Transformer des bureaux en logements ? Pas si simple...

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Dans son projet de loi visant à accélérer les projets de construction, le gouvernement a intégré un volet sur la conversion de bureaux en logements. Mais bon nombre d'obstacles financiers, techniques et règlementaires, demeurent problématiques.

Ambitieux, le projet de loi de la ministre du Logement Cécile Duflot, présenté ce matin au conseil des ministres, vise à accélérer les projets de construction. Il comporte un volet important sur la transformation de bureaux en logements.  Si cette pratique "ne réglera pas à elle seule la crise du logement", juge Philippe Lemoine, directeur général de la foncière Silic, son potentiel de créations d?habitations n?est "pas neutre", surtout au regard du niveau extrêmement bas "des mises en chantier de logements neufs", ajoute -t-il.
Le ministère du Logement cible tout particulièrement l?Ile-de-France, là où "7,2% des surfaces de bureaux sont vacantes, soit 3,6 millions de mètres carrés, dont 500 000 le sont depuis plus de 4 ans", détaille Philippe Lemoine, qui est aussi administrateur de l?Observatoire régional de l?immobilier d?entreprise en Île-de-France (ORIE).

La faisabilité économique des opérations n?est pas toujours évidente

C?est aujourd?hui une certitude, le potentiel de bureaux convertibles en logements existe. Seulement pour que le processus de transformation s?enclenche, il demeure nécessaire de lever un certain nombre d?obstacles. En premier lieu, la faisabilité économique d?une opération de conversion, primordiale aux yeux des propriétaires, qu?ils soient institutionnels ou particuliers, n?est pas toujours évidente.
Plus que la question du prix au mètre carré qui,  dans les zones tendues est désormais similaire pour les bureaux et pour les logements, c?est davantage les contraintes juridiques et administratives qui freinent les transformations.

Ainsi, le passage récent de 20 à 25 % du seuil de logements sociaux par commune rend moins financièrement attractives les opérations de transformation de bureaux en logements. En effet, "alors que certains logements, réhabilités lourdement et considérés comme des logements neufs sont vendus en moyenne en libre 8 000 à 15 000 euros le mètre carré habitable, les logements sociaux identiques aux logements classiques ne dépassent pas 3 640 euros le mètre carré", indique l?Orie dans un rapport sur "la transformation et la mutation des immeubles de bureaux".
Du coup, l?Observatoire milite pour une réduction du seuil de logements sociaux, au profit de logements locatifs intermédiaires. Une hypothèse hautement improbable. On voit mal en effet le ministère du Logement revenir sur sa récente réforme à caractère très symbolique.

De longs délais pour vider les immeubles

Avant d?entreprendre des travaux de transformation, il est en général préférable de vider l?immeuble de ses occupants. "L?inoccupation des immeubles constitue un préalable quasi indispensable au lancement d?une transformation de bureaux en d?autres locaux", indique le rapport de l?ORIE. Or, "dans un immeuble avec de multiples occupants, dont les échéances des baux arrivent rarement à terme de façon simultanée, les propriétaires sont parfois confrontés à des problèmes d?éviction des utilisateurs. Les délais de libération des immeubles sont souvent longs et coûteux", constate l?Observatoire.

Certains immeubles plus propices aux transformations que d?autres

D'un point de vue technique, le coût de la transformation d?un immeuble de bureaux en logements est au final estimé par les professionnels du bâtiment à entre 2000 et 2500 euros hors taxe par mètre carré. Il dépend principalement de la morphologie de l?immeuble. Ceux des années 1960/1970 s'y prêtent plus facilement, selon l?ORIE, car leurs murs sont peu épais et ils  ont une configuration permettant de redistribuer assez aisément les logements. "En revanche les immeubles des années 90 sont parfois plus complexes à traiter et nécessitent très souvent des modifications de façade", ajoute l?Observatoire.

En parallèle, pour qu'il puisse accueillir des logements, un immeuble doit avoir une hauteur de plafond au minimum égale à 2,50 mètres. Du coup les surfaces de bureaux en sous-sol, affectées aux archives, peuvent être inadaptées et faire perdre de la surface au propriétaire lors de l?opération.

