaire de construire intelligemment en évitant le gaspillage d'espace. Mais aujourd'hui, force est de constater que la densité est la seule logique de pensée", déplore-t-il.

La simple velléité de densifier ne saurait, selon lui, régler les maux du logement en France. Il ne faut pas oublier que "les ménages exerçant les emplois les moins qualifiés habitent et travaillent aujourd'hui en périphérie des villes moyennes", explique-t-il. Et que eux aussi ont besoin d'un logement proche de leur emploi.

Une politique d'équilibre ?

Par opposition aux "idéologues verts et à certains urbanistes au service d'une idéologie", Christian Louis-Victor prône "une politique d'équilibre et non dogmatique" qui intègre la maison comme un outil d'urbanisation. Ce qui est complètement possible selon lui. Il prend l'exemple du "13ème arrondissement parisien qui est l'un des plus denses, alors qu'il y a été construit beaucoup de maisons".

Mathias Thépot

3 mn

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Commentaires 45
à écrit le 04/10/2014 à 14:41
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Le 13e est un mauvais exemple. Les maisons (anciennement ouvrières) sont désormais pour la plupart possédées par une classe moyenne aisée. La densité vient des gigantesques tours d'habitations de plus de 100m de haut construites dans les années 1960-...

à écrit le 28/01/2014 à 17:43
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"les hommes sont comme les pommes : plus on les entasse plus il pourrissent "(ce n'est pas de moi !)

à écrit le 22/01/2014 à 19:59
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bonjour les dégâts en cas d'inondations Tiens ou sont les ecolos?

à écrit le 22/01/2014 à 11:44
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Toute façon, il est beaucoup plus facile de filer plein de terrains pour des magasins (hangars!) en périphérie de ville avec de grands parkings plutot que proposer de petites maisons de villes au gens ! A Rennes (et St jacques de la Lande) par exempl...

à écrit le 22/01/2014 à 11:35
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Toute façon, il est beaucoup plus facile de filer plein de terrains pour des magasins (hangars!) en périphérie de ville avec de grands parkings plutot que proposer de petites maisons de villes au gens ! A Rennes (et St jacques de la Lande) par exempl...

à écrit le 22/01/2014 à 10:31
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On pourrait aussi accompagner la diminution spontanée de notre population au lieu de subventionner les familles de lapins et de laisser venir des milliers de personnes inaptes au travail, parfois incapable de dire "bonjour" en français. Avec une popu...

le 11/02/2014 à 13:22
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+ 10.000 !

à écrit le 21/01/2014 à 20:32
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On oublie que toute une partie des Français qui travaillent en ville sont issus de l'éxode rural et que la vie pour eux enfermés dans des cîtés avec la promiscuité n'a strictement aucun sens. On a besoin de sentir la terre, de voir les arbres pousse...

à écrit le 21/01/2014 à 16:49
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la France est le pays qui a le plus de constructions individuelles ce qui renchérit fortement le coût moyen d'un logement ! les autres pays construisent du collectif qui est moins cher au m2 habitable et occupe beaucoup moins de terrain ! les aide...

le 21/01/2014 à 20:21
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Tout à fait pour___ du moment que je puisse continuer à vivre ma vie de plouc dans ma campagne avec mes voisines les vaches. Franchement nous de notre bousier on trouve qu'un appart c'est un piège à c__s! sauf pour le proprio et le syndic qui gèren...

à écrit le 21/01/2014 à 15:04
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Stabiliser le nombre d'habitant point barre. Il n'y aura plus de problème. Comme on dit les arbres ne montent pas au ciel ! Alors l'expansion n'est pas la solution. 2,02 enfants par couple en moyenne et l'affaire est réglée. (Immigration très limité...

à écrit le 21/01/2014 à 14:31
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Arrpetons de présenter l'augmentation de la population comme un objectif à atteindre, comme quelquechose de positif de façon absolue. Le simple renouvellement des générations est suffisant, et encore seulement pour maintenir notre système redistribut...

le 21/01/2014 à 14:48
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j observe que la France à une faible densité par rapport à la majorité de ses voisins, du fait des guerres Napoléoniennes et des suivantes, il y a donc de la place à fortiori en densifiant intelligemment. J'ajoute que la jeunesse d'un peuple peut co...

