Faire revenir les investisseurs institutionnels dans le logement n'est pas chose aisée. La Société nationale immobilière (SNI), filiale de la Caisse des dépôts, peut en témoigner. Elle s'attèle depuis deux ans à négocier avec les "zinzins" pour qu'ils reviennent investir l'épargne qu'ils collectent dans l'immobilier résidentiel. Eux qui se sont désengagés du secteur du logement depuis la fin des années 1990.
Finalement, après d'âpres négociations qui ont notamment abouti à l'octroi d'avantages fiscaux aux "zinzins", le projet de la SNI -nommé "Argos"- qui vise à collecter les fonds nécessaires pour construire 10.000 logements pour les classes moyennes, vient de passer une étape importante : un premier "closing" a en effet été acté jeudi soir, ce qui permettra de produire 5.000 logements. Un second est prévu pour la fin 2014.
Les promoteurs s'impatientaient
Même si les objectifs initiaux ne sont qu'à moitié remplis, la SNI a jugé nécessaire d'acter une première étape pour que les promoteurs qui s'impatientent puissent lancer les premières opérations de construction. Initialement, le fonds du projet Argos, finalement nommé fonds de logement intermédiaire (FLI), devait être doté d'une capacité d'investissement de 1,7 milliard d'euros, dont 850 millions de fonds propres.
Pour l'instant Le FLI dispose d'engagements concrets "pour un montant total de 515 millions d'euros en capitaux propres, correspondant à une capacité d'investissement de 860 millions", indique la SNI dans un communiqué. Le FLI financera la construction de logements neufs "répondant aux dernières normes environnementales, à loyers maîtrisés et situés en région parisienne et dans les grandes agglomérations françaises où un déficit d'offre pour les classes moyennes est constaté depuis plusieurs années", y est-il également indiqué.
BNP Paribas Cardif et Aviva abondent le fonds
Quels investisseurs institutionnels ont finalement abondé le fonds FLI ? La SNI pour un tiers, ainsi que "la CNP Assurances, BNP Paribas Cardif, Aviva France, le Groupe Malakoff Médéric, EDF Invest, l'Etablissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique (ERAFP) représenté par AEW et la Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP)", indique la SNI.
Pour convaincre ces investisseurs institutionnels, les pouvoirs publics ont sorti l'artillerie lourde : il est convenu dans l'article 55 de la loi de finances 2014 de leur faire bénéficier d'un taux de TVA réduit à 10% pour la construction de logements intermédiaires ainsi que de les exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans la limite de 20 ans.
Des plafonds de loyers fixés sur le Duflot
Dans la thèse d'investissement du projet, il est indiqué que ces avantages permettront aux investisseurs de dégager un revenu locatif brut (rapport entre le loyer global -parking compris- et le coût d'acquisition toutes taxes comprises) "d'environ 5% et dans tous les cas supérieur à 4,8%".
Il y est également mentionné que "le fonds vise un taux de rentabilité interne de 7% à 20 ans sur la bas d'un endettement d'environ 50% de l'actif et d'une croissance annuelle moyenne des prix de l'immobilier de 1,05% sur 20 ans". Il faut ajouter à cela les perspectives de plus-value lors de la revente grâce au différentiel entre le prix d'acquisition et le prix de marché. Ces conditions favorables permettent de compenser le plafonnement des loyers qui seront calqués sur ceux du dispositif existant d'aide fiscal à d'investissement locatif, dit "Duflot".