Deux obstacles majeurs levés par le gouvernement

En revanche, deux des obstacles majeurs, pour les professionnels du bâtiment, vont être levés par le gouvernement. Dans son projet de loi présenté ce matin, Cécile Duflot a ainsi introduit plusieurs dérogations aux règles de constructibilité fixées par les Plan locaux d'urbanisme (PLU) qui seront mises en oeuvre par voie d?ordonnance.
Les maîtres d?ouvrage pourront à l'avenir, dans certaines zones tendues, passer outre le "coefficient d?occupation des sols" (COS) qui détermine dans le PLU une densité maximale de construction pour les logements. Celui-ci restreint parfois le nombre de logements constructibles dans une zone contre toute logique. Enfin toujours par ordonnance, les contraintes en matière de places de stationnement par habitation vont être allégées, voire levées toujours dans les zones où les besoins de logement sont les plus criants. Elles faisaient croître de manière substantielle et parfois irrationnelle le coût de la construction.

 

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Commentaires
a écrit le 08/05/2013 à 14:05 :
Il faudrait ENFIN penser à une VRAIE politique de logements .....
1- RETABLIR une relation equilibrée entre le proprietaire et le locataire
2- Faire Construire des logements sur les terrains de l'etat pour faire du vrai social pour les foyers qui ne peuvent payer leur loyer pendant un certain temps
3- ABOLIR cette loi BIDON sur les plus values de 30 Ans pour les privés ....combien de biens peuvent ils acheter dans une vie ????
4- Considere une acquisition d'un privé comme à L'IS....déduire toutes les depenses avec un amortissement intelligent ....
5- Confirmer les fonds de pension qui restent des investisseurs immobiliers les plus performants pour des loyers intermediaires car ils ne PAYENT l'Argent
a écrit le 03/05/2013 à 13:03 :
On va louer 0 euro les ministères ..... comme logements ! après tout c'est un bien commun ... n'est ce pas !
a écrit le 03/05/2013 à 12:48 :
justement je pensais au bureau de Mme DUFLOT !
a écrit le 03/05/2013 à 12:32 :
Plutôt que de se lancer dans une modification de bureaux, dont on peut penser que ce sera coûteux (grandes baies vitrées, WC à côté de l'ascenseur, cloisons mobiles), se poser la question de l'urbanisme français. Une méga métropole (Paris-IDF), quelques villes de province dites grandes (Lyon, Lille...) et puis presque plus rien. Si le maillage territorial de villes de bonne taille, capables de drainer des implantations d'entreprises variées (autres que des entrepôts de transporteur...) était poussé, il est à penser que le problème des logements se règlerait facilement. Moins de prix monstrueux au m2 dans des zones déjà tendues, valorisation de foncier moins cher, etc...
a écrit le 03/05/2013 à 8:43 :
J'ai voulu le faire dans ma petite commune de Gironde: Transformer un local commercial de 54 m2 en logement. Le local n'ayant pas de parking, la commune ( rouge ) réclame une taxe de 15000 ? !!!! pour participation au stationnement, cette taxe étant versée au budget général. Un logement de moins !
a écrit le 03/05/2013 à 4:11 :
Sainte duflot devrait aussi transformer les eglises et monasteres en logement sociaux ( les ecolos fument vraiment n importe quoi )
a écrit le 02/05/2013 à 22:28 :
Mince, la baguette magique des yakafokon est enrayée alors ... Dommage, on avait presque cru à la solution miracle.
a écrit le 02/05/2013 à 22:20 :
Tant de logements ont été transformés en bureau car le prix des bureaux était très supérieur au prix des logements. Ce n'est plus le cas et l'amorçage du mouvement inverse serait une bonne nouvelle. Sauf que les collectivités territoriales ont favorisé la construction de bureau pour avoir des rentrées fiscales. Le principe de banalisation du bâti doit être généralisé : l'usage d'une construction doit pouvoir évoluer librement dans le temps en fonction des besoins de l'économie. Les gros oeuvres de logement social, de logement de luxe ou de bureau pourraient devenir assez similaires in fine. Fini les barres de béton de mauvaise qualité.
a écrit le 02/05/2013 à 21:47 :
Toute tentative de relance du bâtiment est louable.
Simplifier et accélérer les procédures administratives ne peut qu'aller dans le bon sens