à écrit le 21/01/2014 à 13:23
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Regarde l émission de France 3 le scandale du logement et vous comprendrez le niveau de notre classe politique.

à écrit le 21/01/2014 à 13:16
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Les Français rêvent d'une maison individuelle à la campagne avec un jardin. Ils veulent de l'espace et pouvoir respirer. Ils n'ont pas forcément envie de s'entasser dans un immeuble collectif en ville. La densification, la concentration, l'économi...

le 21/01/2014 à 13:40
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Oui beaucoup souhaitent cela. Mais pour aller au travail, aux courses, à leurs loisirs, ils doivent alors prendre leur voiture. Et à grande échelle, les routes sont plus chargées, et il devient nécessaire de construire des grandes routes pour désengo...

le 21/01/2014 à 14:26
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Ils veulent tous une maison avec un grand terrain et des fruits et légumes bios et locaux. Ils veulent la nature au pied de chez eux et ne pas être éloigné de leur travail. Ils applaudissent la hausse à deux chiffres par an des prix de l'immobilier e...

le 21/01/2014 à 14:48
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C'est intéressant ce que VEULENT les français. Maintenant le caprice des soixante-huitard fini, il faudrait se poser objectivement ce qu'on PEUT faire avec les contraintes qui sont les notres. Sinon scoop, les français veulent bien vivre, avoir un ta...

le 21/01/2014 à 15:50
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+ 10 000 80% des français veulent qu'on réduise le nombre de communes, mais 110% des français refusent qu'on supprime leur commune. Idem pour les régions et les départements. On n'en sortira jamais. Le problème n'est pas les politiques, le problème...

le 22/01/2014 à 9:18
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n'est pas la rue qui doit gouverner

le 22/01/2014 à 10:51
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De fait c'est la rue qui gouverne. La principale préoccupation de la plupart des élus est de conserveur leur mandat.

à écrit le 21/01/2014 à 12:50
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Toujours les memes questions existencielles, densifier, pas densifier, HLM/propriete, location/accession, individual/collectif, et autres casse tete qui ne conduisent a pas grand chose. La densite est une evidence, maintenant si c'est pour faire des ...

le 21/01/2014 à 15:56
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Exactement. Habiter en centre-ville est ecologique, mais on ne forcera pas les gens a y venir contre leur gre: pour ca il faut rendre les centre-ville attractifs, avec des logements de qualite, bien isoles thermiquement et phoniquement, des services ...

à écrit le 21/01/2014 à 12:37
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Les humains sont-ils faits pour vivre entassés, empilés, compressés, je ne crois pas. En matière de logement, le rêve de la plupart des Français, c'est la maison individuelle, de l'espace à vivre, de l'air, du calme. Densifier aura une conséquence, ...

le 21/01/2014 à 14:36
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Les humains sont ils faits pour travailler? Pour s amuser? Se cultiver etc? Méritent ils de lire vos commentaires brillantissimes, je ne crois pas.

à écrit le 21/01/2014 à 12:16
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Les humains sont-ils faits pour vivre entassés, empilés, compressés, je ne crois pas. En matière de logement, le rêve de la plupart des Français, c'est la maison individuelle, de l'espace à vivre, de l'air, du calme. Densifier aura une conséquence, ...

le 21/01/2014 à 12:31
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Le rêve ? La plupart des gens que je connais se sont éloignés pour acheter moins cher et non pour le calme (d'ailleurs très relatif) à la campagne. Sur la durée, il n'est pas dit qu'ils aient vraiment fait des économies ! La rançon: des temps de tr...

le 21/01/2014 à 12:44
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la maison individuelle c'est has been, on vit loin de son travail, ça bouffe des terres agricoles, ça engendre des coûts supplémentaires pour les collectivités.

le 22/01/2014 à 15:52
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À la campagne on a pas de théâtres, pas de spectacles, pas de tramway rutilant, pas d'hopital géant, pas de stade nautique etc... Donc le coût pour la collectivité est tout a fait relatif...

