Immobilier : quels logements pour les classes moyennes en 2014 ?

 |   |  892  mots
(Crédits : Décideurs en région)
Les pouvoirs publics lancent une grande offensive pour alimenter l’offre de logements pour les classes moyennes. L’appui financier d’investisseurs institutionnels permettra notamment de mettre en chantier des logements locatifs dès 2014.

Souvent désignées comme laissés-pour-compte des politiques publiques, les classes moyennes entrevoient peut-être une éclaircie en matière d'habitat. Il est en effet prévu de mettre en chantier dès cette année des logements locatifs qui leur seront destinés.
Ces logements dits "intermédiaires" sont indispensables dans les zones les plus tendues où les ménages subissent une double peine : pas d'accès aux logements sociaux et difficulté pour accéder à un logement décent dans le parc privé. Il serait notamment paradoxal d'envisager l'émergence de 70.000 logements par an dans le cadre du Grand Paris sans y intégrer une composante substantielle de logements locatifs dédiés aux classes moyennes.

10.000 logements intermédiaires dans 300 communes

Pour lancer la machine, un premier appel à projet de taille a été lancé en janvier par la Société Nationale Immobilière (SNI), filiale à 100% de la Caisse des dépôts. Il se nomme "projet Argos" et prévoit de faire émerger 10.000 logements intermédiaires dans environ 300 communes où le marché de l'immobilier est le plus tendu.

Si le lancement des premières opérations de construction sont déjà prévues pour avant l'été, c'est grâce au retour des seuls intervenants qui ont une manne financière importante et dont une petite part investie aurait un impact significatif sur le logement : les investisseurs institutionnels (assureurs, fonds de retraites etc…). Les compagnies d'assurance-vie jugeaient notamment jusque-là que l'investissement dans le logement intermédiaire, où les loyers sont plafonnés, n'était pas assez rentable.

Du lourd pour convaincre les institutionnels de revenir

Pour convaincre les investisseurs institutionnels d'abonder dans le fonds Argos, les pouvoirs publics ont sorti l'artillerie lourde : il est convenu dans l'article 55 de la loi de finances 2014 de leur faire bénéficier d'un taux de TVA réduit à 10% pour la construction des logements intermédiaires, ainsi que de les exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans la limite de 20 ans.

Ces avantages permettront aux investisseurs de dégager un revenu locatif brut (rapport entre le loyer global -parking compris- et le coût d'acquisition toutes taxes comprises) "d'environ 5% et dans tous les cas supérieur à 4,8%", est-il indiqué dans la thèse d'investissement. Il y est également mentionné que "le fonds vise un taux de rentabilité interne de 7% à 20 ans sur la bas d'un endettement d'environ 50% de l'actif et d'une croissance annuelle moyenne des prix de l'immobilier de 1,05% sur 20 ans". Il faut ajouter à cela les perspectives de plus-value lors de la revente grâce au différentiel entre le prix d'acquisition et le prix de marché.

Les loyers de 100 euros inférieur au prix de marché pour un 55 m²

Ces conditions favorables permettent de compenser le plafonnement des loyers qui seront calqués sur ceux du dispositif existant d'aide fiscal à d'investissement locatif, dit "Duflot". Concrètement, "la quittance mensuelle sera réduite d'environ 100 euros par rapport à la concurrence pour un logement de 55 m²", stipule la thèse d'investissement du Projet Argos.

Les logements concernés par le projet, en majorité des deux pièces ou des trois pièces, seront en fait situés dans des zones permettant d'instaurer un écart significatif entre le loyer de marché et le loyer intermédiaire pratiqué par le fonds, soit 15% en moyenne et 10% au minium. 

Une capacité d'investissement de 1,7 milliard d'euros

Le fonds Argos sera doté d'une capacité d'investissement de 1,7 milliard d'euros, dont 850 millions de fonds propres. Une somme suffisante a déjà été récoltée auprès des investisseurs institutionnels pour construire 6.500 logements. La SNI espère boucler son appel à projet d'ici avril.
En parallèle, la société a déjà reçu de la part de promoteurs-constructeurs plus de 200 propositions de projets, qu'elle devra sélectionner, pour la construction de 8.000 logements,  dont 30% en région parisienne.

Une ordonnance ancre le logement intermédiaire dans le paysage de l'immobilier

Pressée de lancer son projet qu'elle modélise depuis près de deux ans, la filiale de la Caisse des dépôts n'a pas attendu la publication en février de l'ordonnance qui instaure un véritable statut du logement intermédiaire.

Il est défini comme faisant "l'objet d'une aide directe ou indirecte de l'État ou d'une collectivité locale, accordée en contrepartie d'un engagement de pratique des prix modérés", a indiqué le ministère du Logement.

Alors que son prix ou son loyer sera "plafonné à un niveau intermédiaire défini par décret", a ajoute le ministère.

60.000 logements intermédiaires par an

Les objectifs affichés par le gouvernement pour soutenir le logement des classes moyennes sont ambitieux : la ministre vise la construction de "60.000 logements intermédiaires par an!" En plus des 10.000 logements prévus grâce au projet Argos, qui constitue la véritable nouveauté de 2014, 30.000 logements intermédiaires seront construits au titre du dispositif fiscal d 'aide à l'investissement locatif Duflot, c'est à dire comme en 2013, dont 20.000 situés dans le périmètre géographique couvert par l'ordonnance.