Mais surtout ne pas comme d'habitude fausser le marché par des incitations court terme qui finissent par se payer très cher à moyen terme (comme ce qui nous arrive en ce moment...).
a écrit le 02/05/2013 à 20:35 :
Des bureaux en logement, c'est ce qu'elle a fait pour elle dans son minist? !! Elle a transform?50 m² de bureaux en luxueux appartement minist?el ! Comme quoi c'est possible !
Réponse de le 02/05/2013 à 21:30 :
Ce doit être 150 m2 ou plus, car 50 m2 c'est la superficie d'un petit F2 ?
Réponse de le 03/05/2013 à 3:55 :
Petit f3 ou grand f2 monsieur ou Mme j'ai de l'argent
a écrit le 02/05/2013 à 20:06 :
Ah ces gens sans idées mais professionnels des critiques négatives..vous proposez quoi..mais a la fin allô quoi.....
a écrit le 02/05/2013 à 19:50 :
Et si on transformait les bureaux parisiens en bureaux non parisiens ? Quand vous partez de Paris en train, vous apercevez des champs agricoles à perte de vue au bout d'un quart d'heure (même pas). Pourquoi devons-nous payer 8000 euros / m2 (voire plus) pour trouver un emploi ?
a écrit le 02/05/2013 à 19:27 :
La transformation d'un immeuble est toujours couteuse et parfois meme illusoire. C'est en particulier le cas des immeubles de bureau recents concus de facon optimum pour un usage précis. La solution est donc de raser.
a écrit le 02/05/2013 à 19:15 :
Vivement la hausse du chomage avec fermeture des usines et des bureaux: fini la crise du logement !
a écrit le 02/05/2013 à 19:00 :
... Ca ose tout... c'est d'ailleurs a cela qu'on les reconnait :-)
Réponse de le 03/05/2013 à 7:40 :
il y a même des chefs d'escadrille...:)
a écrit le 02/05/2013 à 18:36 :
Tout faux...
Dans toutes les villes de France , il y a des appartements vides. Supprimez quelques lois qui bloquent le marché de la location, la loi Scellier qui n'a eu d'autres effets que de maintenir les prix à un niveau artificiellement élevé, et favoriser le marché dde l'ancien. Vous résoudrez votre probléme de logement et donnerez du travail à nos artisans qui aideront à résorber le chomage. Ce sera toujours mieux que le neuf qui ne profite qu'aux grands groupes.
Réponse de le 02/05/2013 à 19:24 :
La vacance structurelle n'existe pas alors si vous souhaitez obtenir des reformes trouvez une autre justification.
Réponse de le 03/05/2013 à 8:35 :
@MichelB. Vous avez raison sur un certain point mais j'ai fait faire trois devis pour retaper une maison, deux par des artisants qui sont d'ailleurs venus en 4/4 et un par une entreprise de moyenne importance, leur agent commercial est arrivé en Fiat Uno. Résultat, les deux artisants étaient plus cher de 25%. Les travaux sont maintenant terminés et j'en suis content, alors il faudrait que les prix baissent pour que l'on s'adresse encore à eux.
a écrit le 02/05/2013 à 18:02 :
Il ne serait sans doute pas inutile de consulter ceux qui ont su faire à partir de 1999. Pour cela il suffirait de consulter les émissions proposées à ce sujet sur la webradio indépendante AWI. Car l'expérience dans ce domaine nous avons.
Réponse de le 02/05/2013 à 18:14 :
@AWI1: tu vends aussi des frites au ketchup ?
Réponse de le 02/05/2013 à 18:31 :
L'effet de surprise ne doit en aucun cas couper l'appétit
a écrit le 02/05/2013 à 17:54 :
C'est une très bonne idée ! Si on transforme le bureau en logement, les employé n'ont plus de frais de transport, l'employeur récupère un loyer et peut se permettre de baisser les salaires dans l'entreprise. Il donc allège substantiellement ses charges. De plus, plus de motifs de retard au bureau ou d'appel pour déclarer une maladie bidon et par conséquent encore un gain sur l'absentéisme. On arrête pas le progrès :-)
a écrit le 02/05/2013 à 17:53 :
Des logements vides il y en a plein en Espagne . Il suffit d'y loger les nécessiteux qui sont pour la plupart des allocataires du rsa ..du soleil gratuit au frais de la princesse !
Réponse de le 02/05/2013 à 18:16 :
@yaka: et moi qui suis super miséreux, je peux avoir 3 logements gratos ? je voudrais pas que mon voisin bosse dur pour que je ne réussisse pas :-)
a écrit le 02/05/2013 à 17:44 :
Si en France vous pouviez convertir la bêtise en argent vous seriez les plus riches au monde !
Réponse de le 02/05/2013 à 18:39 :
la betise ET l'arrogance !

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