Crise du logement : faut-il vraiment densifier ?

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Pour penser la construction en trois dimensions, le projet de loi Alur prévoit de supprimer le coefficient d'occupation des sols.
Pour penser la construction en trois dimensions, le projet de loi Alur prévoit de supprimer le coefficient d'occupation des sols. (Crédits : © 2009 Thomson Reuters)
Pour résoudre la crise du logement, d'aucuns s'accordent à dire qu'il faut densifier les villes plutôt que favoriser l'étalement urbain. Mais ceci pourrait se faire au détriment des populations à bas revenus vivant et travaillant loin des centres urbains.

En France, on s'accorde à dire qu'il manque entre 800.000 et un million de logements.
Paradoxalement au même moment, le secteur de la construction est en crise. Le nombre de mises en chantier en 2013 a ainsi été inférieur à la moyenne de ces vingt dernières années...et les prévisions pour 2014 sont très moroses.
A la recherche de solutions pour relancer l'activité, les pouvoirs publics ont lancé une concertation avec les professionnels du bâtiment et de la construction.
Pour relancer l'offre, un large consensus se dégage sur la nécessité de densifier les centres urbains. Ce, par opposition aux politiques d'étalement urbain.

Suppression du coefficient d'occupation des sols

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) portée par la ministre Cécile Duflot va d'ailleurs dans ce sens puisqu'elle entend supprimer "le coefficient d'occupation des sols (Cos) qui est le rapport entre la surface de plancher construite et la superficie du terrain".

"Lorsqu'il s'applique uniformément à tous les terrains, quelles que soient leurs caractéristiques, le Cos donne une définition réductrice de la densité, qui empêche de caractériser la morphologie urbaine dans le cadre d'une réflexion en trois dimensions. Son usage tend à décliner mais il reste utilisé par certaines collectivités, où il limite la constructibilité des terrains et empêche la densification de certains quartiers", est-il indiqué dans le projet de loi Alur.

Penser l'urbanisme en trois dimensions

"La règle urbaine est issue d'un découpage foncier qui date de la France rurale du XIXème siècle, basée sur l'occupation parcellaire", explique Catherine Jacquot, présidente de l'ordre des architectes. Alors qu'aujourd'hui "il faut penser l'urbanisme en 3D, réfléchir en fonction de l'environnement bâti, de la densité alignée sur le gabarit. Pour ce faire il faudra mener des études en amont qui auront un certain coût ; elles faciliteront la concertation et permettront in fine de gagner du temps et de l'argent", considère-t-elle.

D'un côté dans les zones urbaines, il y a besoin de construire "massivement des logements sociaux en collectif pour les plus démunis. Ce, avec des transports en commun à proximité". De l'autre dans les zones rurales, "il faut renouveler les centres-bourgs vidés de leur densité, des services et des commerces, où l'on constate que le patrimoine existant est dévitalisé", propose Catherine Jacquot.

La densité comme seule logique de pensée ?

Au final, "avec un urbanisme rénové, nous pouvons dégager beaucoup de constructibilité pour construire plus, mieux et au bon endroit", assure la présidente de l'Ordre des architectes.
Cette vision des politiques d'urbanisme s'inscrit en opposition avec celle de l'étalement urbain, dont les constructeurs de maisons individuelles sont considérés comme les tenants. Pour Christian Louis-Victor, président de l'Union des maisons de France (UMF), il est de toute évidence "nécessaire de construire intelligemment en évitant le gaspillage d'espace. Mais aujourd'hui, force est de constater que la densité est la seule logique de pensée", déplore-t-il.

La simple velléité de densifier ne saurait, selon lui, régler les maux du logement en France. Il ne faut pas oublier que "les ménages exerçant les emplois les moins qualifiés habitent et travaillent aujourd'hui en périphérie des villes moyennes", explique-t-il. Et que eux aussi ont besoin d'un logement proche de leur emploi.

Une politique d'équilibre ?

Par opposition aux "idéologues verts et à certains urbanistes au service d'une idéologie", Christian Louis-Victor prône "une politique d'équilibre et non dogmatique" qui intègre la maison comme un outil d'urbanisation. Ce qui est complètement possible selon lui. Il prend l'exemple du "13ème arrondissement parisien qui est l'un des plus denses, alors qu'il y a été construit beaucoup de maisons".