à écrit le 21/01/2014 à 11:39
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L'étalement urbain est un non-sens, voir un grand risque sanitaire, alimentaire et écologique. Il est aussi vrai que la densification entraîen la densification des problèmes, la théorie des grands ensembles a prouvé, hélas, son inefficacité. Commen...

le 21/01/2014 à 12:27
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"L'étalement urbain est un non-sens, voir un grand risque sanitaire, alimentaire et écologique."?Vous pensez donc que les gens n'ont pas besoin d'espace, que la promiscuité n'est pas source de propagation des maladies, que l'alimentation est meilleur...

le 21/01/2014 à 14:45
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Joli point goldwin mon ami ;) Si les gens bâtissent routes lotissement et autres voiries ils ne pourront pas cultiver la terre sous le béton. Etonnant, non ? L'étalement urbain ce n'est pas une jolie maisonette proprette avec son jardin de 1000m² ...

à écrit le 21/01/2014 à 11:22
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Les logement vides ne manques pas le probleme c'est le prix . il faut un etat fort qui fixe lui meme le prix des loyers logement de base pour une famille ,pas plus de 250euros ,ceux qui ne se contentent pas de ce prix et ne veulent pas louer seront...

le 21/01/2014 à 16:00
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Avec ce systeme, les prix de l'immobilier vont s'effondrer (tous les proprios touches par la mesure vont vendre pour investir ailleurs), les constructions et renovations vont chuter, le chomage va augmenter et le probleme du logement ne sera pas reso...

à écrit le 21/01/2014 à 11:21
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Je pense le problème vient que beaucoup de personnes attendent trop de l'État providence. Il faut mieux être locataire pour les aides que propriétaires accédant. Quant aux villes la fiscalité y est trop importante, y vivre va devenir un luxe impos...

le 21/01/2014 à 19:30
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"Quant aux villes la fiscalité y est trop importante" : La fiscalité est toujours un problème pour ceux qui ont acheté hier, mais plus de 200 000 euros ou 1000 euro de loyer pour des 2/3 pièces ce n'est pas un problème...

à écrit le 21/01/2014 à 11:17
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Chaque nouvelle maison construite fait le bonheur d'une famille, mais le malheur des autres habitants de la ville. A chaque nouvelle zone pavillonnaire, à chaque nouvelle zone commerciale c'est des ruisseaux, des bois, des champs, des pâturages, des ...

le 21/01/2014 à 11:59
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+1000!!!

à écrit le 21/01/2014 à 10:13
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Combien de logements vides non loués, car les personnes à la rue n'ont pas les moyens ?????

à écrit le 21/01/2014 à 10:02
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Il est heureux que quelqu'un soulève au moins cette question, alors que les grands du BTP imposent depuis des années une vision unique, celle de la densification des grandes villes et de l'entassement de la population, alors que les villes moyennes e...

à écrit le 21/01/2014 à 9:38
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Je rappelle que l'etalement urbain "consomme" l'equivalent d'un departement en terres (agricoles et naturelles) tous les 10 ans. Veut-on vraiment continuer?

à écrit le 21/01/2014 à 7:48
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le reportage de france 3 sur la france en face fait le point sur ce problème. En fait il y a des villes qui manque de logement et d'autre pas du tout. Le problème c'est l'augmentation parfois abusive et surévalué des prix a la vente et des loyers (+5...

le 21/01/2014 à 9:14
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Habitant Besançon, je peux vous assurer qu'il y est très difficile d'y trouver un logement correct, à un prix correct. Les appartements vides sont simplement inhabitables, trop excentrés, avec des rapports qualité / prix aberrants. J'ai habité dans d...

le 21/01/2014 à 11:47
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10 % de logements vides, des logements neufs issus des différentes lois de défiscalisation à foison... N'hésitez pas à négocier votre loyer, ne vous fiez pas aux loyers présentés, fixés souvent au plafond sans tenir compte du marché local. En gardan...

à écrit le 21/01/2014 à 7:48
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le reportage de france 3 sur la france en face fait le point sur ce problème. En fait il y a des villes qui manque de logement et d'autre pas du tout. Le problème c'est l'augmentation parfois abusive et surévalué des prix a la vente et des loyers (+5...

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