Dopés aux avantages fiscaux dans l'immobilier depuis des dizaines d'années, les particuliers jugent indispensable de bénéficier d'une fiscalité avantageuse pour investir dans la pierre. Selon une enquête du Crédit Foncier, les ménages qui investissent dans un logement destiné à la location le font plus pour des raisons fiscales (66% d'entre eux), que pour se constituer un patrimoine (44%) ou disposer d'un futur complément de retraite.
Il faut dire que depuis les années 1960, les investisseurs ont été habitués aux réductions d'impôts dans l'immobilier. Les dispositifs avantageux pour les investisseurs se sont en effet succédés avec la loi Malraux de 1962, les lois Méhaignerie, Quilès et Périssol dans les années 1980 et 1990, et plus récemment avec les dispositifs Besson, de Robien, Borloo, TEPA, Scellier, Duflot, et maintenant Pinel.
Flambée des prix
Ces dispositifs, qui concernent pour la plupart le marché du neuf, étaient censés tirer vers le haut la construction. Mais en réalité, et tout particulièrement depuis la fin des années 1990, ils ont surtout contribué à faire grimper les prix de l'immobilier.
Ils donnent par ailleurs des maux de tête aux technocrates de Bercy: le coût global de ces mesures au long court s'élevait encore à 3 milliards d'euros en 2013 selon une note du conseil d'analyse économique (CAE).
Pis encore, certains de ces dispositifs mal calibrés ont nui au développement urbain, en incitant l'investissement immobilier à se développer dans des zones inappropriées. Ainsi "dans les années 2000, l'investissement immobilier, tiré par des dispositifs fiscaux, a fortement contraint l'aménagement du territoire car l'investissement était plus rentable hors des villes", explique Patrick Doutreligne, le délégué général de la fondation Abbé Pierre. Résultat, les bassins d'habitations se sont éloignés progressivement des bassins d'emplois. Un non sens absolu.
Des mesures indispensables à la construction?
Fort de ce constat, pourquoi ne pas stopper l'hémorragie ? Tout simplement parce que les investisseurs et les professionnels du neuf ne peuvent plus se passer des avantages fiscaux. Les supprimer risquerait d'amplifier la crise de la construction de logements déjà très profonde. La tendance est d'ailleurs plutôt à l'augmentation des avantages pour attirer les investisseurs qui ont fuit depuis le début 2013 : de 17,6% du total des logements construits en 2011, la part du locatif privé est passé à 11,7% début 2014.
Ainsi le 29 août 2014, Manuel Valls a annoncé de nouvelles mesures en direction des investisseurs. Pour le Crédit Foncier, celles-ci s'inscrivent "dans la continuité des lois Scellier et Duflot afin de valoriser l'investissement des particuliers dans l'immobilier neuf par le biais de la défiscalisation immobilière". Concrètement, ce qu'on appelle désormais la loi Pinel, du nom de la nouvelle ministre du Logement, élargit "les durées possibles des engagements de location (6, 9 ou 12 ans contre 9 ans en loi Duflot) et permet sous conditions la location aux ascendants ou descendants", explique le Crédit Foncier. Les taux de réduction d'impôt sont également fixés à 12% pour la période la plus courte et à 21 % pour la plus longue.