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Commentaires
a écrit le 04/10/2014 à 14:41 :
Le 13e est un mauvais exemple. Les maisons (anciennement ouvrières) sont désormais pour la plupart possédées par une classe moyenne aisée. La densité vient des gigantesques tours d'habitations de plus de 100m de haut construites dans les années 1960-1970 entre la place d'Italie, la porte d'Ivry et la porte de Choisy. C'est un arrondissement riche en contraste urbain !
a écrit le 28/01/2014 à 17:43 :
"les hommes sont comme les pommes : plus on les entasse plus il pourrissent "(ce n'est pas de moi !)
a écrit le 22/01/2014 à 19:59 :
bonjour les dégâts en cas d'inondations
Tiens ou sont les ecolos?
a écrit le 22/01/2014 à 11:44 :
Toute façon, il est beaucoup plus facile de filer plein de terrains pour des magasins (hangars!) en périphérie de ville avec de grands parkings plutot que proposer de petites maisons de villes au gens ! A Rennes (et St jacques de la Lande) par exemple, comme il est beau de voir les gens entassés dans des immeubles récents, très moches (pas chers à construire, rentables pour les promoteurs), avec .. vue sur les parkings ! Yes, ça fait super rêver les jeunes familles comme avenir ! Mais pour des zones commerciales et des Drives toujours plus grands, aucun souci de terrain. Biensur, 3 employes pour vendre du Made in China à 5 euros, ça fait vachement d'emplois de créés !

Bravo les politiques, qu'est ce qu'ils peuvent être fiers! Question : les politiques (maires et autres), ils vivent dans quoi déjà ? Ah oui, dans leur maison avec du terrain, sans oublier leurs maisons secondaires, où certain interdit tout Coq à proximité (véridique, cf Edmond Hervé) ! Politiques = Appliquons aux autres ce qu'on ne s'applique pas surtout !
a écrit le 22/01/2014 à 11:35 :
Toute façon, il est beaucoup plus facile de filer plein de terrains pour des magasins (hangars!) en périphérie de ville avec de grands parkings plutot que proposer de petites maisons de villes au gens ! A Rennes (et St jacques de la Lande) par exemple, comme il est beau de voir les gens entassés dans des immeubles récents, très moches (pas chers à construire, rentables pour les promoteurs), avec .. vue sur les parkings ! Yes, ça fait super rêver les jeunes familles comme avenir ! Mais pour des zones commerciales et des Drives toujours plus grands, aucun souci de terrain. Biensur, 3 employes pour vendre du Made in China à 5 euros, ça fait vachement d'emplois de créés !