S'ajouteront "8.000 logements conventionnés par l'agence nationale de l'habitat (Anah)", a indiqué la ministre du Logement Cécile Duflot. Enfin, en matière d'accession, 20.000 logements seront financés annuellement par le prêt à taux zéro.  

De quoi, peut-être, redonner le moral à des classes moyennes qui se sentent asphyxiées.

 

Réagir

Votre email ne sera pas affiché publiquement
Tous les champs sont obligatoires

Commentaires
a écrit le 18/03/2014 à 21:07 :
premier avril c est bientôt
a écrit le 18/03/2014 à 17:31 :
D'ici à ce qu'il y ait une offre à des prix corrects pour la classe moyenne qui ne peut plus se loger, qui n'a droit a rien, et qui croule sous les taxes ... cette classe moyenne aura disparu, en France c'est le nivellement par le bas, pour avoir "droit" à quelque-chose il ne faut surtout pas gagner le moindre centime ... sinon, il faut payer, toujours payer pour tout le monde, et le prix fort! Il ne restera que les très riches avec leurs niches (fiscales) que les gouvernements successifs ont si bien protégées et peût-etre aussi les Qataris (exonérés d'impots). Tous les pays pauvres ont cette structure de population des riches et des pauvres et quasiment rien etre les 2... on s'en rapproche !
Réponse de le 18/03/2014 à 20:41 :
...Faut travailler au black....
a écrit le 18/03/2014 à 17:20 :
Voilà LA solution pour nos Dufflot et autres . Comptez bien 30 % de logements c est quasi 1 logement sur 3
a écrit le 18/03/2014 à 12:30 :
L'inefficacité économique socialiste dans toute sa splendeur. On part du principe que l'économie libre est inefficiente, alors on fait du social. Plein. Toujours plus. Ce faisant, l'offre libre diminue fortement, donc les prix montent, ce qui accentue le cercle vicieux de la hausse de l'immobilier. Pour compenser, on crée donc une catégorie intermédiaire, avec donc encore moins d'offre libre. Que pensez vous donc qu'il se produira ?

Sachant que le souci à la base, c'est que l'offre ne peut correspondre à la demande dans ces fameux secteurs tendus (pas de place et refus - légitime - de densification ...).
Réponse de le 18/03/2014 à 12:57 :
Vous êtes cocasse : l'économie libre ça mène aussi aux subprimes. Ce qui est encore plus drôle, c'est que c'est vous qui les payez ! Mouaaahahaha !
Réponse de le 18/03/2014 à 14:04 :
On a fait beau beaucoup de social pour les rentiers, toutes ces subventions immobilières qui les ont bien enrichis sur le dos de la collectivité.Le socialisme est là où il arrange surtout.
Réponse de le 18/03/2014 à 16:33 :
Ok, la politique actuelle basée sur le logement social depuis des années [et en effet, les incitations fiscales associées pour les "rentiers"] a des résultats magnifiques, et nous mènera donc au succès. Haha.

Je ne vois pas le rapport avec les subprimes, c'est une forme de crédit qui n'existe pas en France.

Tiens, justement, la tribune publie un nouvel article comme quoi les gens refusent la densification (il fallait être aveugle pour ne pas le constater). Ce qui fait donc qu'il faudra nécessairement s'éloigner des centre villes pour se loger à l'avenir, et également que ces politiques de prétendre vouloir loger tout le monde au centre ville sont juste absurdes.
a écrit le 18/03/2014 à 11:40 :
Je saisi sur seloger. Location appartement >= 90m² sur Paris; Réponse plus de 3100 appartements qui cherchent preneur(s). Le moins cher est à : 1750€
Je suis cadre, ma copine aussi. Mais on ne gagne pas 5250 euros à tous les deux.
Il faut taxer d'avantage les logements ?
Réponse de le 18/03/2014 à 13:49 :
Comme beaucoup de travailleurs à Paris et en région parisienne, on vous répondra que vous n'êtes pas assez riches ou pas assez pauvres pour vivre à Paris, et que, de toute façon, vous n'êtes pas obligés d'habiter à Paris. Vous trouverez un logement de compromis en périphérie plus moins lointaine, en attendant un marché plus favorable et/ou des "économies" suffisantes (je sais pas si on peut vraiment parler d'économies quand on parle de plusieurs centaines de milliers d'euros).
Réponse de le 18/03/2014 à 14:27 :
Comme beaucoup de travailleurs à Paris et en région parisienne, on vous répondra que vous n'êtes pas assez riches ou pas assez pauvres pour vivre à Paris, et que, de toute façon, vous n'êtes pas obligés d'habiter à Paris. Vous trouverez un logement de compromis en périphérie plus moins lointaine, en attendant un marché plus favorable et/ou des "économies" suffisantes (je sais pas si on peut vraiment parler d'économies quand on parle de plusieurs centaines de milliers d'euros).
Réponse de le 30/03/2014 à 21:28 :
C'est déjà bien vos salaires cumulé. Moi je suis seul en province et avec 1700 euro/mois, les pâtes arrive le 10 de chaque mois dans l’assiette. Et le plus drôle c'est que j'ai fait construire, le crédit est moins cher que les loyers sociaux... Cherchez l'erreur car c'est en pleine campagne et loin des 90m2. 1750€ pour Paris cela semble raisonnable.

Merci pour votre commentaire. Il sera visible prochainement sous réserve de validation.

 a le à :