Bravo les politiques, qu'est ce qu'ils peuvent être fiers! Question : les politiques (maires et autres), ils vivent dans quoi déjà ? Ah oui, dans leur maison avec du terrain, sans oublier leurs maisons secondaires, où certain interdit tout Coq à proximité (véridique, cf Edmond Hervé) ! Politiques = Appliquons aux autres ce qu'on ne s'applique pas surtout !
a écrit le 22/01/2014 à 10:31 :
On pourrait aussi accompagner la diminution spontanée de notre population au lieu de subventionner les familles de lapins et de laisser venir des milliers de personnes inaptes au travail, parfois incapable de dire "bonjour" en français. Avec une population en décroissance lente et une immigration zéro voire négative, nos problèmes de logement seraient fortement diminués. L'humanité de demain aura besoin de terres arables.
Réponse de le 11/02/2014 à 13:22 :
+ 10.000 !
a écrit le 21/01/2014 à 20:32 :
On oublie que toute une partie des Français qui travaillent en ville sont issus de l'éxode rural et que la vie pour eux enfermés dans des cîtés avec la promiscuité n'a strictement aucun sens.
On a besoin de sentir la terre, de voir les arbres pousser, la c'est le temps de semer les épinards et petits pois, les noisetiers sont en fleurs.
Enfermez vos bourgeois entre vos murs et laissez-nous nos pseudo coins de campagne et tout ira bien.
Manque 1 million de logements, quelle ineptie, et si vous envoyiez le taff, les fonctionnaires, en campagne dans nos communautés de communes et zones artisanales, pas besoin de construire juste rénover, il y a la place
a écrit le 21/01/2014 à 16:49 :
la France est le pays qui a le plus de constructions individuelles ce qui renchérit fortement le coût moyen d'un logement ! les autres pays construisent du collectif qui est moins cher au m2 habitable et occupe beaucoup moins de terrain ! les aides à la construction devraient se faire prioritairement au collectif et qu'on arrête de promouvoir les "maisons " à 150 000€ qui sont des cabanons construits sur 200 m2 ! sur cette même surface on pourrait mettre 10 apparts
Réponse de le 21/01/2014 à 20:21 :
Tout à fait pour___
du moment que je puisse continuer à vivre ma vie de plouc dans ma campagne avec mes voisines les vaches.
Franchement nous de notre bousier on trouve qu'un appart c'est un piège à c__s! sauf pour le proprio et le syndic qui gèrent le tout.
a écrit le 21/01/2014 à 15:04 :
Stabiliser le nombre d'habitant point barre. Il n'y aura plus de problème. Comme on dit les arbres ne montent pas au ciel ! Alors l'expansion n'est pas la solution. 2,02 enfants par couple en moyenne et l'affaire est réglée. (Immigration très limitée aussi) CQFD
a écrit le 21/01/2014 à 14:31 :
Arrpetons de présenter l'augmentation de la population comme un objectif à atteindre, comme quelquechose de positif de façon absolue. Le simple renouvellement des générations est suffisant, et encore seulement pour maintenir notre système redistributif.
Réponse de le 21/01/2014 à 14:48 :
j observe que la France à une faible densité par rapport à la majorité de ses voisins, du fait des guerres Napoléoniennes et des suivantes, il y a donc de la place à fortiori en densifiant intelligemment. J'ajoute que la jeunesse d'un peuple peut constituer un vrai atout à condition effectivement de se doter des moyens pour la former.
a écrit le 21/01/2014 à 13:23 :
Regarde l émission de France 3 le scandale du logement et vous comprendrez le niveau de notre classe politique.
a écrit le 21/01/2014 à 13:16 :
Les Français rêvent d'une maison individuelle à la campagne avec un jardin.
Ils veulent de l'espace et pouvoir respirer.
Ils n'ont pas forcément envie de s'entasser dans un immeuble collectif en ville.
La densification, la concentration, l'économie d'espace à tout prix, ils n'en veulent pas.
Le totalitarisme écolo, il y en a marre !
Réponse de le 21/01/2014 à 13:40 :
Oui beaucoup souhaitent cela. Mais pour aller au travail, aux courses, à leurs loisirs, ils doivent alors prendre leur voiture. Et à grande échelle, les routes sont plus chargées, et il devient nécessaire de construire des grandes routes pour désengorger la circulation. Cela coûte donc très cher à la société en infrastructures routières.
Mais en plus, ceux qui ont leur maison à côté de la route, ils ont beau habiter à la campagne, ils ne peuvent plus respirer et manquent d'espace ;)
Réponse de le 21/01/2014 à 14:26 :
Ils veulent tous une maison avec un grand terrain et des fruits et légumes bios et locaux. Ils veulent la nature au pied de chez eux et ne pas être éloigné de leur travail. Ils applaudissent la hausse à deux chiffres par an des prix de l'immobilier et manifestent contre la hausse de 3 centimes du prix du carburant. Les Français ne sont plus à une contradiction près.
Réponse de le 21/01/2014 à 14:48 :
C'est intéressant ce que VEULENT les français. Maintenant le caprice des soixante-huitard fini, il faudrait se poser objectivement ce qu'on PEUT faire avec les contraintes qui sont les notres. Sinon scoop, les français veulent bien vivre, avoir un taf sympa, des activités à côté de chez eux, le calme, la sécurité, la nature, la culture, la richesse etc
Réponse de le 21/01/2014 à 15:50 :
+ 10 000
80% des français veulent qu'on réduise le nombre de communes, mais 110% des français refusent qu'on supprime leur commune. Idem pour les régions et les départements.
On n'en sortira jamais. Le problème n'est pas les politiques, le problème c'est les français, auxquels les politiques doivent se plier.
Réponse de le 22/01/2014 à 9:18 :
n'est pas la rue qui doit gouverner
Réponse de le 22/01/2014 à 10:51 :
De fait c'est la rue qui gouverne. La principale préoccupation de la plupart des élus est de conserveur leur mandat.
a écrit le 21/01/2014 à 12:50 :
Toujours les memes questions existencielles, densifier, pas densifier, HLM/propriete, location/accession, individual/collectif, et autres casse tete qui ne conduisent a pas grand chose. La densite est une evidence, maintenant si c'est pour faire des logements de mauvaise qualite invivables. Paris est une des ville occidentale les plus denses et aussi des plus prisees, alors pourquoi pas regarder ce que nous faisons de bien in concreto plutot que de se poser des questions du type l'oeuf ou la poule.
Réponse de le 21/01/2014 à 15:56 :
Exactement. Habiter en centre-ville est ecologique, mais on ne forcera pas les gens a y venir contre leur gre: pour ca il faut rendre les centre-ville attractifs, avec des logements de qualite, bien isoles thermiquement et phoniquement, des services de proximite, des transports en commun, des espaces verts, etc. Sinon les Francais continueront de preferer le lotissement de banlieue.
a écrit le 21/01/2014 à 12:37 :
Les humains sont-ils faits pour vivre entassés, empilés, compressés, je ne crois pas. En matière de logement, le rêve de la plupart des Français, c'est la maison individuelle, de l'espace à vivre, de l'air, du calme.
Densifier aura une conséquence, l'intensification des problèmes que connaissent déjà les zones surpeuplées, évoluant vers des ghettos.
Réponse de le 21/01/2014 à 14:36 :
Les humains sont ils faits pour travailler? Pour s amuser? Se cultiver etc? Méritent ils de lire vos commentaires brillantissimes, je ne crois pas.
a écrit le 21/01/2014 à 12:16 :
Les humains sont-ils faits pour vivre entassés, empilés, compressés, je ne crois pas. En matière de logement, le rêve de la plupart des Français, c'est la maison individuelle, de l'espace à vivre, de l'air, du calme.
Densifier aura une conséquence, l'intensification des problèmes que connaissent déjà les zones surpeuplées, évoluant vers des ghettos.
Réponse de le 21/01/2014 à 12:31 :
Le rêve ? La plupart des gens que je connais se sont éloignés pour acheter moins cher et non pour le calme (d'ailleurs très relatif) à la campagne. Sur la durée, il n'est pas dit qu'ils aient vraiment fait des économies !
La rançon: des temps de transport sans cesse en hausse, un budget voiture inflationniste, une vie culturelle difficile et beaucoup de fatigue.
Le tout est de trouver le bon compromis entre une densification inévitable et des conditions de vie supportables.
Réponse de le 21/01/2014 à 12:44 :
la maison individuelle c'est has been, on vit loin de son travail, ça bouffe des terres agricoles, ça engendre des coûts supplémentaires pour les collectivités.
Réponse de le 22/01/2014 à 15:52 :
À la campagne on a pas de théâtres, pas de spectacles, pas de tramway rutilant, pas d'hopital géant, pas de stade nautique etc... Donc le coût pour la collectivité est tout a fait relatif...
a écrit le 21/01/2014 à 11:39 :
L'étalement urbain est un non-sens, voir un grand risque sanitaire, alimentaire et écologique. Il est aussi vrai que la densification entraîen la densification des problèmes, la théorie des grands ensembles a prouvé, hélas, son inefficacité.
Comment loger + de personnes sans prendre plus d'espace ou densifier ? Impossible.
Solution la plus évidente : promouvoir une augmentation la plus raisonnable possible de la population et favoriser la décentralisation.Question très complexe...
Réponse de le 21/01/2014 à 12:27 :
"L'étalement urbain est un non-sens, voir un grand risque sanitaire, alimentaire et écologique."?Vous pensez donc que les gens n'ont pas besoin d'espace, que la promiscuité n'est pas source de propagation des maladies, que l'alimentation est meilleure au supermarché qu'à la campagne et que l'habitat rural n'est pas écologique.Le camp de concentration serait donc un modèle à développer, mais sans extermination régulière, il ne fonctionne pas.
Réponse de le 21/01/2014 à 14:45 :
Joli point goldwin mon ami ;)
Si les gens bâtissent routes lotissement et autres voiries ils ne pourront pas cultiver la terre sous le béton. Etonnant, non ?
L'étalement urbain ce n'est pas une jolie maisonette proprette avec son jardin de 1000m² pour cultiver son potager. Ca c'est la vie rurale, celle où il n'y a aucune activité professionnelle vous savez.
Allez sans rancune l'ami ;p
a écrit le 21/01/2014 à 11:22 :
Les logement vides ne manques pas le probleme c'est le prix . il faut un etat fort qui fixe lui meme le prix des loyers logement de base pour une famille ,pas plus de 250euros ,ceux qui ne se contentent pas de ce prix et ne veulent pas louer seront lourdement taxes
Réponse de le 21/01/2014 à 16:00 :
Avec ce systeme, les prix de l'immobilier vont s'effondrer (tous les proprios touches par la mesure vont vendre pour investir ailleurs), les constructions et renovations vont chuter, le chomage va augmenter et le probleme du logement ne sera pas resolu. Vous me faites penser a Maduro fixant les prix des voitures et des televiseurs...
a écrit le 21/01/2014 à 11:21 :
Je pense le problème vient que beaucoup de personnes attendent trop de l'État providence.
Il faut mieux être locataire pour les aides que propriétaires accédant. Quant aux villes
la fiscalité y est trop importante, y vivre va devenir un luxe impossible à de nombreux
salariés imposables même limites
Réponse de le 21/01/2014 à 19:30 :
"Quant aux villes la fiscalité y est trop importante" : La fiscalité est toujours un problème pour ceux qui ont acheté hier, mais plus de 200 000 euros ou 1000 euro de loyer pour des 2/3 pièces ce n'est pas un problème...
a écrit le 21/01/2014 à 11:17 :
Chaque nouvelle maison construite fait le bonheur d'une famille, mais le malheur des autres habitants de la ville. A chaque nouvelle zone pavillonnaire, à chaque nouvelle zone commerciale c'est des ruisseaux, des bois, des champs, des pâturages, des zones inondables!!! qui disparaissent. Je suis originaire d'une ville de 100 000 habitants. Enfants, nous jouions dans un ruisseau et dans un bois à quelques mètres de la maison. Aujourd'hui, il faudrait faire 15-20 minutes de vélo pour retrouver ce qui ressemble vaguement à de la nature. Or la ville avait déjà la même population il y a 30 ans.
Réponse de le 21/01/2014 à 11:59 :
+1000!!!
a écrit le 21/01/2014 à 10:13 :
Combien de logements vides non loués, car les personnes à la rue n'ont pas les moyens ?????
a écrit le 21/01/2014 à 10:02 :
Il est heureux que quelqu'un soulève au moins cette question, alors que les grands du BTP imposent depuis des années une vision unique, celle de la densification des grandes villes et de l'entassement de la population, alors que les villes moyennes et les villages sont de plus en plus vides. En les traversant, on ne voit que des volets fermés. Si l'on encourageait le marché de leur rénovation, qui intéresse principalement les PMI et les artisans, il n'y aurait pas de crise du logement en France.
a écrit le 21/01/2014 à 9:38 :
Je rappelle que l'etalement urbain "consomme" l'equivalent d'un departement en terres (agricoles et naturelles) tous les 10 ans. Veut-on vraiment continuer?
a écrit le 21/01/2014 à 7:48 :
le reportage de france 3 sur la france en face fait le point sur ce problème. En fait il y a des villes qui manque de logement et d'autre pas du tout. Le problème c'est l'augmentation parfois abusive et surévalué des prix a la vente et des loyers (+50% en 10ans) qui ne correspond pas au petits salaires de la classe moyenne (règle des 33%). l'attitude des maires aussi. Bref le marché a été dopé par les politiques trop longtemps pour favoriser seulement la classe aisée... il le dise clairement dans le reportage. Même dans les départements campagnards les prix sont élevés c'est pour cela qu'on dit que c'est le petit paris. Chez nous, marre marre marre des agences immobilières qui refusent la réalité : offre et demande (trop de biens en vente ou a louer cher et moins d'acheteurs ou de loueurs)
Réponse de le 21/01/2014 à 9:14 :
Habitant Besançon, je peux vous assurer qu'il y est très difficile d'y trouver un logement correct, à un prix correct. Les appartements vides sont simplement inhabitables, trop excentrés, avec des rapports qualité / prix aberrants. J'ai habité dans de nombreuses autres villes et je vous assure que bien que ce ne soit pas aussi grave que dans le sud-est ou en région parisienne, la crise du logement sévit aussi à Besançon. Pour faire simple, s'y loger convenablement à un prix raisonnablement élevé, c'est très dur.
Réponse de le 21/01/2014 à 11:47 :
10 % de logements vides, des logements neufs issus des différentes lois de défiscalisation à foison... N'hésitez pas à négocier votre loyer, ne vous fiez pas aux loyers présentés, fixés souvent au plafond sans tenir compte du marché local. En gardant leur logement vide, les propriétaires renonceraient à leur avantage fiscal. Sans cela leur investissement ne serait jamais rentable.
a écrit le 21/01/2014 à 7:48 :
le reportage de france 3 sur la france en face fait le point sur ce problème. En fait il y a des villes qui manque de logement et d'autre pas du tout. Le problème c'est l'augmentation parfois abusive et surévalué des prix a la vente et des loyers (+50% en 10ans) qui ne correspond pas au petits salaires de la classe moyenne (règle des 33%). l'attitude des maires aussi. Bref le marché a été dopé par les politiques trop longtemps pour favoriser seulement la classe aisée... il le dise clairement dans le reportage. Même dans les départements campagnards les prix sont élevés c'est pour cela qu'on dit que c'est le petit paris. Chez nous, marre marre marre des agences immobilières qui refusent la réalité : offre et demande (trop de biens en vente ou a louer cher et moins d'acheteurs ou de loueurs)

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